Мировой финансовый кризис начинает бить по российскому строительному рынку. И если девелоперам жилья катаклизмы на мировых финансовых рынках даже на руку, то строителям складских комплексов впору начинать паковать вещички и уходить из этого сегмента.
А так хорошо все начиналось
Склады – самый молодой сегмент рынка коммерческой недвижимости, который начал развиваться всего несколько лет назад. Естественно, первые комплексы класса А начали строиться в Москве, а уже потом подключился Санкт-Петербург и другие города-миллионники.
Казалось, что у девелоперов, решивших сделать акцент на девелопменте логистических комплексов, перспективы развития самые радужные. Действительно, производство и импорт товаров в последние годы сильно росли, параллельно шло бурное развитие розничной торговли, а ритейлеры осваивали все новые и новые регионы. Соответственно, спрос на услуги логистических операторов и складские места тоже увеличивался повышенными темпами.
В такой ситуации опытные застройщики не могли пройти мимо перспективного нарождающегося рынка. Многие девелоперы объявили о планах строительства миллионов квадратных метров логистических комплексов, некоторые даже успели реализовать по несколько проектов.
Недолго музыка играла
Вот только эйфория продолжалась недолго, и сегодня многие инвесторы вынуждены пересматривать свои планы по строительству складов, особенно в регионах. Если еще несколько месяцев назад о грядущем снижении предложения на рынке складских комплексов говорили в основном консультанты, то сейчас проблемы уже признали и сами девелоперы, многие из которых либо отказались от строительства складов, либо серьезно сократили свои планы по вводу логистических центров.
Кроме того, уже подтвержден перенос сроков ввода в эксплуатацию большей части проектов в Московской области. По общей версии участников рынка, в Москве будет реализовано не более 50 процентов от заявленных проектов, а в регионах - не более 30 процентов.
При этом на плаву, скорее всего, останутся только те девелоперы, которые уже имеют реализованные проекты и мощные финансовые ресурсы за спиной. Остальным же, в первую очередь новичкам, придется несладко.
Заложники рынка
Что же случилось с рынком, которому на ближайшие годы пророчили безумный рост и развитие? Как ни парадоксально, но девелоперы, сделавшие ставку на складской сегмент, стали заложниками собственного рынка. С одной стороны, резко возросла себестоимость строительства, а с другой – компенсировать ее увеличением ставок девелоперы не могут. В отличие от коллег, занимающихся инвестированием в строительство жилья, офисных и торговых центров.
Кроме того, как свидетельствуют наблюдатели, в России спрос на логистические услуги начал снижаться - многие из тех, кому были нужны склады, уже арендовали их, а дальнейшее расширение идет замедленными темпами. Да, в Подмосковье спрос на склады до сих пор превышает предложение, а вот во многих регионах один-два реализованных проекта полностью закрывают спрос на склады, что делает все следующие проекты невостребованными.
Рост же себестоимости строительства складов вызван удорожанием стройматериалов и усложнением доступа девелоперов к финансовым ресурсам из-за кризиса ликвидности. Так, если раньше себестоимость строительства склада составляла 700-800 долларов за квадратный метр, то сегодня девелоперы закладывают себестоимость на уровне 1200-1300 долларов.
При этом ставки на склады и так находятся на верхней границе. В Европе аренда одного квадратного метра обходится в 90-100 долларов, а у нас средняя цена - 130-140.
Но выше головы не прыгнешь, поэтому застройщики вынуждены в срочном порядке переписывать свои бизнес-планы, а то и вовсе отказываться от строительства логистических комплексов и перепрофилировать участки под другое назначение. Если так пойдет и дальше, то рынок складской недвижимости может умереть, так толком и не родившись, что нанесет вред как логистике, так и розничной торговле. Теперь остается надеяться, что застройщики придумают, как спасти рынок. Впрочем, временная стагнация сегменту точно гарантированна.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.