Вряд ли найдется человек, который не хотел бы иметь домик у моря. Гостиницы, пансионаты и санатории – это прекрасно. Там и покормят, и подлечат, и номер уберут, причем в идеале сделают все это на заявленном уровне. Но свое жилье у моря – это совершенно другое дело. И не надо вздыхать и думать о том, что вы можете себе позволить купить лишь место на лавочке на приморском бульваре. Предложение жилья у моря рассчитано на широкий диапазон спроса – от элитных вилл с вертолетными площадками до скромных однокомнатных квартир на окраине приморских городов.
Не принимая во внимание приморскую недвижимость дальнего зарубежья, обратим внимание на исконные места отдыха россиян – Крым и Краснодарский край, где по привычке отдыхают наши сограждане. Так что же может позволить себе среднестатистический представитель не самых бедных слоев населения на берегах далеко не самого чистого и ласкового моря на планете, и за какие деньги?
Рейтинг "Черного моря"
Как выяснилось в процессе исследования, эконом-класс, как ни странно, все-таки представлен и в Крыму, и на Краснодарском побережье. Причем это не деревянные халупы, а вполне комфортабельные квадратные метры, имеющиеся на первичном рынке.
Например, по словам директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, цены на жилье в Крыму пока относительно невысоки.
По данным на март 2008 года стоимость жилья на первичном рынке Крыма в эконом-классе наблюдалась на уровне 1394 доллара за квадратный метр. И это средняя цена. Есть и более дешевые предложения. Причем самые высокие цены на жилье в приморских городах наблюдались в Ялте, а самые низкие - в Керчи.
Первичный рынок Краснодарского края также не равномерен. Край объединяет 38 районов и 26 городов. Это не только набивший оскомину Сочи, но и курортные Туапсе, Тихорецк, Новороссийск, Ейск, Анапа, Геленджик, Крымск. Все они прекрасны по-своему, и рассматривать их рынки надо по отдельности.
Но можно выделить несколько общих тенденций. По словам руководителя отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга "Миэль" Елены Логвиной, общее правило - чем дальше от моря, тем дешевле жилье - работает внутри всех прибрежных городов. Кроме того, непосредственно на побережье многое зависит от качества моря.
Например, в Новороссийске находится порт, который загрязняет море, поэтому новостройку в эконом-классе там можно приобрести за 30 тысяч рублей за квадратный метр (1280 долларов).
В Сочи подобное жилье уже будет стоить 49 тысяч рублей за квадратный метр (более 2 тысяч долларов). Самая дешевая жилплощадь в Краснодаре обойдется в 37 тысяч рублей за квадратный метр (1570 долларов), несмотря на то, что город не приморский. В классических здравницах - Анапе и Ейске – самое дешевое жилье на первичном рынке можно приобрести за 35-36 тысяч рублей за квадратный метр (1490-1530 долларов).
+/-
Каждый приморский регион обладает как несомненными плюсами, так и далеко не всегда очевидными минусами.
Например, плюсами Крыма, по мнению Ольги Широковой, несомненно являются уникальные природно-климатические условия, масса исторических и культурных достопримечательностей и достаточно развитая инфраструктура (в том числе хорошая лечебная база).
К минусам полуострова аналитики относят относительно низкую транспортную доступность. Ведь здесь до сих пор основным транспортным узлом является Симферополь, и добираться до многих курортных зон можно исключительно через него. Кроме того, нельзя не отметить политическую нестабильность региона. "Загазованные" украино-российские отношения, а также периодически вспыхивающие волнения среди крымских татар не способствуют популярности крымского жилья.
Что касается "положительных сторон" Краснодарского края, то их в последнее время прибавилось. По словам Елены Логвиной, если некоторое время назад в общественном сознании край косвенно ассоциировался с горячими точками, то в последние годы ему создан имидж рекреационной зоны страны. Эксперт связывает это с ростом экономики региона и его специализацией как места отдыха с благоприятным климатом.
Решение о проведении в Сочи Олимпиады-2014 улучшило статус территории, увеличило бюджетные вливания, направленные на инфраструктурные позиции - транспорт, гостиницы и так далее. Но государственная программа развития региона была принята до решения о проведении Олимпиады. По словам Логвиной, это разумное решение, так как край - уникальное для нашей страны место по природному потенциалу, имеющее исторически сложившийся статус курорта.
Более того, проведение Олимпиады эксперты склонны скорее причислять к минусам региона. По словам генерального директора компании "Миэль - Инвестиции в регионы" Алексея Пашкевича, отрицательным моментом является высокий ажиотаж, который привлекает большое количество людей и подогревает уровень цен. Однако он уверен, что в перспективе - это весьма привлекательное место для жизни.
Сочинская перспектива
Причем особенно притягателен "распиаренный" Сочи. Но перспектив для "экономиков" здесь не много. С предложением эконом-класса на первичном жилом рынке переоцененного Сочи - большие проблемы. Причем как до проведения Олимпиады, так и после нее. Сложившаяся ситуация не просто предопределила развитие города на ближайшие семь лет. Она изменила его позиционирование с массового отдыха на элитный и бизнес-туризм.
C такой позицией согласен и аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Виктор Капилевич. По его словам, после реализации всех инфраструктурных проектов Сочи превратится в международный курорт и крупный центр проведения международных и российских конференций, поэтому наиболее востребованными будут помещения высокого класса.
Соответственно, реализовывать проекты эконом-класса там, где востребованы более высококлассные объекты, инвесторы вряд ли будут. Впрочем, дальновидные девелоперы заглядывают далеко за рамки 2014 года, пытаясь при разработке проектов оценить потенциал рынка постолимпийского города.
По мнению консультантов компании Blackwood, наибольшую проблему для Сочи в ближайшие годы как раз и будет представлять дефицит жилья эконом-класса. И дело даже не в том, что не самые состоятельные курортники не смогут приобрести себе здесь скромную квартиру. Нормальное функционирование города, всех тех новых объектов, которые запланированы, в том числе и элитного жилья, и дорогих гостиниц, предполагает создание новых рабочих мест. Население города к 2014 году, по самым скромным оценкам, должно вырасти на 300-400 тысяч человек. При этом жилья для постоянного проживания этих людей, а это преимущественно эконом-класс, в городе практически не планируется: потенциальный объем строительства здесь 4-6 тысяч квадратных метров, а существующий дефицит - уже 3-5 тысяч.
До свидания, Сочи!
Так, может быть, городские власти озадачатся строительством жилья для эконом-класса в нужном объеме? Или постолимпийский Сочи радостно "уронит" цены на опустевшую недвижимость? К сожалению, аналитики не рекомендуют рассчитывать ни на одно, ни на другое.
По словам Ольги Широковой, серьезных колебаний цен на жилье после проведения Олимпиады быть не должно. Основной спрос на жилье она связывает не с самой Олимпиадой, а с повышением престижа и комфортности города-курорта. По ее мнению, после строительства новых объектов, улучшения инфраструктуры и завершения Олимпиады город может стать даже более привлекательным с точки зрения курортного жилья, чем до Олимпийских игр.
С такой точкой зрения согласно и руководство Краснодарского края. По мнению губернатора Александра Ткачева, которое он неоднократно высказывал на ряде официальных мероприятий, проект по развитию Сочи будет востребован и после Олимпиады. В этой связи становится не совсем ясным, почему администрация города не стремится изменить существующее соотношение элиты и эконома.
Впрочем, ради справедливости заметим, что реализация нескольких проектов комплексов эконом-класса обсуждается. Они будут располагаться в менее интересных с точки зрения курортного жилья местах - это спальные микрорайоны, удаленные от моря. Однако реальных проектов пока еще нет.
То, что администрация не спешит вкладывать собственные средства в проекты эконом-класса вполне объяснимо. А что же инвесторы? Может быть, они пойдут навстречу массам? По мнению аналитиков компании Blackwood, проекты эконом-класса в Сочи очень даже интересны для частных инвестиций. В настоящее время спрос чувствителен к цене, и дома с наименьшей стоимостью пользуются большой популярностью у потенциальных курортников и местных жителей.
Однако напомним, что в долгосрочной перспективе Сочи позиционируется как место отдыха и проживания состоятельных людей. Так что покупатели жилья у моря в сегменте эконом-класса могут попрощаться с перспективой купить себе кусочек Сочи и обратить взор на более доступные города и регионы.