Объем просроченной задолженности по ипотеке в России в настоящее время составляет 5 процентов, однако к концу года эта цифра может вырасти как минимум вдвое. Средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам, которые предлагают банки, в феврале увеличилась еще на 0,6 процента по сравнению с январскими показателями. На сегодняшний день средний размер ставки по ипотеке составляет 18,82 процента. Чтобы снизить ставки и сделать ипотеку доступной, государство намерено оказать дополнительную помощь путем выделения средств госбанкам и АИЖК. В каком объеме — обещали подумать.

Помощь — не подарок

То, что объем задолженности по ипотечным кредитам до конца года может увеличиться вдвое, по мнению помощника президента России, председателя наблюдательного совета АИЖК Аркадия Дворковича — не критично, в других странах просрочка по кредитам достигает 20 процентов. А для России наиболее реалистичный сценарий — увеличение задолженности до 10 процентов. Впрочем, это тоже предварительные оценки.
"Делать точные прогнозы очень трудно, поскольку неясно, как будет развиваться ситуация в экономике, прежде всего, в глобальной", - сказал Дворкович, добавив, что государство готово к любому сценарию развития событий.
Только за четвертый квартал прошлого года (в самый разгар кризиса) объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам, по данным Банка России, вырос более, чем на 90 процентов и к началу 2009 года составил 6,73 миллиарда рублей.
Способ помощи неплатежеспособным заемщикам, взявшим кредит до 1 декабря 2008 года, вроде бы уже придуман. В начале года была создана дочерняя компания АИЖК — "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК). Уставной капитал АРИЖК сформирован из средств АИЖК и из правительственных субсидий - государство уже направило 5 миллиардов рублей в уставнoй капитал агентства.
"Это не бесплатный ресурс, не подарок, а перенос уплаты платежей на будущий период", - уточнил Дворкович, и добавил, что "кризис - не повод не платить по долгам".
Агентство работает с заемщиками по трем схемам. Первая подразумевает, что они будут получать от АРИЖК целевой заем на выплату своего кредита в течение одного года. Деньги будут перечисляться на специальный счет, откуда и поступят в банк. Снять наличные с этого счета - нельзя.
По второй схеме АРИЖК будет выкупать часть долга потерявшего платежеспособность заемщика. Размер этой части будет эквивалентен размеру годового платежа по кредиту заемщика.
Третья схема предусматривает выкуп АРИЖК у банков закладных по кредитам или самих кредитов заемщиков. Однако "плохие" кредиты будут выкупаться с дисконтом. Как писала в декабре газета "Ведомости", совет АИЖК рассматривал возможные варианты величины дисконта. Ожидалось, что его размер будет зависеть не только от уровня риска конкретного заемщика, но и от ситуации на рынке недвижимости. Однако члены совета признали, что обсуждаемые размеры скидок при выкупе кредитов пока неприемлемы для банков.
За два месяца своей работы ОАО "АРИЖК" получило около 1,5 тысяч заявок от неплатежеспособных заемщиков на рефинансирование ипотечных кредитов. Однако, как рассказал генеральный директор агентства Андрей Языков, большая часть из них была возвращена на доработку — многие заемщики предоставили неполный комплект документов. Дело в том, что правила оформления заявок и требования к заемщикам были опубликованы только 5 февраля, а к тому моменту АРИЖК получило уже 426 комплектов документов. Как отметил Языков, около 80 процентов из них были рассмотрены, по большей части были приняты положительные решения. Отказали только 11 заемщикам по причине несоответствия квартиры установленным нормам.

Проблемы роста

Кроме перечисленных мер, государство также намерено увеличить доступность ипотеки, поддержать банки путем предоставления им дополнительных средств, что позволило бы снизить ставки по кредитам.
Как заявил 4 марта Аркадий Дворкович, сегодняшние ставки для подавляющего большинства людей неприемлемы. "Чтобы ипотека была доступна хотя бы более чем 15 процентам граждан, ставки должны быть ниже 15 процентов, и мы постараемся такую программу реализовать", - пообещал помощник президента, добавив, что объем средств, которые государство сможет выделить на эти цели - неясен. "Мы будем в ближайшие дни обсуждать этот вопрос и принимать окончательные решения", - пояснил он.
Участники рынка, мнение которых приводит газета "РБК Daily", считают, что пока снижение ставок по ипотечным кредитам даже до 15 процентов невозможно, поскольку банки кредитуются в ЦБ под 18 процентов. Чтобы это стало возможным, государство должно серьезно усовершенствовать механизмы рефинансирования.
Сегодня разброс процентных ставок по ипотечным кредитам очень велик – от 14 до 30 процентов. При этом ставки по ипотеке продолжают расти. По данным ипотечных брокеров - компании "Кредитмарт" - средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам, которые предлагают банки, в феврале увеличилась на 0,6 процента по сравнению с январем - до 18,22 процента в рублях. Размер средней ставки в долларах США увеличился на 0,52 процента, в абсолютном значении средняя ставка составила 15,01 процента. Однако специалисты компании считают, что в марте рост ставок может значительно замедлиться или полностью остановиться в связи с существующей высокой переоценкой ставок на кредиты и невозможностью для заемщиков позволить себе взять кредит на сегодняшних условиях.
В то же время наметилась тенденция снижения требований банков к ипотечным заемщикам. Как отмечают эксперты "Кредитмарт", сейчас вероятность получения у банков одобрения на получение ипотечного кредита существенно выше, чем в начале года. Банки готовы рассматривать как официальные, так и неофициальные доходы
физических лиц. Однако это не относится к заемщикам категории "Бизнес" (владельцы и руководители предприятий малого и среднего бизнеса).
Максимальный срок кредита по программам кредитования на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 50 лет, по целевому кредиту под залог имеющегося объекта недвижимости и по кредиту на покупку дома с земельным участком - 30 лет.
Эксперты компании "Миэль-брокеридж" в свою очередь отмечают, что минимальный первоначальный взнос многие банки увеличили до 30 процентов, что оптимально как для самих банков, так и для заемщиков. Для банков - это максимально допустимый риск, а заемщикам увеличение первоначального взноса дает возможность застраховаться от риска изменения стоимости квартиры.
Руководитель "Миэль-брокеридж Алексей Шленов также отмечает, что, несмотря на увеличение процентных ставок, сумма займа, требуемая для приобретения квартиры, уменьшилась за счет падения цен на недвижимость. Значит аннуитетный платеж сегодня будет ниже, чем при покупке по ипотеке аналогичной квартиры до кризиса.