Весна принесла очередную ощутимую корректировку стоимости жилья в Москве — активно пошли вниз рублевые цены. Аналитики считают, что это связано не только с изменением соотношения спроса и предложения - на цены оказало влияние и снижение курса доллара. При этом, как утверждают эксперты, к концу мая ценовая картина стала более понятной и прогнозируемой. В результате все заговорили о наступившей стабилизации, которая продлится как минимум до конца лета.
В течение первых месяцев 2009 года долларовые цены на московскую недвижимость стабильно снижались каждую неделю. По данным компании "Пересвет-Недвижимость", на фоне растущего курса доллара с декабря по апрель 2009 года цены на вторичное жилье в американской валюте снизились на 13,62 процента. С начала весны курс доллара начал падать (в первую неделю марта средневзвешенный курс доллара составлял 36,05 рубля, в последнюю неделю мая - 31,14 рубля), а в апреле на это изменение отреагировал рынок: за месяц цены в долларах снизились незначительно - на 0,8 процентов, а в рублях — почти на 4 процента. В целом за весну, по данным аналитиков компании "Инком-Недвижимость", в долларах средняя цена квадратного метра подросла на 2,1 процента (с 5,9 тысяч долларов до 6,1 тысячи), в то время как рублевые цены снизились на 11,8 процента (с 215,7 тысячи рублей до 190,3 тысячи рублей за квадратный метр). Впрочем, есть и другие данные. Некоторые аналитики также отмечают положительную динамику цен на жилье, но оценивают ее в пределах 0,5-1 процента. Еще ряд экспертов говорит о том, что цены в долларах пока не растут, но и снижение практически сошло на нет. Есть также мнения, что долларовые цены продолжают снижаться, но гораздо более медленными темпами.
"Если бы стоимость жилья полностью зависела от курса доллара, то мы бы наблюдали снижение цен на уровне 17-18 процентов, но этого не произошло в силу специфики ценообразования на вторичном рынке, - комментирует ситуацию генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец. - Собственники научились весьма умело переходить из одной валюты в другую, а цены выставляются в той валюте, которая демонстрирует относительную устойчивость в конкретный момент. Если же проанализировать соотношение рублевых и долларовых цен, то здесь наблюдается отрицательная динамика как для рублевых цен (например, по нашим данным, в эконом-классе она составляет минус 21 процент за три месяца), так и для долларовых. То есть у нас перед глазами впервые с начала кризиса две кривые, которые стремятся вниз, но с определенным отставанием для долларовых показателей".
Объем предложения на рынке Москвы весной стабильностью не отличался. В марте рост числа выставленных на продажу квартир сменялся снижением практически каждую неделю. В конце апреля - в первой половине мая объем предложения сократился: майские праздники и приближающийся период отпусков повлекли за собой снижение активности со стороны собственников жилья. Однако с середины мая предложение снова начало увеличиваться.
При этом эксперты отмечают, что на рынок посыпались предложения низшей ценовой категории: квартиры в "хрущевках" и "советской панели". Однако, как неоднократно сообщали эксперты, интерес покупателей сместился в сторону качественного эконом-класса, то есть квартир в современных панельных домах. Поэтому сомнительно, что ожидания продавцов о быстрой реализации низкокачественных квартир оправдаются.
Объем спроса в течение весенних месяцев существенных изменений тоже не претерпел. Несмотря на отрицательную динамику цен, число запросов на продажу квартир пока превышает число обращений по поводу покупки. По данным компании МИАН, по итогам мая количество обращений во всех сегментах жилой недвижимости сократилось примерно на 10 процентов. Однако эксперты считают, что этот показатель не является индикатором падения интереса покупателей. По их мнению, исследовательский спрос, подпитываемый ожиданиями глобального снижения цен, уступает место реальному, ориентированному на совершение операций с недвижимостью.
"Об этом говорит стабильный показатель количества совершенных сделок, которое соответствует апрельскому значению, даже несмотря на длительные майские праздники и традиционное для летних месяцев снижение активности, - считает пресс-секретарь компании МИАН Евгения Сазонова. - Это подтверждает факт возвращения отложенного спроса и выход рынка из депрессии. Несмотря на то, что в посткризисный период рынок довольно медленно набирает обороты, по сравнению с началом года мы имеем неплохой результат – почти двукратное увеличение числа сделок".
Руководитель отделения "Третьяковское" компания "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова также отмечает, что первые три месяца года были временем "экскурсий": покупатели изучали предложение, цены и скидки. А апрель стал месяцем заключения реальных сделок на вторичном рынке недвижимости. Впрочем, пока все-таки преобладают альтернативные сделки (сделки по обмену квартир).
"По всем ощущениям на сегодняшний день покупатели и продавцы практически "нащупали" равновесную цену, которая устроит обе стороны", - отмечает в свою очередь генеральный директор "Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков.
При этом некоторые эксперты уже строят оптимистичные прогнозы, говоря, что в ближайшем будущем следует ждать оживления на рынке купли-продажи жилья, а осенью даже возможен рост цен в пределах уровня инфляции. Другие считают, что дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости будет зависеть от общей ситуации в экономике страны.
"Среди факторов, негативно влияющих на уровень спроса в будущем, выделяются такие, как снижение доходов населения за счет уменьшения заработных плат и рост безработицы, который теперь затрагивает реальный сектор, - напоминает Валерий Барнинец. - В стране растет количество просроченных кредитов, а ипотека остается вне досягаемости для большинства потенциальных покупателей и в силу высоких ставок, и в силу общей нестабильной ситуации".
Однако в том, что лето не принесет особых изменений, эксперты единодушны. Существенных ценовых колебаний не будет. Цены сохранятся на прежнем уровне до сентября либо продолжат плавно снижаться. А в сентябре, как говорится, будет видно...