Московский рынок офисной недвижимости, по мнению аналитиков, твердо взял курс на восстановление. Ставки аренды растут вместе с потенциальным спросом и количеством реальных сделок. Одновременно снижается уровень вакантных площадей в столичных бизнес-центрах. Единственной проблемой эксперты считают грядущий дефицит площадей, который, впрочем, тоже может сыграть в пользу рынка.
Ставки
По информации компании S.A.Ricci/King Sturge, во второй половине 2010 года арендные ставки в объектах класса А и В+ повысились в среднем на 10-12 процентов, а с начала года рост составил 15 процентов. Рост ставок подтверждают и аналитики Cushman & Wakefield (C&W). По их данным, в ноябре арендные ставки в лучших бизнес-центрах столицы выросли на 5-10 процентов. Как отмечают эксперты, по состоянию на начало октября базовые ставки (без учета операционных расходов и НДС) в помещениях класса А составляли 680 долларов за квадратный метр в год, класса В+ - 430 долларов.
Согласно данным компании Blackwood, стоимость аренды квадратного метра в элитных бизнес-центрах в пределах Садового кольца по итогам ноября находилась в диапазоне от 500 до 1000 долларов в год, класса В - от 300 до 800 долларов. Офисные помещения класса А между Садовым и Третьим Транспортным кольцами города можно арендовать за 300-900 долларов за "квадрат" в год. В классе В этот показатель колеблется от 300 до 700 долларов. За пределами ТТК наиболее дорогие офисы находятся в западном и юго-западном административных округах (класс А - 400-900 долларов, класс В - 300-700 долларов).
Спрос
Об увеличении спроса на офисы, в частности, свидетельствуют результаты исследования C&W, согласно которому московский рынок офисной недвижимости по итогам трех кварталов занял второе место в Европе по уровню активности арендаторов. За девять месяцев в российской столице было арендовано 1,050 миллиона квадратных метров качественных офисных площадей. Первое место по объемам офисной аренды занял Париж, где в январе-сентябре арендовано 1,643 миллиона "квадратов". На третьей позиции находится Лондон (около 730 тысяч "квадратов"), на четвертом - Мюнхен (440 тысяч), на пятом - Франкфурт (392 тысячи). Далее следуют Гамбург (353 тысячи), Брюссель (336,5 тысячи), Мадрид (336,3 тысячи) и Дюссельдорф (304 тысячи).
Эксперты компании отмечают, что за 11 месяцев в Москве арендовано и куплено 1,150 миллиона квадратных метров офисных помещений. В ноябре объем купленных и арендованных площадей составил около 100 тысяч квадратных метров, что в два раза превышает аналогичный показатель 2009 года. По итогам года этот показатель может составить 1,3-1,4 миллиона "квадратов", что примерно соответствует показателю докризисного 2007 года.
Согласно исследованию, наибольшим спросом в Москве пользуются офисные помещения между Садовым и Третьим Транспортным кольцами города (около 50 процентов снятых площадей). Остальные арендованные и купленные площади приблизительно поровну распределились между районам внутри Садового кольца и окраинами. Наиболее активными игроками рынка стали компании по добыче полезных ресурсов, банки, финансовые корпорации и фармацевтические компании.
По информации S.A.Ricci/King Sturge, с начала года объем поглощения офисов в столице (инвестиционные сделки, аренда, купля-продажа и пересмотр/продление договоров) составил 1,090 миллиона "квадратов". В четвертом квартале объем поглощения офисных площадей составит не менее 150 тысяч "квадратов". Инвестиции в рынок эксперты оценивают более чем в 2,5 миллиарда долларов.
Вакантные площади
В ноябре, по данным C&W, в Москве средний уровень свободных помещений класса А и В+ за месяц упал на два процентных пункта и достиг уровня 15,9 процента. В S.A.Ricci/King Sturge утверждают, что объем вакантных площадей для объектов класса А и В+ во второй половине года снизился с 19-25 процентов до 7-22 процентов. По мнению специалистов, это произошло благодаря значительному объему поглощения во втором квартале года. Однако возобновление строительства ряда замороженных объектов и введение в эксплуатацию новых офисов может увеличить этот показатель.
Объемы строительства
Аналитики C&W подсчитали, что объем нового офисного строительства по итогам года составит около 800 тысяч квадратных метров, что на 20 процентов ниже, чем прогнозировалось в начале года. По итогам ноября на рынок вышло около 50 тысяч "квадратов" качественных офисных площадей. Общий объем помещений классов A, B+, B- по итогам 11 месяцев составляет 11,460 миллиона квадратных метров.
Данные S.A.Ricci/King Sturge свидетельствуют, что в 2010 году в эксплуатацию введено примерно 500 тысяч квадратных метров качественных офисных площадей, в 2011 году аналитики прогнозируют ввод 400 тысяч "квадратов". В четвертом квартале общий объем офисных площадей составляет 10,61 миллиона квадратных метров. Офисные площади, находящиеся на стадии строительства и не введенные в эксплуатацию, составляют около 700 тысяч "квадратов". В первом полугодии 2010 года в эксплуатацию было ведено около 271 тысячи квадратных метров офисных помещений класса А и 10 тысяч "квадратов" офисов класса В+.
Эксперты полагают, что объемы нового строительства достигли своих минимальных значений. Во время кризиса девелоперы перестали выходить на площадки, вследствие чего общая площадь офисных объектов, находящихся в стадии строительства, за прошедшее время сократилась с 6 до 2,2 миллиона квадратных метров. По мнению участников рынка, относительно невысокий уровень сдачи в эксплуатацию новых объектов частично компенсируется началом строительства новых проектов. Однако поскольку средний срок строительства офисных объектов в Москве составляет 2-3 года, в конце 2011 года возможен дефицит новых офисных площадей. По прогнозам аналитиков, дефицит может продлиться около 1,5 лет.
Вместе с тем, даже такое негативное явление, как дефицит площадей, может сыграть в пользу рынка, так как нехватка офисов повысит интерес инвесторов к строящимся или перспективным проектам. Однако для такого развития событий необходимо дальнейшее сокращение ставок капитализации и устойчивая активность на арендном рынке.