Некоторые участники рынка недвижимости еще догуливают январские праздники, другие отчитываются за 2011 год, а третьи ждут, пока с каникул вернутся покупатели квартир. Крупные же инвесторы, как оказалось, времени даром не теряют. По данным СМИ, американский банк Morgan Stanley установил рекорд рынка коммерческой недвижимости России, договорившись о покупке торгово-развлекательного комплекса "Галерея" в Санкт-Петербурге.
Рекорд
Первым о громкой сделке сообщило агентство Bloomberg. По его данным, инвестиционный фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII согласился приобрести ТРК общей площадью 192 тысячи квадратных метров (арендуемая - 93 тысячи "квадратов") примерно за 1,1 миллиарда долларов. Продавцом объекта выступила казахстанская группа Meridian Capital, владельцами которой являются бывшие топ-менеджеры "Казкоммерцбанка". При этом отмечалось, что в настоящее время сделка еще не завершена и будет закрыта ближе к концу января.
Новость подхватили ведущие российские деловые СМИ, которые, впрочем, предоставляют разноречивую информацию. Так, если газета "Ведомости", как и Bloomberg, подчеркивает, что пока изменений в структуре собственников "Галереи" нет, то "Коммерсантъ" пишет о сделке как о свершившемся факте. СМИ ссылаются на информированные источники на рынке, но при этом стороны сделки официально факт ее заключения пока не подтвердили.
Сходятся издания в главном - покупка "Галереи" станет крупнейшей инвестиционной сделкой за всю историю российского рынка коммерческой недвижимости. По информации "Коммерсанта", до этого пальму первенства удерживала сделка по покупке компанией O1Properties Бориса Минца (совладелец банка "Открытие") сразу пяти московских бизнес-центров ("Фабрика Станиславского", "Гамма", "Авион", "Кругозор" и "Лефорт"). Сумма сделки конца 2010 года была, по информации СМИ, тоже немаленькой - около 900 миллионов долларов. Продавцом офисных объектов выступила компания Horus Capital сенатора Сергея Гордеева. В число лидеров также входят заключенные после пика кризиса 2008 года сделки по продаже гостиницы Ritz Carlton на Тверской улице (700 миллионов долларов), торговых центров "Горбушкин двор" и "Филион" (600 миллионов долларов), БЦ "Белая площадь" и "Белые сады" возле Белорусского вокзала (550 миллионов долларов).
Надежное вложение
У экспертов нет сомнений, что ТРЦ "Галерея" - прекрасный объект для инвестиций. Открывшийся в ноябре 2010 года комплекс имеет удачное расположение (на пересечении Лиговского и Невского проспектов, неподалеку от Московского вокзала), качественный пул арендаторов, которые уже практически заполнили все помещения центра. Объект, строительство которого, по разным оценкам, обошлось в 380-500 миллионов долларов, является крупнейшим торгово-развлекательным центром Петербурга. В частности, в нем располагаются 290 магазинов, фудкорт, 10-зальный кинотеатр, боулинг, семейный развлекательный центр и подземный паркинг на 1200 машиномест. В мае 2011 года "Галерея" возглавила рейтинг самых дорогих ТРК Петербурга, составленный консалтинговой компанией "НЭО-Центр" и опубликованный порталом "Деловой Петербург". Тогда аналитики оценили комплекс в 14,3 миллиарда рублей, а владельцем объекта значилась СК "Бриз".
По словам аналитиков, опрошенных "Ведомостями", сейчас средняя ставка аренды в "Галерее" составляет около 1000 долларов за квадратный метр в год. Источник издания также отметил, что объект приносит примерно 100 миллионов долларов дохода в год, таким образом инвестиции могут окупиться за 11 лет. Да и перепродать такой объект в перспективе, как представляется, не составит труда.
По понятным причинам, такой знаковый для рынка объект должен был привлечь внимание крупных инвесторов. Первые разговоры о том, что на ТРК есть покупатели, появились в июле 2011 года. Тогда представитель петербургского офиса компании Colliers International "проговорился", что виды на объект имеются как раз у представителей Morgan Stanley. Никаких подробностей тогда не последовало, и участники рынка вновь приготовились ждать новостей от американского гиганта. Подобный интерес был объясним, поскольку ранее, в середине мая 2011 года, сообщалось, что банк ведет переговоры о покупке у компании Capital Partners торговой части (209 тысяч квадратных метров) крупного многофункционального комплекса (МФК) "Метрополис" на Ленинградском шоссе в Москве. Общая площадь МФК составляет 330 тысяч "квадратов". По мнению аналитиков, стоимость торговой составляющей "Метрополиса" была сопоставима с "Галереей" - около миллиарда долларов.
Мегаинвестор
Ожидания к Morgan Stanley, который уже долгие годы через многочисленные инвестиционные фонды вкладывает миллиарды долларов в рынки недвижимости по всему миру, в России всегда были высокими. Да и сам банк и его подразделения никогда не скрывали интереса к российским активам. Официально Morgan Stanley начал работать в Москве в 1994 году и с тех пор регулярно отмечается "недвижимостными" сделками в России. В частности, банк стал акционером крупной девелоперской компании "Росевродевелопмент", занимающейся строительством как коммерческих площадей, так и жилья. В 2007 году Morgan Stanley через фонд Special Situations Fund купил 24,99 процента акций петербургского строительного холдинга RBI. Эксперты оценивали сделку в 50 миллионов долларов. Не обошли американцы своим вниманием и элитный сегмент, приобретя 6,6 процента акций компании RGI International, реализовавшей целый ряд проектов на так называемой "Золотой миле" в Москве. В конце 2007 года банк купил у крупнейшего бенефициара компании "Росгосстрах" Даниила Хачатурова 100 процентов акций "Городского ипотечного банка" ("ГИБ"), который на тот момент был одним из лидеров ипотечного рынка страны. Сумма сделки оценивалась в 185 миллионов долларов.
Кроме того, в июне 2009 года Morgan Stanley совместно с российской управляющей компанией Marshall Capital Partners создали предприятие Mayak Corporate Real Estate ("Маяк"). Сообщалось, что компания будет предоставлять специализированные услуги по управлению крупными портфелями непрофильных активов в сфере недвижимости.
Конечно, стратегия банка менялась в соответствии с конъюнктурой рынка. Некоторые инвестиционные идеи так и не были воплощены в жизнь, а с рядом активов американцы решили расстаться. Так, в 2010 году Morgan Stanley продал принадлежавшие ему 10 процентов "Росевродевелопмента". Летом того же года ОАО КБ "Восточный" был продан "ГИБ". Стоит отметить, что актив, по мнению аналитиков, обошелся покупателю не так уж и дорого. В 2011 году Morgan Stanley вышел и из уставного капитала RGI. О конкретной деятельности "Маяка" после его образования практически ничего не слышно.
Тем не менее, Morgan Stanley пережил с Россией уже два экономических кризиса и наверняка провел сотни трудных переговоров с отечественными бизнесменами. И вот теперь финансовый "монстр" вновь заставляет говорить о себе всех участников российского рынка недвижимости, а также экспертов и журналистов.