Международные корпорации и фонды продолжают интересоваться складской недвижимостью Подмосковья. Однако если раньше этот сегмент рынка привлекал исключительно западных инвесторов, то теперь к ним подключились конкуренты из бывшего СССР и, как ни странно, обогнали своих предшественников по многим параметрам. Казахская компания Capital Partners заявила о строительстве крупнейшего подмосковного склада. Площадь будущего гиганта составит 600 тысяч квадратных метров.
О далеко идущих планах компании рассказал главный управляющий директор Capital Partners Эркан Эркек, входящий, по версии журнала Buliding, в десятку самых влиятельных работающих в России девелоперов. По его словам, в Домодедовском районе Московской области земельный участок площадью 120 гектаров уже переведен из категории сельхозназначения в промышленную, обозначено техническое задание, а проблемы с проведением инженерных коммуникаций уже решены. Строительство складского комплекса начнется летом 2006 года и займет около 4-5 лет. В настоящий момент у будущего комплекса еще нет названия, однако, как рассказал Эркан Эркек, в Capital Partners размышляют над этим вопросом.
Этот земельный участок казахская компания перекупила у Coalco, которая в течение семи лет собиралась построить около миллиона квадратных метров складов на юге Московской области под общим названием "Белый парк" и приобрела для этого более 220 гектаров земли в Домодедовском районе. В пресс-службе Coalco подтвердили факт продажи земли. Причины продажи остаются туманными. По данным самой Coalco, необходимость такой сделки возникла после того, как руководство решило развивать этот проект одновременно, а не частями. Сумму сделки стороны традиционно не разглашают, однако эксперты рынка оценили стоимость земельного участка в 400 миллионов долларов.
Стоит отметить, что это не первый проект казахской компании в России. Capital Partners уже возводит логистический парк "Пушкино" на 15 километре Ярославского шоссе, который должен открыться летом 2006 года. Общая площадь этого комплекса составит 200 тысяч квадратных метров, которые по классификации коммерческих помещений относятся к высшей категории качества - классу "А". "Пушкино" входит в тройку самых крупных проектов 2006 года на рынке складской российской недвижимости, уступая только комплексу "Крекшино" (300 тысяч квадратных метров) на Минском шоссе и занимая одну позицию с "Ленинградским терминалом" (200 тысяч квадратных метров) на 13 километре Ленинградского шоссе. Среди будущих арендаторов комплекса называют DHL, Национальную Логистическую Компанию и Relogix.
В 2005 году проекты российских складов были не так значительны. Наиболее крупным проектом стало строительство первой фазы техно-логистического комплекса "Томилино", общая площадь которого составляет 80 тысяч квадратных метров.
По данным аналитиков компании Praedium, на сегодняшний день в столичном регионе общий объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения класса "А" и "В" составляет 500-700 тысяч квадратных метров. Это приводит к тому, что складские помещения сдаются за 5-6 месяцев до ввода в эксплуатацию. "Прослеживается тенденция увеличения интереса к рынку складской недвижимости. При сравнимых с другими сегментами коммерческой недвижимости ставках доходности и уровне спроса рынок складских помещений характеризуется недостаточным конкурентным предложением", - утверждают эксперты компании.
Интерес к российским складам объясняется просто. Дело в том, что доходность складских помещений в продуманном проекте может превышать доходность по офисным центрам и торговым центрам, при том, что затраты на строительство в этом секторе значительно ниже. По данным компании Blackwood, себестоимость строительства офисного центра класса "А" составляет 1000-1500 долларов за квадратный метр, крупного торгового центра - от 700-1000 долларов, а себестоимость складского комплекса международного уровня варьируется от 500 до 700 долларов за квадратный метр. Кроме того, срок окупаемости складских помещений значительно длиннее аналогичного периода в других сегментах и составляет 5-8 лет, а доходность инвестиций наиболее велика и находится на уровне 15-20 процентов.
Примечательно также, что существует четкая дифференциация по подмосковным направлениям. Так, северо-западное и западное направления - это основные пути доставки импортируемых из стран ЕС и Скандинавии грузов, а южное и юго-восточное традиционно используются для транспортировки в регионы России. Это связано, прежде всего, с расположением главных трасс: Москва - Санкт-Петербург и Москва - Дон.
Так как строительство Capital Partners будет вестись по южному направлению, можно предположить, что потенциальными арендаторами станут российские компании.
В конце 2005 года коммерческий директор "РосЕвроДевелопмента" Андрей Подгорный заявил, что зарегистрированный на острове Гернси фонд недвижимости Raven Russia Limited купил у российской компании складской комплекс "Крекшино". По его словам, фонду была продана первая очередь комплекса площадью 115 тысяч квадратных метров, из которых большая часть еще находится в стадии строительства. Общая сумма сделки составила 110 миллионов долларов.
Согласно договору, "РосЕвроДевелопмент" обязался достроить и сдать в аренду заявленные площади, после чего Raven Russia станет полноценным владельцем бизнеса. Уже известно, что будущим арендатором складского комплекса станет Национальная логистическая компания, входящая в "Росеврогрупп". "Уже заключено соглашение об аренде 15 процентов помещений", - рассказал директор проекта Raven Russia Ричард Хау.
За несколько месяцев до этого Raven Russia выкупила у "Эспро Менеджмента" складские терминалы "Кулон-Балтия" и "Кулон" за 18,6 миллиона долларов. Ранее представители Raven Russia заявляли, что всего фонд планирует вложить в российскую недвижимость около 800 миллионов долларов. Эксперты рынка предполагают, что речь идет, прежде всего, о строительстве складских терминалов.
Другой важной сделкой 2005 года стало решение крупнейшего в Европе ипотечного банка Eurohypo рефинансировать кредит в 130 миллионов долларов, который компании Capital Partners и Lone Star Ventures привлекли для строительства логистического парка "Пушкино". Это решение позволило представителям казахской стороны заявить о том, что теперь строительство комплекса - под надежной защитой.
Кроме того, условия сделки можно назвать весьма выгодными для Capital Partners. "Условия кредитования, предложенные Eurohypo, более выгодны, чем то, что могут сегодня предложить банки России или стран СНГ", - рассказал замдиректора компании Jones Lang LaSalle, представлявшей интересы девелоперов, Джеймс Корриган. Кредит Eurohypo является ипотечным и будет обеспечен готовой недвижимостью с уже заключенными договорами аренды. В самом банке Eurohypo сообщили, что ставка ниже 4-5 процентов и "недосягаема" для российских банков. "Это первая сделка Eurohypo в России, поэтому банк мог позволить себе такой шаг", - заявил в свою очередь сотрудник банка.
Таким образом, можно выделить тенденцию, согласно которой российская компания начинает строительство складского комплекса, а завершать его возведение берется иностранная компания. Однако все предыдущие сделки не предполагали того объема инвестиций, который будет вложен в строительство логистического комплекса в Домодедовском районе Подмосковья.
Если стоимость земли составила около 400 миллионов долларов, то можно предположить, какова общая стоимость строительства. При том что общая площадь комплекса составит 600 тысяч квадратных метров, а себестоимость строительства варьируется от 500 до 700 долларов за каждый метр, получается, что на строительство придется потратить от 300 до 420 миллионов долларов. В результате общие затраты составят от 700 миллионов долларов, а, учитывая то, что стоимость сделки была оценена лишь примерно, вполне могут достигнуть рекордной отметки в миллиард долларов. У российских инвесторов таких денег на строительство нет, но они нашлись у казахской компании Capital Partners, которая и решила реализовать один из крупнейших проектов на российском рынке недвижимости.
Алексей Лоссан