С начала 2007 года на рынке высокорисковых ипотечных кредитов (subprime mortgages) в США начался кризис. Вернуть кредиты не смогли 150 тысяч клиентов. Общие потери инвесторов со всего мира, по оценкам Бена Бернанке (Ben Bernanke), председателя Федеральной резервной системы США, могут составить от 50 до 100 миллиардов долларов.
Объем ипотечного рынка США составляет около 7,6 триллиона долларов. Долг среднестатистического американца по ипотечному кредиту достигает немногим более 25 тысяч долларов. Приблизительно 600 миллиардов долларов приходится на кредиты, выданные неблагонадежным заемщикам.
Каждый американец обладает кредитным рейтингом (credit score), который складывается из кредитной истории, уровня дохода и многих других факторов. Рейтинг представляет собой трехзначное число. Чем надежней заемщик, тем выше его кредитный рейтинг. Как правило, рейтинги ниже 700 считаются низкими.
В зависимости от кредитного рейтинга банк рассчитывает риски и назначает максимально возможную сумму кредита и процентную ставку. Чем ниже credit score клиента, тем дороже для него будет кредит, и тем на меньшую сумму он сможет претендовать.
Ключевым элементом системы является то, что недвижимость зачастую становится инструментом инвестиций: американцы, даже обладающие относительно низкой платежеспособностью и соответствующим кредитным рейтингом, берут кредит в надежде продать через некоторое время купленную на него недвижимость, заплатить относительно высокий процент и выйти из этого инвестпроекта с прибылью.
Подобная возможность у граждан США была из-за того, что недвижимость в стране дорожала в течение нескольких лет подряд. В начале 2007 года рост цен остановился, а в феврале жилье подешевело сразу на полтора процента по отношению к январю. В результате заемщики потеряли возможность как продать свою недвижимость, вернув кредит, так и взять новый кредит для рефинансирования старого.
Лидеры рынка ипотечного кредитования США, субсидируемые государством компании Fannie Mae и Freddie Mac, решают проблему рисковой ипотеки, предлагая несостоятельным заемщикам более льготные условия рефинансирования своих долгов. С апреля 2007 года они предоставляют кредиты на 40 лет (ранее максимальный срок кредитования был 30 лет), а также фиксированные ставки процентов. Обычно ставка по кредиту фиксируется на два года, а в дальнейшем может изменяться.
Откуда деньги?
На данный момент крупнейшие фонды высокорисковой ипотеки принадлежат Lehman Brothers Holdings и Bear Stearns. С начала года акции первого потеряли 17 процентов, а второго – 24 процента стоимости.
В середине июля Bear Stearns объявила о прекращении деятельности двух своих "дочек", занимавшихся именно рискованными вложениями в финансирование недвижимости. Из-за неплатежеспособности заемщиков их суммарный долг превысил полтора миллиарда долларов.
Подобные фонды скупают облигации компаний, предоставляющих высокорисковые ипотечные кредиты. Эти фонды торгуют различными производными финансовыми инструментами, в которые вкладываются не только американские компании, но и инвесторы из других стран.
Дело в том, что облигации брокеров высокорисковой ипотеки показывают в среднем на 1,25 процента большую доходность, нежели облигации Федерального казначейства. Чтобы инвесторы не уходили из фондов, их маржу приходится постоянно увеличивать. Так, еще в начале 2007 года компания Lehman Brothers готова была платить премию за риск лишь в размере 0,62 процента в год.
В марте 2007 года Нью-йоркская фондовая биржа прекратила торги акциями New Century Financial Corporation, поскольку с начала года ее акции упали более, чем на 90 процентов из-за сообщений о ее несостоятельности. Вслед за New Century о проблемах заявило еще несколько компаний, выдававших ипотечные кредиты.
Крупные игроки рынка стали отказываться от наиболее рисковых проектов. Так, Credit Suisse, IndyMac Bancorp, Goldman Sachs Group и General Electric заявили, что не будут финансировать покупку недвижимости без внесения заемщиком первоначального взноса, а также предоставления им справки о доходе.
Кризис затронул до 40 процентов всех кредитов рынка. Министр финансов США Генри Полсон (Henry Paulson) заявил 26 июля, что проблемы кредитного рынка должны стать "сигналом к пробуждению" для банков.
Сигнал действительно был услышан: инвесторы всего мира стали "прятаться по норкам". Они покупают считающиеся безрисковыми казначейские облигации США, продавая другие инвестиционные инструменты. За неделю наиболее ликвидные еврооблигации российских компаний снизились на 2-3 процента.
Нам не страшен серый волк?
Наблюдая за ипотечным кризисом в Америке, можно проследить сходство с московским рынком недвижимости: в последние месяцы рост цен на жилую недвижимость сменился их падением, а доходность вложений в нее стала отрицательной.
Во-первых, в России пока нет и не предвидится таких масштабов инвестиций в недвижимость (в США объем ипотечного рынка достигает 58 процентов годового ВВП). А во-вторых, из-за неразвитой кредитной системы недвижимость почти не рассматривается как инвестиционный инструмент, хотя в Москве, по разным оценкам, доля инвестиционных сделок уже достигает 10-30 процентов от общего числа.
Пока большинство россиян могут купить себе в кредит мобильный телефон или утюг, а ипотека доступна лишь 4 процентам российских граждан.
В то же время, уровень невозврата кредитов российским банкам постоянно растет. В 2005 году он составлял один процент, а в 2006 – 1,94 процента от общего объема кредитования физических лиц. По ипотечным кредитам пока нет такой статистики, однако с учетом того, что ипотечные кредиты зачастую выдаются на 10, а то и на 20 лет, то есть очень длинный срок в российских условиях, такая тенденция выглядит угрожающе.