ГК "МИАН" работает на рынке уже 12 лет. Начав в 1995 году как агентство недвижимости, постепенно компания превратилась в Группу компаний и занимается теперь всем диапазоном девелопмента, а также социальными и благотворительными программами. О сложностях работы, перспективах и задумках интернет-изданию "Lenta-Недвижимость" рассказал генеральный директор МИАН-Девелопмент Олег Рубин.
Сегодня город все активнее "притесняет" частных девелоперов, забрав себе практически полностью программу реконструкции кварталов, запретив точечную застройку. Недавно Юрий Лужков заявил, что коммерческое строительство в Москве будет осуществляться исключительно на землях, не принадлежащих городу. Как девелоперы, вы не чувствуете себя "ущемленными"?
Что делать – конкуренция. На самом деле, городские программы могли бы вполне нормально вписаться в логику бизнеса: и, если город становится девелопером, то играть ему надо бы по общим правилам. Но вот этого–то пока и не происходит.
Будете ли вы принимать участие в проектах по реконструкции кварталов на таких условиях?
У нас уже есть проект по реконструкции трех кварталов в одном из округов города, сейчас мы находимся в процессе разработки градостроительной документации. Наша программа предполагает комплексное освоение территории.
Каковы объемы предполагаемого строительства?
Площадь нового строительства по жилой застройке должна составить около 250 тысяч квадратных метров. В этом проекте, кстати, было бы логично объединить усилия нас как частного инвестора и города. К примеру, городским властям должно было бы быть интересно осуществить капитальный ремонт, прежде всего ремонт фасадов домов сохраняемой опорной застройки (это около 210 тысяч квадратных метров). Город это хорошо умеет, у него есть и профессиональные заказчики, и специализированные подрядчики.
Как вы относитесь к запрету на точечную застройку? Правильно ли это?
Касательно этого запрета, мне кажется, это одна из крайностей, которые характеризуют московскую сферу девелопмента. 50 лет назад, не раздумывая, снесли Арбат и построили Калининский проспект, а сейчас запрещаются почти любые проекты в центре. У нас сложилась неприятная ситуация со строительством жилого дома в Хамовниках. Там сейчас два рядом стоящих жилых дома общей наземной площадью пять тысяч квадратных метров. Один из домов отселил город, второй отселили мы. Согласована вся документация на строительство жилого дома наземной площадью менее десяти тысяч квадратных метров, проект не нарушил границы существующих домов ни по земельному участку, ни по высоте. Площадь увеличивается только за счет того, что застраивается площадка между домами. Мы за свои деньги расселили жильцов, предоставили им новые квартиры, сделали ремонт. Но тут посыпались жалобы на планируемое строительство от жителей соседних домов. Письма направляются мэру, президенту. А ведь в данной ситуации мы меняем облик района к лучшему - строим вместо полуразрушенных зданий красивый дом, реально улучшаем среду обитания. И объемы нового строительства увеличиваем в рамках градостроительного зонирования и актуализированного градостроительного плана, и так, чтобы оправдать свои затраты на отселение жильцов, на сам проект и на вложенные в него деньги, чтобы все же получить достойную отдачу от вложенного в этот проект труда. Но, к сожалению, мы стоим на месте с мая прошлого года, тогда как средства на отселение, согласование документации и получение всех необходимых заключений нами уже потрачены. Как Вы понимаете, ждать свехприбылей от 24-квартирного дома в таких условиях не приходится.
Я уверен, что нужно разбирать, конечно, каждый конкретный случай. Когда есть сложившаяся застройка, есть детская площадка, есть детский сад, то все сносить и на этом месте строить - неправильно, здесь я согласен с правительством Москвы. Но есть и другие ситуации, схожие с нашей, когда неоднозначное толкование понятия "точечная застройка" ведет к затягиванию сроков начала строительства и тем самым существенно снижает доходность девелопера, который в свою очередь будет вынужден продавать квартиры дороже, чем планировал изначально. Вот Вам и еще одна причина, по которой цены на московскую недвижимость никогда не упадут.
И какая перспектива?
По этой площадке пока пытаемся отстоять свою точку зрения. Отселенные дома у нас на балансе, мы несем убытки и рассчитываем на скорейшее разумное и справедливое решение правительства Москвы. Что радует – все отселенные нами жители уже давно живут в новых квартирах и крайне довольны. С некоторыми из них мы продолжаем поддерживать контакты, некоторым нуждающимся в деньгах помогли сделать ремонт.
Еще у вас есть проект реставрации Дома Наркомфина, но он тоже продвигается не очень активно, что там происходит?
На самом деле это самый маленький (4500 квадратных метров), но самый тяжелый мой проект как девелопера. Посудите сами - памятник конструктивизма "Жилой дом Наркомфина" нужно путем научной реставрации приспособить под гостиницу (бутик-отель) не перестраивая и не меняя исторических планировок. Необходимо подготовить не только проект реставрации, но и изучить и выбрать лучшее из мирового опыта реставрации.
Есть решение мэра гоода Москвы Ю.М.Лужкова о том, что данный объект будет проходить через инвестиционный конкурс. Сейчас мы ждем, когда объект будет включен в реестр конкурсных. И выходим на конкурс с нашим проектом.
Если вы готовы вложить эти деньги, значит, можете себе позволить. А что вы еще можете себе позволить?
Например, мы позволили себе пойти против стандартной коммерческой схемы.
Как делают все инвесторы, когда берутся за строительство коммерческого проекта с социальным объектом в качестве доли города? Сначала строят свою коммерческую часть, продают ее, или сдают в аренду, и, получив деньги, начинают строить социальную часть. Мы позволили себе сделать наоборот. У нас есть проект строительства офисно-развлекательного центра на 28 тысяч квадратных метров в Свиблово. В качестве доли города неподалеку от этой площадки мы должны были построить Дом детского творчества. Что мы и сделали, но опрежающими темпами: в октябре прошлого года центр детского творчества "Свиблово" уже начал работать. Мы сдали его с полной чистовой отделкой и полным комплектом технологического оборудования, вложив более 10 миллионов долларов. Это первый полноценный Дом творчества, построенный и оборудованный в Москве за последние десять лет. А строить свой офисный проект мы начнем только в этом году.
Мы вообще считаем, что социальные программы очень интересны при комплексном развитии территорий. Чтобы в городе было комфортно жить, в нем должны быть поликлиники, больницы, магазины, школы. И каждый город выделяет на это деньги, а вот на образование денег зачастую недостаточно. Учебные заведения могли бы жить гораздо лучше, и приносить больше пользы, если бы было дополнительное финансирование. Мы готовы на себя брать не только строительство объектов социальной инфраструктуры, но и их наполнение.
Часть прибыли от коммерческих проектов мы готовы реинвестировать в образование, в воспитание детей, в культуру. Это одна из самых главных социальных целей, которую мы перед собой ставим. Начнем, конечно, с Москвы, и продолжим в регионах.
С регионами же во многом связаны и наши будущие девелоперские проекты. Там сейчас ситуация, схожая с той, что была в Москве лет 15 лет назад, когда инвесторам здесь были рады.
В каких регионах вас ждать в ближайшее время?
География регионов, которые мы рассматриваем, широкая. Есть программа развития нашего риелторского бизнеса - МИАН-агентство недвижимости, в соответствии с которой до 2013 года в городах России появится 500 территориальных отделений МИАН. В 2008 году открываются филиалы агентства недвижимости в 24 городах. В некоторых из городов мы уже рассматриваем наше участие в крупных девелоперских проектах. Какой город будет первым, во многом зависит от отношения администрации к нам. Причем это города совершенно разные. Cреди первых в списке - Пермь и Калуга.