С началом финансового кризиса покупатели и продавцы коммерческой недвижимости стали расходиться во мнениях о стоимости объектов. Покупатели надеются на большие скидки, что, по их мнению, вполне укладывается в рамки общей рыночной тенденции к снижению цен. Продавцы в свою очередь считают, что дисконт в 50 и более процентов совершенно недопустим. В результате владельцы начали снимать объекты с продажи и переводить их на рынок аренды, чтобы обеспечить себе стабильный доход.
В конце прошлого года на рынке коммерческой недвижимости существенно снизился объем предложений объектов на продажу. Специалисты рынка считают, что в первую очередь это связано со смещением спроса с рынка продаж на рынок аренды. Многие потенциальные покупатели вынуждены были отложить дорогостоящие приобретения из-за отсутствия свободных средств. Сейчас у собственника, выставившего объект на продажу, нет четкой гарантии того, что он сможет быстро его сбыть. Если объект не продается, его пытаются сдать в аренду, чтобы компенсировать затраты и эксплуатационные расходы.
По данным экспертов компании "Новое качество", в декабре количество сделок на рынке аренды коммерческой недвижимости увеличилось почти в два раза. Аналитики отмечают также увеличение спроса на аренду помещений практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Количество поступивших в компанию заявок на аренду торговых помещений составило порядка 85 процентов от общего числа, соответственно только 15 процентов клиентов интересовались покупкой объектов. Как отмечают аналитики, при этом структура распределения активности по форматам торговой недвижимости не претерпела значительных изменений. Помещениями формата "стрит-ритейл" интересуются 85 процентов потенциальных клиентов, что обусловлено происходящей на рынке ротацией — арендаторы вынуждены переезжать в меньшие по площади помещения. Разместиться в торговых галереях желают 10 процентов клиентов, а число якорных арендаторов, ищущих площади для размещения, составляет 5 процентов.
В сегменте офисной недвижимости - ситуация аналогичная. Заявки на аренду офисных площадей преобладают — они составляют около 70 процентов от общего числа, соответственно 30 процентов приходится на заявки на покупку. При этом вырос спрос на аренду помещений в бизнес-центрах класса "В" и "В-" - некоторые крупные компании в целях экономии перевели свои офисы из дорогих бизнес-центров класса "А" в здания попроще.
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев связывает сокращение количества продающихся объектов со снижением объема инвестиционных сделок на рынке. "Если говорить об офисной недвижимости, то спрос на покупку в этом сегменте всегда уступал спросу на аренду, для цивилизованного рынка коммерческой недвижимости характерно превалирование арендных отношений, - отмечает эксперт. - Сделки купли-продажи офисной недвижимости чаще всего носят инвестиционный характер, гораздо реже компании покупают помещения для собственных нужд. В настоящее время объем инвестиционных сделок существенно снизился, многие из анонсированных ранее сделок по приобретению крупных активов были расторгнуты или отложены".
Еще одна причина, по которой часть объектов была выведена с рынка продажи – общая тенденция снижения цен на объекты коммерческой недвижимости. Компании, которые не испытывают финансовых трудностей, готовы ждать изменения ситуации на рынке. Для них выходом из сложившегося положения становится аренда зданий, гарантирующая стабильную прибыль.
"Кроме того, на сегодняшний день имеет место расхождение во взглядах продавцов и покупателей на стоимость объектов недвижимости, - отмечает генеральный директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин. - Покупатели считают, что в целом по рынку цены на коммерческую недвижимость упали довольно существенно, следовательно, дисконт, по их представлениям, должен составлять 50 процентов и более".
Однако, многие собственники не соглашаются реализовать свои активы на этом уровне цен и снимают объекты с продажи до лучших времен или переводят их на рынок аренды.
"Запрашиваемые цены продаж существенно не изменились, - комментирует директор отдела приобретений и продаж департамента офисной недвижимости компании Colliers International Кермен Мастиев. - Реальное положение дел таково, что все исходят из встречных предложений со стороны покупателей, и размеры дисконтов устанавливаются в процессе переговоров сторон. Покупатели, конечно, рассчитывают на большие дисконты — 20-50 процентов".
На скидки сейчас также рассчитывают и потенциальные арендаторы. Объем предложения рынка аренды на сегодняшний день увеличивается, поэтому арендодателям, заинтересованным в том, чтобы их площади не простаивали, а приносили хоть какой-то доход, приходится идти на уступки. Однако, как отмечает управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрий Золин, есть ряд объектов (как торговых, так и офисных), арендные ставки на площади в которых остаются достаточно высокими - это высококлассные объекты с хорошей локацией, с гарантированным трафиком, разместиться в которых не так просто, и арендаторы буквально сражаются за такую возможность. Эксперт отмечает, что ставки в таких объектах вряд ли поползут вниз: собственники застрахованы от простоя надежной репутацией объекта.