Считается, что ипотечное кредитование является неплохим средством для решения жилищного вопроса. Более того, если цены на квартиры будут расти теми же темпами, то через некоторое время ипотека станет единственным способом приобрести жилье, и по достижении совершеннолетия гражданам придется озаботится не только стажем и пенсионными накоплениями, но и выплатами по программам жилищного кредитования.
Значительная часть ипотечных программ приходится на госкорпорацию – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. У АИЖК, в свою очередь, есть региональные подразделения, которые работают над осуществлением кредитных программ в субъектах Федерации.
Традиционно считается, что лучше всего дела с доходами граждан обстоят в Центральном федеральном округе, в Москве и Московской области. Но даже для жителей Подмосковья стало неожиданностью заявление, сделанное главой Ипотечной корпорации Московской области (ИКМО, региональная корпорация АИЖК), Владимиром Мальцевым. Глава ИКМО сообщил, что половине жителей Московской области ипотека доступна.
Зарплаты
Для того, чтобы купить квартиру, нужны довольно большие средства. По данным ИКМО, однокомнатная квартира в Одинцово может стоить 3,5 миллиона рублей. При этом, признает глава корпорации, для ее покупки в течение 20 лет, с учетом процентов, требуется ежемесячно получать 70 тысяч рублей.
В ИКМО надеются, что в 2007 году средняя заработная плата жителей Подмосковья достигнет тысячи долларов. Действительность же выглядит несколько иначе. 25 октября зарплаты подсчитала специальная комиссия по регулированию социально-трудовых отношений.
Оказалось, что осенью житель области получал в среднем 9450 рублей. К новому году стараниями чиновников и бизнесменов ему должны были повысить зарплату до 10 тысяч рублей. Напомним, что 10 тысяч рублей – это, согласно данным Росстата, и средняя зарплата по стране.
Откуда же взялась заветная тысяча долларов? Из поручения губернатора Подмосковья Бориса Громова - в 2007 году, согласно его планам, средняя зарплата достигнет 20 тысяч рублей, а к концу 2008 года - 27 тысяч рублей. Возможно на бумаге так оно и будет - например, 28 ноября цифры, приводимые Громовым не совпали с вышеприведенными данными комиссии. По информации губернатора, средняя зарплата по области составляет уже не 9 и не 10 тысяч, а все 15.
Удивительно, но факт – этой зарплаты еле хватит на приобретение половины квадратного метра в месяц без учета ипотечных процентов. Ситуация напоминает ту, в которой оказался главный люмпен-самостройщик нашего детства – кум Тыква из сказки "Чиполлино".
За свою жизнь ему удалось скопить денег на сто восемнадцать кирпичей для дома, причем он не только посвятил этому всю жизнь, но и отдавал на постройку жилья все средства сверх прожиточного минимума, и жил на улице.
Нам неизвестна конъюнктура рынка жилья в сказочной стране, но по некоторым данным, там квартиры не дорожали на тридцать процентов в год, иначе бы, даже положив зубы на полку, кум Тыква не смог бы вместо одного кирпича покупать три-четыре, как он делал это перед пенсией.
Проценты
Главное в ипотечном кредите в частности и системе жилищного кредитования в целом - ставка. Она может быть высокой или низкой, и даже, теоретически (при помощи государства) может для заемщика оказаться меньше процента инфляции.
Однако сейчас дела выглядят невесело. Ставка (ее для сотни ипотечных кредитных организаций устанавливает АИЖК) составляет от 11 до 13,5 процентов, превышая инфляцию на 4 процентных пункта. К 2008 году ее планируют опустить ниже 10 процентов, а к 2010 году - до 8. Для россиян это значит одно: взяв кредит на 20 лет в 2010 году, они заплатят в 2,6 раза больше, чем при обычной покупке квартиры.
Но самое смешное даже не это. Ведь процент до 2010 года будет выше, а ипотечная программа Московской области, для осуществления которой и нужны "тысячедолларовые" граждане, как раз и рассчитана на период с 2005 по 2010 год. То есть переплачивать при ставке в 10 процентов придется уже втрое.
Ни слова пока не говорится и о том, что будет, если в течение 20-30 лет, пока выплачивается кредит, человек потеряет работу, либо попадет в тяжелую жизненную ситуацию и уровень его доходов снизится. Этот вопрос тем актуальнее, чем ближе к пенсионному возрасту оказывается плательщик.
А ведь большинство покупателей, оформив договор в 20-30 лет, расплатится за квартиру только к 50-60 годам. Это те люди, которые не смогут скопить сбережения - ведь им придется откладывать ежемесячно до тысячи долларов на ипотечные взносы.
Интересно, что пока никто из кредиторов не говорит о том, что на ипотечном рынке обязательно появятся неплательщики и недобросовестные заемщики. Это видно как на примере потребительского кредитования (объем невозвратов на котором растет), так и из истории стран, дальше прошедших по пути ипотечного жилищного кредитования. Своего места на этом рынке практически нет у организаций, занимающихся перекредитованием, а также у коллекторов, специализирующихся на ипотечных неплатежах.
Не для всех
Кроме всего прочего, не каждый человек сможет воспользоваться региональными, национальными и другими ипотечными программами. По данным на 2006 год в Московской области проживает свыше 6,6 миллиона человек. Это свыше миллиона семей, многим из которых уже нужна или скоро понадобится квартира. Тем временем ипотечная программа Подмосковья, о которой так много говорят в ИКМО, рассчитана лишь на выдачу 29 тысяч кредитов.
Даже если вспомнить, что Ипотечная корпорация Московской области - региональная структура АИЖК, а на долю последней приходится 20 процентов от объема всех выданных кредитов, то можно предположить, что всего на рынке области до 2010 года появится не более 150 тысяч новых квартир.
На всех их если и хватит, то в обрез - по июльским данным, в области в очереди на улучшение жилищных условий состоят 135,2 тысячи семей, а всего в Подмосковье расположено свыше 7500 ветхих жилых строений (не квартир!), где проживает почти 60 тысяч семей.
Тем не менее, со временем в отрасли будут вращаться гигантские средства - по оценкам АИЖК, в 2006 году объем выданных кредитов превысит 100, а в 2007 году - 150 миллиардов рублей. В 2010 году сумма непогашенного долга по ипотечным кредитам составит триллион рублей.
Кроме того, российских пенсионеров АИЖК заранее готовит к приобретению ипотечных облигаций - бумаг, которые должны погасить заемщики. Выпуск таких бумаг позволяет эмитенту быстро получить деньги от "длинных" кредитов. Ожидается, что в облигации превратят 440 миллиардов рублей из триллиона. Это очень удобно, потому что позволяет инвестировать средства Пенсионного фонда (триллионы рублей) в ипотечные облигации с приличной доходностью, сопоставимой с инфляцией.
Таким образом, российский кум Тыква, похоже, будет не только тратить огромные деньги на свое будущее жилье, параллельно снимая квартиру, но и отчислять 14 процентов от зарплаты в Пенсионный фонд. В свою очередь, Пенсионный фонд по достижении пенсионного возраста выплатит Тыкве средства, полученные от погашения ипотечных облигаций. То есть из бумаг, выпущенных кредиторами Тыквы в залог его, Тыквы, взносов.
В этом смысле в ипотечных корпорациях правы - с жилищным кредитованием столкнется не каждый второй, а вообще все россияне, которым удастся в таких условиях дожить до пенсии.