Московские власти вышли на новый виток борьбы с нелегальной арендой жилья. К поиску недобросовестных арендодателей, не заключающих официальные договоры и уклоняющихся от уплаты 13-процентного налога с дохода, в мэрии хотят привлечь участковых и управдомов. По приблизительным оценкам столичных чиновников, за счет поступлений от "арендного" налога бюджет города может ежегодно пополняться минимум на 5 миллиардов рублей. Эксперты, впрочем, сомневаются в перспективности данной затеи - все предыдущие попытки вывести этот сегмент рынка из тени успехом не увенчались.
За это можно побороться
О запуске механизма по взиманию налога на доходы, полученные от сдачи жилья в аренду, заявил на днях руководитель департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников. По его словам, помогать городским властям выявлять уклонистов будут не только правоохранительные органы, но и управляющие компании и товарищества собственников жилья. Собранную совместными усилиями информацию планируется передавать в налоговую инспекцию, которая займется уже юридической стороной вопроса.
Чиновники надеются, что "белый" рынок аренды станет хорошим подспорьем для столичного бюджета. Как отметил Решетников, в Москве сдаются в аренду не менее 100 тысяч квартир. Таким образом, при усредненной ставке в 30 тысяч рублей в месяц город может собирать "арендных" налогов примерно на 5 миллиардов рублей в год. На эту сумму, например, можно построить до 20 детских садов. "Тот объем средств, за который можно побороться", - сказал глава департамента.
Однако в реальности объем упускаемых Москвой средств может оказаться значительно больше. Так, в сентябре прошлого года комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) сообщал, что в столице нелегально сдается в аренду более миллиона квартир, то есть около четверти от их общего количества. Если верить этим цифрам, то горбюджет ежегодно недосчитывается около 50 миллиардов рублей. И это без учета квартир бизнес-класса, где средняя ставка гораздо выше 30 тысяч рублей (правда, в этом сегменте доля неплательщиков составляет 10-20 процентов, в то время как в эконом-классе - 80-90 процентов).
Безуспешные попытки
Учитывая огромный оборот рынка незаконной аренды, неудивительно, что власти уже неоднократно предпринимали попытки призвать москвичей к сознательности. В частности, управление Федеральной налоговой службы просило граждан сообщать обо всех посторонних, проживающих по соседству. Время от времени подобные обращения в ведомство, естественно, поступают, однако масштабной борьбы с незаконопослушными арендодателями на таких мерах не построишь.
Пока остается нереализованным и замысел бороться с "серыми" схемами за счет возведения недорогих доходных домов. До кризиса в столице была разработана программа по их строительству, согласно которой плата за жилье там не превышала бы расходов города на эксплуатацию здания. Предполагалось, что низкая стоимость проживания переманила бы арендаторов из сегмента нелегальной аренды и позволила бы городу получать деньги напрямую. Но во время кризиса реализация программы была приостановлена.
В итоге в Москве сейчас насчитывается крайне небольшое число доходных домов, которые не оказывают никакого влияния на арендный рынок. Вскоре после своего назначения на пост мэра Москвы Сергей Собянин называл строительство доходных домов одним из наиболее перспективных направлений развития строительного комплекса города, однако очевидно, что возведение необходимого для удовлетворения спроса количества жилья потребует многих лет и не поможет решению проблемы в краткосрочной перспективе.
Чем все кончится?
Новая попытка собрать налоги с арендодателей, по-видимому, также не приведет к ощутимым результатам. Как отмечает руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Галина Киселева, из-за необходимости платить налоги собственники и арендаторы, скорее всего, напротив еще больше уйдут в тень. Квартиросъемщики, опасаясь повышения ставок и банального выселения, начнут скрываться. Аналогичная история произойдет и с наймодателями, часть из которых живет только за счет выплат по аренде. Если же власти всерьез возьмутся за дело, то арендные платежи серьезно вырастут, поскольку в них станут закладываться налоговые суммы.
Согласно действующему законодательству, при сдаче квартиры в аренду в качестве физического лица необходимо уплачивать подоходный налог в размере 13 процентов (независимо от величины арендной платы). При наличии свободного времени и желания сэкономить, можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему налогообложения - тогда придется платить только единый налог в размере 6 процентов и ежегодный фиксированный платеж в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования.
По словам Киселевой, сегмент аренды квартир является одним из самых непрозрачных не только потому, что огромное количество сделок нигде не регистрируется, но и из-за отсутствия законодательной базы и судебной практики, регулирующей отношения между сторонами.
Непросто не только найти нелегального арендатора, но и доказать факт сдачи жилья. При проверке люди обычно представляются родственниками собственника квартиры или утверждают, что проживают тут абсолютно бесплатно. С юридической точки зрения, отсутствие договора аренды не означает автоматически, что арендодатель уклоняется от уплаты налогов. В общем, для доказательства вины уже обнаруженных нарушителей потребуется приложить огромные усилия. По мнению некоторых аналитиков, объявив о начале кампании по борьбе с нелегальными арендаторами, власти просто рассчитывают призвать собственников к сознательности.
Стоит отметить, что в худшем случае с собственника взыщут неуплаченную сумму налога, пени за несвоевременную уплату, штраф за непредставление налоговой декларации и штраф за нарушение срока уплаты налога. Уголовная ответственность может наступить лишь за уклонение от уплаты налога в крупном размере (штраф от 100 до 300 тысяч рублей или лишение свободы на срок до двух лет).
Впервые обвинительный приговор по делу о нелегальной аренде жилья в столице суд вынес в 2009 году. Тогда владельца квартиры на Ленинградском шоссе оштрафовали на 100 тысяч рублей и обязали выплатить всю налоговую сумму. Попался гражданин на том, что два года сдавал жилье одной семье по фиксированной ставке, заработав на этом 888 тысяч рублей, а затем решил поднять плату. Жильцы съехали и сообщили об арендодателе в налоговую службу. Но подобные судебные дела встречаются крайне редко.
Аренда дешевеет
Официальные данные, хотя и не могут дать полной картины происходящего на рынке арендного жилья, позволяют составить о нем общее представление. По словам Галины Киселевой, в настоящее время совокупный объем предложения жилья в аренду в Москве составляет 47332 квартиры и 7779 комнат (объекты, сдачу которых можно отследить по базам данных, без учета частных объявлений). Однокомнатных квартир предлагается 11601 штука, двухкомнатных - 15015, трехкомнатных - 13071, многокомнатных - 7645. В разрезе по классу жилья на "эконом" приходится 22401 объект, на "бизнес" - 10747, на Premium - 5318, на De-luxe - 7866.
По данным компании "МИЭЛЬ-Аренда", в мае спрос на рынке городской аренды увеличился на 3 процента. При этом наибольшим интересом (59 процентов обращений) пользовалось жилье по цене от 1000 до 3000 долларов в месяц. На квартиры стоимостью 750-1000 долларов пришлось 30 процентов, на самый дешевый сегмент (до 750 долларов) - 7,5 процента. Наименьшим спросом пользовались дорогие объекты стоимостью от 3000 долларов (3,5 процента).
Больше всего квартир эконом-класса предлагалось в Юго-Восточном (15 процентов), Южном (14 процентов) и Восточном (13 процентов) административных округах. Наименьшее количество квартир этой ценовой категории (6,3 процента) было представлено на северо-западе Москвы.
По информации "ИНКОМа", с начала текущего года стоимость найма жилья эконом-класса в Москве снизилась на 1,5 процента до 28,9 тысячи рублей в месяц на однокомнатные квартиры, на 1,9 процента до 39,4 тысячи рублей за "двушки" и на 2 процента до 54,8 на "трешки". В сегменте бизнес-класса аренда одно- и трехкомнатных объектов подешевела на 0,6 и 3,7 процента (до 44,3 и 91,3 тысячи рублей соответственно), а двухкомнатных - подорожала на 1,3 процента и составляет сейчас 66,3 тысячи рублей. "Однушки" категории Premium в настоящее время можно арендовать за 71,2 тысячи рублей в месяц (-2,1 процента), "двушки" - за 93,6 тысячи рублей (-1,8 процента), "трешки" - за 140,2 тысячи рублей (+1,4 процента), четырехкомнатные квартиры - за 193,5 тысячи рублей (-4 процента).