Условия диктует спрос Мировой кризис существенно изменил правила игры на рынке недвижимости Москвы
Мировой кризис существенно изменил правила игры на рынке недвижимости Москвы. По мнению аналитиков, впервые за последние десять лет можно признать, что фактически сегодняшний рынок регулируется стороной спроса.
Ни для кого не секрет, что острую нехватку свободных денежных средств испытывают сегодня как строительные компании, так и их клиенты. Из-за лихорадки, поразившей банковскую систему, застройщики, с одной стороны, не могут в полном объеме профинансировать уже начатые проекты. С другой стороны, ужесточение условий кредитования банкирами также заметно уменьшило и платежеспособность рядовых покупателей — сегодня без проблем получить ипотечный кредит может гораздо меньшая часть населения, чем всего несколько месяцев назад. Все это привело к ощутимым колебаниям отношения количества предложения к уровню спроса и, как следствие, к нарушению равновесия на рынке. Не последнюю роль в дестабилизации рынка сыграл и психологический момент — большая часть потенциальных покупателей, руководствуясь повсеместными прогнозами о грядущем падении цен, заняло выжидательную позицию.
В результате, активность на рынке упала практически до нулевого уровня. Участникам рынка приходится срочно вносить масштабные корректировки в свои действия. Причем острота момента такова, что предпринимаемые меры близки к настоящей шоковой терапии. В попытках не допустить окончательного обрушения, участники рынка готовы пожертвовать как частью прибыли, так и частью своих возможностей по регулированию ситуации на рынке.
Все чаще в новостных блоках СМИ стали появляться сообщения об очередной заморозке очередного проекта тем или иным девелопером. На фоне прочих заявлений о потрясениях в экономике эти новости приобретают уже совсем мрачный оттенок.
Все это побудило власть задуматься о мерах по предотвращению возможного повторения ситуации начала 90-х годов, когда значительная часть проектов, реализуемых с долевым участием граждан, оказалась парализована. При этом причины заморозки тех проектов были подобны сложностям, вставшими перед девелоперами сегодня. Руководствуясь намерением не допустить повторного образования волны "обманутых дольщиков", воспоминания о которых еще свежи в сознании общества, государство предложило выкупить у застройщиков часть проектов долевого строительства, переведя их таким образом в рамки выполнения социальных программ. Фактически, это означает, что строительные компании лишатся значительной части своего влияния на рынке первичного жилья. Девелоперы, находящиеся под гнетом долговых обязательств, заметно утяжелившимся в условиях кризиса ликвидности, несомненно, окажутся вынуждены пойти на продажу возводимого жилья, потеряв при этом возможность регулировать условия сделки.
По словам премьер-министра России Владимира Путина, механизмы выкупа жилья пока не определены, но при их разработке правительство будет иметь в виду, "что выкупать жилье государство будет по сегодняшним ценам, а не по вчерашним".
Тем не менее, несколько дней назад стало известно, что правительство Москвы намерено пересмотреть условия выкупа построенных по городскому заказу квартир в сторону более выгодных для столицы условий. Городские власти выразили намерение предложить девелоперам новые, более низкие стартовые цены или же переработать условия договоров, зафиксировав в них условия для получения дополнительной скидки. В частности, по данным газеты "Коммерсант", мэрия попросила у застройщиков дополнительную скидку в 12 процентов. Если условия будут приняты, строительные компании окажутся в положении, когда они будут вынуждены отдавать построенные по горзаказу квартиры по цене, практически равной себестоимости строительства. При этом, учитывая, что город является наиболее важным оптовым покупателем недвижимости, особенно в условиях финансового кризиса, девелоперы вряд ли откажутся от проведения сделок.
Кроме этого, переход недвижимости от застройщиков к государству может поднять цены на жилье, что будет выгодно для строительных компаний в будущем. Рост цен станет возможным, поскольку большая часть возводимого жилья будет уходить в руки государства, в то время как для свободной продажи на рынке будет предназначаться меньшая доля. Впрочем, упомянутое возможное повышение цен — дело будущего. Пока что участники рынка вынуждены руководствоваться прогнозами на снижение стоимости недвижимости. По мнению экспертов, жилая недвижимость по всей стране в течении года потеряет в цене 20-30 процентов. В этом свете требования оптовых покупателей к снижению цен выглядят прочно обоснованными и объективными.
Но потребность к стимулированию спроса вынуждает девелоперов не только принимать условия, диктуемые крупными клиентами, но и по собственной инициативе предоставлять значительные скидки на продаваемое жилье.
В частности, 29 октября в газете "Ведомости" управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев рассказал о том, что застройщики начали предлагать риэлторам квартиры по цене ниже рыночной.
"К нам поступило три обращения от застройщиков известных комплексов с предложением приобрести квартиры оптом по цене в 2 раза ниже рынка. При цене 7 тысяч долларов за 1 квадратный метр нам предлагали по три-три с половиной тысячи", - заявил Гаджиев.
По мнению риэлторов, сегодня действительно можно рассматривать возможность получения существенной скидки при оптовой покупке жилья. Стараясь не допустить обвала рынка, девелоперы будут вынуждены продавать жилье значительно дешевле — при этом размер предоставляемых скидок может достигнуть 30-50 процентов.
С другой стороны, строительным компаниям необходимо учитывать и трудности самих риэлторов. Тот факт, что многие банки начали ужесточать условия ипотечного кредитования на вторичном рынке и прекращать выдачу кредитов для покупок квартир в новостройках, привел к тому, что большинство потенциальных покупателей на протяжении следующих пяти лет не смогут купить собственное жилье. В частности, сегодня сроки экспонирования квартир на рынке увеличились до года. В этих условиях риэлторы вынуждены увеличивать расходы на рекламу, что заметно осложняет им жизнь. Среди риэлторов стремительно распространяется справедливое убеждение, сегодняшний рынок просто не способен переварить все накопленные активы даже в одном эконом-классе, не говоря уже о других сегментах, при этом количество квартир, выставляемых на продажу только растет.
По оценкам экспертов, все это приведет к тому, что в ближайшие полгода в Москве могут остаться без работы более 50 процентов риэлторов — в основном с необходимостью покинуть бизнес столкнутся мелкие компании. Но даже крупные игроки, без сомнения, будут вынуждены четко отслеживать требования спроса и не смогут в полной степени регулировать рынок.
"Передел" сфер основного влияния на главные факторы регулирования рынка был отмечен также в секторе коммерческой недвижимости.
"Если еще год назад девелоперы могли диктовать свои условия арендаторам, то сейчас ситуация обратная", — заявила на страницах "Коммерсанта" руководитель корпоративных услуг Cushman & Wakefields Styles & Riabokobylko (C&WS&R) Виктория Манзюкова.
Первые заметные перемены в сферах влияния уже проявились — так, на рынке коммерческой недвижимости произошло знаковое событие. Под угрозой срыва оказалось проведение сделки, обещавшей стать самой крупной за всю историю рынка аренды офисных помещений Москвы. IT-холдинг IBS, который был намерен арендовать 36800 квадратных метров в строящемся комплексе Nordstar Tower, требует пересмотреть условия сделки в сторону снижения собственником ставки за аренду. Кроме этого, было выдвинуто условие предоставления IBS возможности привлечения субарендаторов. При этом большинство участников рынка высказали предположение, что собственник комплекса — входящая в ГК "Дон-строй" компания "ДС Девелопмент", скорее всего примет эти условия и пойдет на снижение арендных ставок. Отметим, что в данном случае речь идет о сделке, где по первоначальном условиям общий размер арендной платы составлял 36,8 миллиона долларов в год.
Таким образом, следует признать, что основные возможности регулировать обстановку на рынке действительно находятся сейчас в руках потребителей услуг. При удачном развитии обстоятельств это приведет к тому, что ситуация примет более объективный характер, отвечающей реальному положению дел. Цены на недвижимость и ставки на ее аренду рано или поздно достигнут уровня, при котором станет возможно восстановление равновесия на рынке, и, как следствие, увеличение его активности. Подобные встряски помогут оздоровить рынок недвижимости, очистив его от образовавшихся за период бурного роста "мыльных пузырей".