Реформа жилищно-коммунального хозяйства в самом разгаре. ДЭЗы, нарушая Жилищный кодекс РФ, инициируют собрания собственников жилья, дабы те заключили договор именно с ними. Строительные концерны перед сдачей новостроек создают дочерние компании, призванные управлять вновь построенным жилым фондом. А обладатели квартир в новостройках перед тем, как им вручат ключи от долгожданной квартиры, получают на руки новые платежные документы и читают их как детективные романы.
Летом следующего года в России должна быть организована федеральная служба надзора за эксплуатацией жилых помещений. Она заменит нынешние жилищные инспекции, которые не выполняют своих функций. А пока надзорное ведомство не создано, управляющие компании назначают расценки на коммунальные, а заодно и на свои услуги, руководствуясь самыми разными соображениями.
Кто и как будет управлять вашим домом?
Функции управляющей эксплуатационной компании (УЭК) в новостройке существенно отличаются от тех, что выполняет УЭК в доме, построенном давно. Дом сдан в эксплуатацию? Отлично. Теперь жильцы будут делать в новеньких квартирах ремонт. А ремонт - это строительный мусор. Если квартиры в доме сдаются без внутренней отделки, мусора будет много. Его надо вывозить. А это существенно хлопотнее и дороже, чем в случае с бытовым мусором.
Строительные недоделки не ушли в прошлое вместе с Советским Союзом. Кривой пол, на котором не держится мебель, перепад высоты потолков, плохая подача воды на верхние этажи - вот только малая часть того, с чем сталкиваются новоселы. Дефекты, допущенные строителями, требуют исправления. Управляющая компания обязана принять в этом непосредственное участие - как минимум, организовать встречу прораба с жильцом. Как максимум - выступить в суде, если дело до этого дойдет.
- Самый тяжелый период для строительной компании - прием-передача построенного жилья, - говорит заместитель генерального директора холдинговой компании ГВСУ "Центр", Владимир Савчук. - Необходимо подготовить огромное количество согласований с коммунальными службами. Для уменьшения продолжительных финансовых рисков каждый строитель-инвестор старается иметь дочернюю структуру - управляющую компанию.
Так что создание строителями аффилированных управляющих компаний - явление повсеместно распространенное и, в целом, обоснованное. Будучи созданными под конкретный объект, эксплуатационные подразделения строительных концернов получают свой первый профессиональный опыт управления жилой недвижимостью - и затем спустя некоторое время могут предлагать свои услуги на рынке коммунальных услуг в качестве самостоятельных компаний. Правда, на рынке управления жилой недвижимостью таких УЭК пока немного - гораздо больше тех, кто вовремя сориентировался и создал компанию на базе ДЭЗа.
Почему именно эти?
Начинаются отношения новоселов с управляющей компанией с момента подписания договора. Если дом построен по договору инвестирования финансовых средств в строительство, то в нем обычно есть пункт, обязывающий дольщика с момента сдачи дома в эксплуатацию заключить с эксплуатирующей организацией договор на управление и техническое обслуживание квартиры, а также нести затраты по ее содержанию и эксплуатации. Затраты, как правило, взимаются с будущего владельца квартиры за первые четыре месяца обслуживания.
Кстати, почему будущего? Все очень просто: долевое участие в строительстве - еще не гарантия права собственности на недвижимость. В Москве, например, оформление квартиры в собственность может длиться до двух лет с того момента, как дом готов к заселению.
В связи с этим мы можем наблюдать правовую коллизию. Согласно Жилищному кодексу РФ, обязанность по внесению платы за коммунальные услуги появляется у владельца жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. А ведь до тех пор, пока дольщики не оформят свои права на квартиры в новостройке, собственник этих квартир - строительная организация. Соответственно, она и должна оплачивать коммунальные расходы - до тех пор, пока является владельцем.
Но построить, скажем, 500 квартир - и оплачивать "коммуналку" за них в течение двух лет? Разумеется, такие затраты строители нести не готовы. Поэтому строители, не особенно вдаваясь в подробности гражданских прав будущих жильцов, вносят вышеупомянутый пункт в договора соинвестирования, тем самым снимая с себя ответственность за эксплуатацию построенного жилья и расходов на нее. Новоселу остается только подчиниться, иначе можно остаться без ключей от квартиры.
Заплатите 40 тысяч - и въезжайте
Именно с этой проблемой столкнулись соинвесторы строительства дома №7, корпус 6 по улице Псковская (район Лианозово, жилой комплекс "Магнолия-Парк", строительство ведет компания "Первый строительный трест"). Будущие жильцы рассказали корреспонденту Lenta.ru, что ключи от квартиры здесь выдаются только тем, кто подписал договор с управляющей компанией ООО "СМК "Стройтех" до 2010 года и оплатил ее услуги за 6 месяцев вперед по ценам, которые заставляют задуматься даже профессионалов строительного бизнеса: 119 рублей за квадратный метр общей площади в месяц. Получается, что владелец однокомнатной квартиры в "Магнолия-парке" должен заплатить более 30 тысяч за полгода вперед - по 5036 рублей в месяц.
- Я не представляю, что можно заложить в эту сумму, - говорит Владимир Савчук. - В наших домах жильцы платят не больше 40 рублей в месяц за квадратный метр. И не только в типовых новостройках, но и в домах бизнес-класса.
Эту сумму подтверждает и Анатолий Болдаков, генеральный директор управляющей компании "Жилцентр СК".
- За полтора месяца мы заселили 1600 квартир, - говорит он. - Коммунальные услуги наши жильцы оплачивают из расчета 36 рублей за квадратный метр. Мы заинтересованы в том, чтобы управлять этими домами в течение многих лет, поэтому завышать ставки - не в наших интересах.
- Как вы считаете, 119 рублей за квадратный метр в панельном доме-новостройке - это справедливая цена за услуги УЭК?
- Разумеется, нет. Она завышена минимум в два с половиной раза. Хотелось бы понять, из чего она складывается.
Откуда берутся такие цифры?
Этим же вопросом озадачились и новоселы, которым было не совсем понятно, что именно они покупают за свои немаленькие деньги. Поэтому они попросили управляющую компанию предоставить им расшифровку коммунальных платежей. Из документа, который был подготовлен представителями "СМК "Стройтех", можно узнать немало любопытного.
В 119 рублей за квадратный метр, в том числе, включены единовременные затраты управляющей компании. На сертификацию персонала закладывается 346 тысяч рублей. Ремонт помещений диспетчерских требует 880 тысяч рублей. Приобретение оборудования и инвентаря - 647 тысяч рублей. И наконец, программное обеспечение и ПК - 560 тысяч рублей. Все это, по мнению "СМК "Стройтех", должны оплачивать жильцы.
Интересно и то, что все статьи расхода, даже оплата за подаваемую в квартиры электроэнергию, а также горячее и холодное водоснабжение, домофон и противопожарную сигнализацию, соотнесены с количеством квадратных метров.
- Эту смету составляли неграмотные люди, - говорит Анатолий Болдаков. - Горячую и холодную воду оплачивают в соответствии со ставками Москвы из расчета на одного человека, проживающего в квартире. За домофон и пожарную сигнализацию положено брать фиксированную оплату с каждой квартиры. А электроэнергия оплачивается по внутридомовым и квартирным счетчикам.
С исполнительным директором "СМК "Стройтех" Андреем Пауткиным удалось связаться не сразу. Он постоянно находился в офисе "ПСТ", но, по словам секретаря компании, либо был на совещании, либо отходил ненадолго, либо его телефон был занят. Но все же он согласился прокомментировать сделанные специалистами его компании расчеты.
- Сейчас постоянной схемы подключения в доме нет, - пояснил он, - как нет пока и договора с "Мосэнерго". Пока что наши счетчики не прошли сертификацию. Когда это будет - неизвестно. Мы провели временную схему от гипермаркета "Мосмарт", поэтому берем с жильцов оплату по нормативам потребления: 80 киловатт в месяц.
- Да, но ведь норматив рассчитан не на метры. 80 киловатт в месяц - это норма потребления электроэнергии на одного человека.
- Мы все расчеты сделали на квадратный метр для удобства самих же жильцов. В принципе, можно составить дополнительное соглашение к договору. У жильцов будет выбор: либо оставить все как есть, либо через 6 месяцев произвести перерасчет. Лишние деньги мы возвращаем, и люди платят по счетчикам.
В чем состоит удобство жильцов, осталось неясным - так же, как и то, на каком правовом основании были включены в коммунальные платежи единовременные затраты УЭК.
- Об этом надо спросить юристов, - сказал Андрей Пауткин. - Этой расшифровкой занималась Чернова Наталия Николаевна. Вы можете перезвонить еще раз по этому же номеру, секретарь вас соединит.
Как оказалось, ни секретарь, ни специалисты юридического отдела, ни генеральный директор компании "ПСТ" Дмитрий Макаров ничего не знают о юристе Наталии Черновой.
- Мы не можем дать разъяснения по этому документу, - сказали нам в юридическом отделе. - Для этого нужно распоряжение генерального директора.
Дмитрий Макаров, в свою очередь, сослался на то, что он работник наемный.
- Вам нужно получить санкцию совета директоров нашей компании, - сказал он.
- Для того, чтобы задать два вопроса юристам?
- Именно так.
Стоит ли платить?
Правовой комментарий по ставкам, заявленным "СМК "Стройтех", дает руководитель отдела имущественно-земельных отношений компании «Интелис – правовая поддержка» Евгений Рябошапко.
- Единовременные расходы УЭК, включенные в коммунальные платежи, являются обоснованными?
- Надо понимать, что эти затраты сами по себе не являются коммунальными платежами. Их включение в перечень услуг управляющей компании не должно выходить за рамки благоразумия и основных принципов гражданского законодательства России, таких, как равенство участников гражданских правоотношений и свобода договора.
Но в любом случае, продолжает Евгений Рябошапко, управляющая компания должна учитывать все приобретенное имущество на балансе товарищества собственников жилья (ТСЖ) - тогда жильцам есть за что платить. При покупке клавиатуры для компьютера ей следует присвоить инвентаризационный номер и поставить на баланс ТСЖ, а временно пользоваться этой клавиатурой будет сотрудник УЭК по договору. То же самое и с лопатой или камерой видеонаблюдения.
Кроме того, по мнению юриста, суммы явно завышены. На 560 тысяч рублей можно купить около 20 мощных ноутбуков, которые для нужд УЭК не требуются. Обычный персональный компьютер стоит около 20 тысяч рублей. Программное бухгалтерское обеспечение "1С" (7-й платформы) - около 4 тысяч рублей.
Далее. За 880 тысяч рублей можно сделать хороший ремонт в большой двухкомнатной квартире. Хотелось бы получить разъяснения от УЭК: зачем в диспетчерской нужен евроремонт?
И о затратах на сертификацию сотрудников. В Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКХ России дистанционная аттестация и обучение персонала продолжительностью 72 академических часа стоит 5 с половиной тысяч рублей на человека. Таким образом, за 346 тысяч рублей дистанционно можно обучить более 60 домуправов и сантехников. А если обучаться по индивидуальным программам, то за эти деньги сертификацию в академии могут пройти более 30 специалистов и сотрудников руководящего звена.
Евгений Рябошапко считает, что УЭК должна представить жильцам документы, на основании которых делались расчеты. Какой инвентарь нужно приобретать, в каком количестве? Какие персональные компьютеры приобретаются, в каком магазине? В каком учебном заведении будут аттестовать персонал и сколько сотрудников будет проходить переподготовку? На эти вопросы необходимо получить ответы.
Но ТСЖ может быть создано только после того, как жильцы приобретут право собственности. Как же быть сейчас?
- Не платить, пока не будут получены ответы на все вопросы, - говорит Евгений Рябошапко. - И подавать судебный иск. Если УЭК не прислушается к мнению жильцов и рассчитает коммунальные платежи, включив завышенные единовременные платежи, то я готов защищать этих жильцов в любом суде.
Продолжение следует
Генеральный директор "ПСТ" обеспокоен сложившейся ситуацией.
- Я не знаю, что там происходит, - говорит он. - Кто и на каком основании готовил документ о коммунальных платежах - я не в курсе. Но со своей стороны мы сделали запрос в "Стройтех", хотим привлечь дольщиков, а также представителей районной управы и организовать ревизионную комиссию. Необходимо проверить целесообразность этих платежей.
- А если выяснится, что они нецелесообразны?
В этом случае я буду действовать от имени "ПСТ", защищая интересы жильцов. Буду всячески заставлять компанию "СМК "Стройтех" пересмотреть и изменить это безобразие. В конце концов, я тоже владелец нескольких квартир в этом доме, и должен оплачивать те же 119 рублей за метр.
Комиссия будет назначена во второй половине сентября. Lenta.ru-Недвижимость следит за развитием событий в Лианозово.
P.S. Пока статья готовилась к публикации, в "СМК "Стройтех" сменился исполнительный директор. Теперь договора УЭК с жильцами подписывает Горбачев П.М. Суммы, которые компания намерена взимать за коммунальные платежи, в приложении к договору указаны прежние.