3 ноября 2006 года депутаты Государственной думы РФ приняли в первом чтении законопроект о едином кадастре объектов недвижимости.
После того, как закон вступит в силу, оформлять как земельные участки, так и расположенные на них недвижимые объекты станет намного проще: из восьми регистрационных процедур, которые необходимо проделать сейчас, останется всего одна.
В то же время размер налога на имущество должен повыситься, поскольку для его определения чиновники начнут учитывать рыночную стоимость имущества.
Снижаем риски
Сейчас сведения о постройках и земельных участках содержатся в разных реестрах - информация об участках заносится в земельный кадастр, а права на недвижимость регистрируются в реестре недвижимости (ЕГРП). При этом данные разбросаны по регионам и не сведены в одну базу.
На Западе такая система давно отошла в прошлое. Сведения и о здании, и о земельном участке, на котором оно расположено, должны содержаться в одном федеральном кадастре, считают специалисты. Это намного удобнее, чем разноуровневый учет, при котором срок регистрации документов о собственности неизбежно увеличивается.
Отсутствие единого кадастра не только причиняет неудобства владельцам недвижимости и чиновникам, ведающим процедурами регистрации, но и препятствует развитию в стране системы ипотечного кредитования.
Об этом в июне 2006 года на конференции "Доступное жилье для россиян: перспективы" заявил руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Михаил Мишустин. "Ипотека должна основываться на государственных гарантиях прав собственности", - подчеркнул он.
В самом деле, банк, выдавая ипотечный кредит, не может в полной мере гарантировать его сохранность, если не обладает полной информацией о той недвижимости, под залог которой выделяются средства. Зачастую банки вынуждены отказывать клиентам в выдаче кредита, если сведений об объекте ипотеки, по их мнению, недостаточно.
Сейчас банк не может самостоятельно запросить информацию из реестра – это должен делать клиент. Поэтому достоверность сведений об объекте, под который выдается кредит, всегда остается под вопросом. Это увеличивает риски банка, которые, в свою очередь, закладываются в процентные ставки – как известно, в России они до сих пор в 3-4 раза превышают среднеевропейские.
Обмеряем земли
Сам по себе закон о едином кадастре, даже когда он будет принят, не обеспечит перехода к эффективной системе учета объектов недвижимости. Необходимо свести в единую электронную базу сведения об объектах по всей России, хранящиеся сейчас в регионах. Пока это не сделано, в Москве как бы "не видят" здания, которое находится, например, в Тульской области.
Поэтому правительство также выделило средства на реализацию целевой федеральной программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости", рассчитанной на период с 2002 по 2007 год.
Чиновники решили пойти путем раздельного сбора сведений о земельных участках и зданиях, расположенных на них – и только потом свести всю информацию в единый кадастр. Так к федеральной программе добавились еще две подпрограммы.
Одна из них предусматривает создание двух информационных систем – государственного реестра земель и кадастра объектов недвижимости – в срок до 2006 года. Вторая, по сути, продлевает действие федеральной программы до 2011 года и направлена непосредственно на создание единого кадастра всех объектов недвижимости.
Реализация этих программ на практике происходит с разной степенью эффективности. Михаил Мишустин еще в апреле 2005 года посетовал на отсутствие оперативного взаимодействия между различными ведомствами, а также на недостаток финансирования.
По-видимому, эти обстоятельства серьезно затрудняют работу Роснедвижимости. Правда, на
сайте Федерального кадастрового центра "Земля" сообщается, что "для обеспечения реализации программы на 2003-2007 годы по линии международных проектов Росземкадастром обеспечено привлечение внебюджетных средств в размере 109 миллионов долларов США, что значительно превышает объем, предусмотренный программой".
Наверное, поэтому учет и оценка земельных участков происходит в российских регионах значительно быстрее, чем сбор информации об объектах недвижимости. В октябре текущего года на выставке Инфоком-2006 Мишустин сообщил первому вице-премьеру РФ Дмитрию Медведеву, что в электронную базу сайта Роснедвижимости внесены данные о 39 миллионах земельных участков по всей стране. "Любой человек может, зайдя на сайт, узнать минимальную и максимальную стоимость земли в своем регионе", - сказал глава Роснедвижимости. "Здорово", - отреагировал вице-премьер.
Относительно кадастра недвижимых объектов, а именно зданий и строений, которые расположены на уже обмеренных и внесенных специалистами в единый реестр землях, такой оптимистичной информации найти не удалось.
Дублируем сведения
Что касается содержания проекта закона о едином кадастре, которому еще предстоит второе чтение в Думе, то сведения о нем самые разноречивые. Заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений, экономики и природопользования Андрей Ивакин в интервью радиостанции «Маяк» сообщил, что законопроект устанавливает четкие прозрачные процедуры кадастрового учета недвижимости.
По мнению председателя думского комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, проект закона о едином кадастре, напротив, усложняет процедуру учета вновь построенных и реконструированных объектов.
Например, согласно действующему Градостроительному кодексу, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию имеются сведения, необходимые для учета этого объекта. Следовательно, никаким иным образом описывать данный объект недвижимости уже не требуется. Однако законопроектом предусмотрена необходимость повторно подготовить пакет документов для единого кадастра.
Получается, что в кадастре недвижимости будут дублироваться сведения других кадастров и реестров. Шаккум считает, что это приведет только к увеличению расходов федерального бюджета. Он также отметил, что в законопроекте вообще отсутствуют какие-либо нормы, касающиеся описания зданий, сооружений и объектов с незавершенным строительством.
Считаем деньги
Одной из главных задач создаваемого единого кадастра является повышение эффективности сбора налогов. По расчетам главы Роснедвижимости, в период с 2006 по 2011 год сбор налогов на имущество должен составить 1,3 триллиона рублей.
Кроме того, эксперты агентства прогнозируют, что ежегодные поступления от уплаты госпошлины и сбора за предоставление сведений о недвижимых объектах составят за тот же период более 10 миллиардов рублей. При этом утверждается, что содержание автоматизированной системы учета обойдется государству вдвое дешевле.
Мишустин также рассчитывает, что количество объектов недвижимости, вовлеченных в куплю-продажу, обмен и другие сделки гражданско-правового характера, к 2011 году увеличится на 15 процентов. А всякая сделка, как известно, сопровождается уплатой госпошлины. Так что в любом случае, создание единого кадастра – дело для государства прибыльное.
Если все земельные участки и все строения все-таки удастся посчитать – а именно так должен быть реализован переход на принципы единого кадастрового учета – то для каждого объекта недвижимости будет изготовлен кадастровый паспорт, который можно использовать при регистрации прав и совершении сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, этот документ позволит четко определять размер налогов на имущество.
Начнут ли выдавать кадастровые паспорта сразу после вступления закона в силу, пока неизвестно. Но последний из них будет вручен не ранее 2011 года – именно к этому сроку чиновники Роснедвижимости рассчитывают завершить кадастризацию всей страны.