Правительство поручило Минфину, Минэкономразвития, Госстрою и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию проработать вопрос о применении при ипотечном кредитовании механизмов предоставления государственных гарантий. В 2002 году объем госгарантий составляет 2 миллиарда рублей. В 2003 году объем правительственных гарантий, предоставляемых АИЖК, будет увеличен. Также должны быть представлены прогнозные расчеты возможности снижения процентных ставок по долгосрочным ипотечным кредитам для населения.
Таким образом государство впервые со времен горбачевской программы "Жилье-2000" занялось одной из самых насущных проблем для россиян. Нельзя сказать, что системы ипотеки в стране пока нет. Она есть. Просто современная система ипотеки в России не решает вопрос с жильем, а является скорее подмогой населению, привыкшему жить, опираясь на самофинансирование.
Как получить в России ипотечный кредит?
Рассмотрим две организации, занимающиеся ипотечным кредитованием в стране. Это всем известный Сбербанк и "Дельта-Кредит", средства которой были предоставлены Инвестиционным Фондом "США-Россия", созданным по решению Конгресса США с целью содействия развитию частного сектора российской экономики. Итак, процентная ставка по ипотечным кредитам в Сбербанке в рублях - 23 процентов годовых, по кредитам в валюте - 13 процентов годовых со сроком действия кредита до 15 лет. В "Дельта-Кредите" процентная ставка 12-15 процентов в валюте со сроком кредита до 10 лет. Для сравнения: ставка по 30-летнему ипотечному кредиту в США составляет 6-7 процентов.
Кредитору необходимо представить сведения, позволяющие оценить способность заемщика выплачивать кредит: информацию о постоянных доходах и расходах, образовании, трудовом стаже, составе семьи, имеющемся имуществе и т.д. Отметим, что здесь сразу возникают сложности из-за необходимости предоставления справки о "белой" зарплате. Учитывая отсутствие у большинства населения России какой-либо кредитной истории, банк может запросить и дополнительную информацию. Например, чтобы убедиться, что клиент всегда в срок выполняет финансовые обязательства, банк может попросить показать квитанции об оплате за коммунальные услуги и телефон.
Максимальная сумма кредита в Сбербанке не может превышать 70 процентов покупной стоимости объекта недвижимости. Заемщик обязан сделать первоначальный денежный взнос на банковский счет в размере не менее 30 процентов стоимости покупаемой квартиры. В "Дельта-Кредите" вам предоставят кредит размером до 80 процентов от стоимости квартиры, то есть достаточно иметь только 20 процентов от стоимости квартиры. При этом расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать определенной величины от совокупных доходов семьи заемщика. Например, в Сбербанке эти расходы не должны быть больше 30 процентов совокупного дохода заемщика или его семьи.
Помимо залога имущества (это также могут быть и драгоценности, и автомобиль), в качестве дополнительного обеспечения по кредиту, необходимо поручительство лиц, также обладающих солидной "белой" зарплатой. Например, в Сбербанке требуется поручительство четырех физических лиц. Кроме этого, с вас потребуют дополнительные документы, в том числе справку из психоневрологического диспансера или водительское удостоверение.
Обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование. Например, в "Дельта-Кредит" обязательно страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности на квартиру, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. При наступлении страхового случая, страховая компания перечислит банку необходимую для погашения кредита сумму. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, однако, как заверяют в "Дельта-Кредите" стоимость всех трех видов страхования по ипотечному кредиту обычно составляет в сумме не более 1,5 процентов от ежегодного остатка кредита.
Однако, кроме коммерческой ипотеки, в России существует возможность воспользоваться услугами так называемой социальной ипотеки. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, в настоящее время в стране зарегистрировано около 200 региональных и муниципальных фондов активно развивающих социальную ипотеку для граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в квартирах ниже социальной нормы площади жилья на одного члена семьи. Например, в "Подольской жилищной инициативе" процентная ставка по кредиту составляет 7 процентов годовых в рублях. Срок выплаты рассрочки - до 15 лет, при этом размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 20 процентов совокупного месячного дохода семьи. При этом в зачет кредита принимается жилье заемщика. А поручитель требуется только один. Наиболее развита система социальной ипотеки в Башкортостане, лидирующем в стране по числу предоставленных по ипотеке квартир (12,2 тысячи кредитов). Отметим, что в Москве эта цифра составляет пока всего 2,4 тысячи кредитов.
С Пенсионным фондом в авангарде
По информации АК&М, для финансирования начального этапа программы развития ипотеки в стране Агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует выпустить собственные купонные облигации на сумму 2 миллиарда рублей и сроком обращения 6 лет. По словам заместителя гендиректора АИЖК Валерия Серегина, достигнута договоренность с Пенсионным фондом о том, что он готов выкупить выпуск ценных бумаг АИЖК по такой цене, чтобы процентная ставка для конечных потребителей составляла 18 процентов". Средства от размещения облигаций АИЖК будут направлены на выкуп закладных, которые станут обеспечением ипотечных ценных бумаг. Первый выпуск ипотечных ценных бумаг планируется разместить в середине 2003 года. "В следующем году может быть несколько выпусков, а в 2004 году мы планируем поставить выпуск ипотечных ценных бумаг на поток", - заявил замглавы Агентства.
По словам первого заместителя главы минэкономразвития Михаила Дмитриева, ставка ипотечного кредита для конечного инвестора сейчас не может составлять менее 8-9 процентов. По его словам, сейчас только ежегодные административные расходы на обслуживание ипотечного кредита составляют: 1 процент - федеральному агентству ипотечного кредитования, 2 процента - региональному агентству, как минимум 1 процент - маржа банка при первичном размещении и не менее 1,5 процента составят административные расходы. В совокупности расходы на эти цели составят свыше 5 процентов. А это, по мнению Михаила Дмитриева, значит, что реальные доходы по таким операциям в целом по ипотечному кредитованию для конечного инвестора должны составить порядка 8-9 процентов в реальном выражении (то есть без учета инфляции, которая запланирована в 2003 году на уровне 12 процентов).
Михаил Дмитриев отметил, что такая ставка кредита вряд ли вызовет желание платить у граждан-получателей ипотечных кредитов. Это потребует у государства не только гарантий реальной доходности по ценной бумаге, но и субсидирования кредитной ставки. Если, по словам Михаила Дмитриева, этого не произойдет, то заявленный объем средств в 10-12 миллиардов рублей окажется неразмещенным кредитным ресурсом, в силу отсутствия спроса со стороны населения.
Таким образом государство решило помочь населению в решении квартирного вопроса, который, как известно, за последние десятилетия во многом испортил россиян. Однако, судя по всему, большинству населения России при покупке жилья еще долго придется руководствоваться принципом еще одного литературного героя: "Деньги вечером - стулья утром". Потому что ипотечные "длинные" и дешевые рублевые кредиты надолго еще останутся несбыточной мечтой.