Кредитная ностальгия
Скажите, чем вам больше всего запомнилось прошлое лето? Неимоверно жарким июнем? Отпуском в экзотической стране? Лично для меня одним из самых ярких впечатлений стал уровень либерализма, с которым банки подходили к потенциальным ипотечным заемщикам.
Борьба за жителей московского региона, которые после безумного ценового скачка 2006 года все же cмогли позволить себе купить квартиру в кредит, развернулась столь остро, что банки готовы были закрывать глаза на все что только можно. Даже на возраст и прошлое своих клиентов.
Так в июле 2007 года банк, входящий в пятерку кредитно-денежных учреждений с крупнейшим "ипотечным" портфелем, выдал 100 тысяч долларов Юрию К. на покупку двухкомнатной квартиры в Раменском. И все бы ничего, если бы этот уроженец Ярославской области не провел 15 из своих 53-х лет в различных российских тюрьмах и колониях от Санкт-Петербурга до Хабаровска.
Сегодня о таком либерализме заемщикам остается только мечтать - на российский банковский рынок с Уолл-Стрит перекинулся кризис ликвидности. Если не вдаваться в заумные экономические термины, кризис ликвидности – это когда у банков резко сокращаются возможности брать "длинные" деньги со стороны (то есть, к примеру, дешевые западные кредиты). А раз у банков меньше денег, то они начинают предпринимать всевозможные усилия, чтобы на эти деньги получать большую прибыль.
В основном это и привело к тому, что за последние несколько месяцев "ВТБ 24", "Райффайзенбанк", Банк Москвы, "Альфа-Банк" и "Уралсиб" подняли ипотечные ставки на 0,2-1,5 процента.
Одновременно с этим Москва пережила новый всплеск цен на жилье. По данным агентства недвижимости "МИАН", по итогам первого квартала 2008 года стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 11,6 процента и составила 4,65 тысяч долларов.
Все это, наложившись на резкое ужесточение банками требований к потенциальным заемщикам, дает настолько "адский" ипотечный коктейль, что выпить его и остаться на ногах способны только люди с нервами в виде стальных канатов.
Заявочная "тягомотина"
Взять, к примеру, сроки рассмотрения заявки. Моя знакомая Елена, решившая приобрести двухкомнатную квартиру в доме "Гранд Авион" в Домодедово (застройщик "Кеми-Финанс"), обратилась в крупный банк. Причем делала она это с упором на быстроту рассмотрения заявки, "закрыв" глаза даже на несколько более высокие, чем у других банков, проценты - общеизвестно, что еще прошлым летом этот банк мог принять решение о кредите уже через 3-4 дня после подачи заявления.
Однако первый раз Елене позвонили только через 7 дней после того, как она отдала документы консультанту. Причем позвонили не для того, чтобы обрадовать положительным решением по кредиту. Вместо этого ее озадачили фразой, что ее анкета вызвала у кредитного отдела подозрение в том, что ее заполнял кто-то другой.
"Меня пытали три дня подряд: и на сотовый звонили, и на работу, задавали разнообразные вопросы, начиная от дня рождения моих родителей и заканчивая тем, где я работала три года назад, - возмущается Елена. – Потом звонили нашему бухгалтеру, уточняли у нее некоторые мои данные."
По словам Елены, в общей сложности ее заявку рассматривали около месяца - с начала марта до первых дней апреля. Самое же обидное в этой ситуации для девушки заключалось даже не в виртуальных миллионах утраченных нервных клеток, а во вполне реальных миллионах убытков. Пока в банке рассматривали заявку, цена "квадрата" в два приема увеличилась на 20 тысяч рублей. В результате квартира, которую она хотели купить, увеличилась в цене на миллион рублей. И где теперь его взять?
Зарплатный вопрос
Вряд ли банки в ближайшем будущем изменят своему последнему тренду, который заключается в резко возросших требованиях к оценке платежеспособности заемщиков. По некоторым данным, если банки раньше отказывали примерно 5-7 процентам потенциальных "ипотечных" клиентов, то сегодня это число увеличилось до 20-22 процентов.
Пиар-менеджер крупного инвестиционного холдинга Олег убедился в этом на собственном опыте. "У нас на работе "черная" бухгалтерия. 10 тысяч рублей зарплата официальная, а еще 50 тысяч дают "в конвертах", - рассказывает молодой человек. – Думал, это не проблема для ипотеки, так как в прошлом году мой коллега по работе брал кредит, заполнив справку о доходах в свободной форме".
Однако весной 2008 года игра в "черную" бухгалтерию оказалась проблемой. Во всех трех банках, в которые Олег обратился за кредитом, от него потребовали справки о доходах по форме банка. Последняя, учитывая, что в ней нужно указывать реальные юридические данные компании, получать подписи генерального директора и главного бухгалтера, а также ставить настоящие печати, не слишком отличается от справки о доходах по форме 2НДФЛ.
"Когда же я пришел в бухгалтерию, то мне отказали, - мол, дураков раскрывать всю финансовую подноготную компании, рискуя получить на свою голову интерес налоговиков, нет, - грустно вспоминает Олег. - В итоге справку мне не сделали, и кредит я не взял. А тут квартиры в цене снова подскочили, так что мне, наверное, остается только пропивать свой заработок".
Курс-опустошитель
Но и это еще не все "новые старые" проблемы, которые сегодня испытывает ипотека. Вместе со мной кредит (на трехкомнатную квартиру в Южном Тушино) в банке оформляла 30-летняя сотрудница крупной аудиторской фирмы Алена. Из-за ужесточения банкового подхода к ипотеке девушка получила сумму, примерно в полтора раза меньшую той, на какую рассчитывала.
В результате ей пришлось продавать больше паевых инвестиционных фондов, чем она планировала ранее (именно в них она хранила свободные деньги). И тут как раз "подоспел" обвал фондового рынка. "Из-за того, что сроки сделки поджимали, и я просто не могла ждать, мои общие потери составили порядка 12 тысяч долларов", - досадует девушка.
Конечно, можно спросить "А при чем тут ипотека?", но реальность такова, что едва ли не бОльшая половина заемщиков деньги на первоначальный взнос по ипотеке хранят как раз в паевых фондах (ПИФах). И, чем меньше средств банк тебе дает, тем больше последних приходится продавать и, вследствие перманентных обвалов фондового рынка, терять на этом хорошие деньги.
Впрочем, на необходимости продавать ПИФы по низкой цене внеплановые расходы Алены не закончились. Очередным "сюрпризом" для нее стало изменение внутрибанковского курса доллара (девушка брала кредит в иностранной валюте). По сравнению с предыдущим днем курс подскочил на 15 копеек, и это опустошило ее кошелек еще на 87 тысяч рублей.
Так что ипотека сегодня стала действительно процессом не для слабонервных. И, учитывая, что кризис ликвидности в США только набирает обороты, на скорую либерализацию банками своей "генеральной линии партии" в области ипотеки можно не рассчитывать. А тем, кто успел взять жилищный кредит до закручивания банками ипотечных гаек в конце января, сегодня остается только довольно потирать руки.
У моего знакомого, занявшегося решением "квартирного вопроса" вскоре после новогоднего похмелья и купившего по ипотеке однокомнатную квартиру в ЖК "Красногорье De Luxe", в последние дни перманентно хорошее настроение. Еще бы: если изначально жилье стоило ему 120 тысяч долларов, то сегодня, вследствие тотального подорожания на рынке подмосковной "первички", оно оценивается уже в 170 тысяч долларов. И, согласитесь, почти 50 тысяч долларов дохода "из воздуха" за пару месяцев – более чем веский повод держать шкалу своего настроения на отметке "отличное".