Спустя два месяца после начала работы Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) случилось то, что должно было случиться: агентству пришлось упростить стандарты реструктуризации для заемщиков, испытывающих из-за кризиса трудности с выплатой процентов по займам. Однако эффективность корректив - пока под вопросом.
Во вторник, 15 апреля, газета "Ведомости" сообщила, что АРИЖК, созданное в феврале 2009 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, приняло решение о смягчении ранее утвержденных стандартов реструктуризации. Гендиректор АРИЖК Андрей Языков объяснил данное решение тем, что из общего количества заемщиков, обратившихся в АРИЖК за помощью в реструктуризации кредитов, отказы получили 52 процента граждан, документы которых не соответствуют стандартам агентства. Действия АРИЖК вполне понятны, поскольку при сохранении такой динамики объемы реструктуризации уменьшились бы вдвое, до 250 миллиардов рублей (эксперты прогнозировали реструктуризацию на сумму более 500 миллиардов рублей). По данным газеты "Коммерсант", за два месяца работы АРИЖК реструктурировало не более 100 ипотечных кредитов. При этом на рассмотрении в агентстве находятся около двух тысяч заявок на рефинансирование кредитов.
По информации "Ведомостей", нововведения предполагают, что теперь реструктурировать ипотечные кредиты смогут покупатели комнат, а также те заемщики, кто не зарегистрирован в квартире или комнате, купленной по ипотеке. Если раньше рассчитывать на помощь АРИЖК можно было только после продажи почти всего ликвидного имущества, то сейчас речь идет лишь об имуществе, продажа которого возможна в течение определенного времени (срок обсуждается). Если стоимость имущества не покрывает платежи по ипотечному кредиту в течение года, то требование его продажи снимается.
История вопроса
Финансовый кризис больно ударил по российскому ипотечному рынку, который и так развивался достаточно медленно: до кризиса ипотека по сути была доступна лишь среднему классу, а точнее семьям с совокупным ежемесячным доходом не менее 40-115 тысяч рублей в зависимости от региона. Банки отреагировали на кризис приостановкой ипотечных программ (в первую очередь на покупку новостроек), ужесточением условий кредитования и повышением ставок. Заемщики в силу объективных обстоятельств (увольнение или сокращение зарплаты) прекратили выплаты процентов по займам.
Эксперты компании "Агентство развития и исследований в недвижимости" отмечают, что сейчас банки готовы кредитовать граждан в возрасте от 21 года (ранее – от 18 лет) на срок не более 10–15 лет (ранее до 25 лет). Размер первоначального взноса увеличился до 35–40 процентов от стоимости жилья. Средняя ставка ипотечного кредита для заемщика с "белой" зарплатой в России составляет 18 процентов годовых, для заемщиков с неофициальным заработком - до 26 процентов. При этом, по данным Ассоциации строителей России (АСР), ипотечные программы сохранили лишь 10-15 банков.
Убытки от сворачивания выгодного ипотечного бизнеса волнует банкиров сейчас не меньше, чем просроченная задолженность заемщиков. По данным Центробанка, с начала кризиса объем невозвратов по рублевым ипотечным кредитам увеличился с 2,7 миллиарда рублей до 7 миллиардов рублей. Просрочка по валютным кредитам выросла с 2,1 миллиарда рублей до 7,6 миллиарда рублей.
Эй вы там, наверху
В последнее время банкиры стали все чаще обращаться к властям через СМИ. Так, вице-президент Ассоциации российских банков Олег Иванов заявил газете "Коммерсант", что число исков банков к российским ипотечным заемщикам, которые не платят по кредитам, к настоящему моменту превысило 10 тысяч, и эта цифра будет только расти. Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков подошел к вопросу с другой стороны. Газете РБК daily он сообщил, что российские суды практически прекратили принимать иски к неплательщикам по ипотечным кредитам. По его словам, это приведет к перегрузке судебной системы, и как следствие, к значительному увеличению сроков рассмотрения исков.
Суть этих заявлений сводится к одному: банкиры не смогут вечно ждать, пока суд примет решение по иску к неплательщику и им придется списывать "плохие" ипотечные долги. Сложившаяся ситуация, как считает банковское сообщество, приведет к тому, что весь объем ипотечной задолженности граждан перед банками (превышает 1 триллион рублей) может превратиться в проблемный долг для государства.
Такая перспектива не устраивает само государство. Проблему просроченной задолженности правительство оценило еще в конце прошлого года, когда была одобрена программа поддержки ипотечных заемщиков, объем которой существенно ниже, чем 1 триллион рублей. Чиновники не говорили о желании сэкономить на компенсациях банкам, речь шла о помощи российским гражданам. Но в каждом, даже благородном, деле должен быть холодный расчет, особенно в условиях финансового кризиса.
План по спасению
Специально для реализации программы помощи заемщикам Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало стандарты реструктуризации кредитов, а также учредило АРИЖК. Программа помощи предполагает предоставление ипотечным заемщикам специального годового стабилизационного займа по ставке, равной ставке предыдущего кредита. Платежи по кредиту АРИЖК осуществляет вместо заемщика. Если кредит валютный, то он должен быть переведен в рубли. Через 12 месяцев заемщик начинает вносить свои платежи по кредиту плюс платежи за пользование займом. Также реструктуризация может предусматривать изменение графика платежей или увеличение общего срока исполнения обязательств; изменение размеров уплаты процентов; освобождение от уплаты пеней, штрафов и неустойки за просрочку.
Изначально основные условия реструктуризация с участием АРИЖК выглядели следующим образом. Помощь оказывается при условии, что квартира, заложенная по кредиту, является единственным жильем заемщика. Остаток суммы ежемесячного дохода заемщика за вычетом ежемесячных платежей по ипотеке должен быть менее суммы двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи. Площадь приобретенного через ипотеку городского жилья не должна превышать 45 квадратных метров, если в нем проживает один человек, для семейной пары - 30 квадратных метров на человека, для семьи из трех и более человек - 25 квадратных метров на одного человека.
Кредитный договор должен быть заключен до 1 декабря 2008 года, сумма кредита должна соответствовать стандартам, установленным для каждого региона, а отношение размера кредита к стоимости залога должно составлять 90 процентов. Претендующий на реструктуризацию заемщик до начала финансового кризиса не должен был допускать просрочку в платежах более чем на 90 дней.
Отдельно стоит сказать об объеме средств, который планируется направить на реструктуризацию ипотечных кредитов, так как точная цифра неизвестна. АИЖК в конце марта объявило, что приоритетом для агентства в 2009 году станет не выкуп кредитов у банков, а помощь проблемным ипотечным заемщикам. Это решение было принято из-за того, что в проект Федерального бюджета не попали 200 миллиардов рублей, которые правительство обещало выделить в 2009 году на поддержку ипотечного рынка. Таким образом, на реструктуризацию кредитов у АИЖК осталось 51,6 миллиарда рублей.
Выступая с ежегодным отчетом в Госдуме, премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что государство планирует направить агентству еще 20 миллиардов рублей. Кроме того, АИЖК будет предоставлен кредит на 40 миллиардов рублей. На, что именно пойдут эти средства, Путин не уточнил.
50 на 50
Разработанные для реструктуризации стандарты, по оценкам экспертов, могли были помочь половине российских ипотечных заемщиков (около 800 тысяч), что означало бы реструктуризацию кредитов на сумму более 500 миллиардов рублей. Участники рынка ставили под сомнение столь оптимистичные прогнозы, и, как оказалось, не зря.
"Уже сейчас совершенно ясно, что в господдержке нуждаются многие ипотечные заемщики, но для того, чтобы помощь была действенна и своевременна, необходимо вносить коррективы в программу помощи. Условия и процедура предоставления господдержки прописаны все еще не достаточно четко", - заявляла в январе изданию "Квартира.Дача.Офис" ведущий специалист компании "Пересвет-Ипотека" Татьяна Гвоздь. В частности, по словам эксперта, ограничение площади квартир оставляет без помощи не только владельцев жилья в комфортных и современных новостройках, но и жильцов все тех же панельных домов до 1998 года постройки, где площади двухкомнатных квартир составляют от 61 до 64 квадратных метров, а также трехкомнатных квартир от 76 до 82 квадратных метров.
Особые нарекания экспертов вызывало то, что реструктуризация не распространяется на первичный рынок жилья. То есть заемщик без оформленного права собственности на жилье, рассчитывать на помощь АРИЖК не может. Если сейчас кредитование населения на этапе строительства, по данным АСР, полностью прекращено, то до кризиса процент ипотечных покупателей новостроек был весьма велик. Также ставилось под сомнение требование о переводе долларовых кредитов в рубли: девальвация рубля, естественным образом, сделала перевод кредитов из валюты в рубли невыгодным для заемщиков.
Критика частично помогла: размер площади приобретенного через ипотеку городского жилья повысили до 50 квадратных метров для одного человека, для двух - 35 квадратных метров на человека, для семьи из трех и более человек — до 30 квадратных метров на одного человека.
Эффективность - под вопросом
Теперь неутешительная статистика реструктуризации заставила АРИЖК пойти на новые послабления. Оценить, насколько серьезно скажется улучшение стандартов АРИЖК на темпы реструктуризации, довольно сложно. Можно лишь отметить, что, судя по всему, основные ограничения, которые критиковались экспертами, пока сниматься не будут. В этих условиях не подходящим под стандарты заемщикам придется уповать на то, что они смогут договориться об изменении условий кредитования со своими банками. Ведь, по логике, банку выгоднее пойти навстречу клиенту, чем ввязываться в долгие судебные разбирательства. В то же время, очевидно, что многие банкиры заняли выжидательную позицию в расчете на то, что заемщикам поможет именно государство.