До последнего времени считалось, что небоскребы в столице строятся главным образом в деловом центре "Москва-Сити". Однако один из крупнейших рантье России Арас Агаларов, славящийся своими нестандартными проектами на рынке недвижимости, решил возвести целый высотный квартал на МКАДе, неподалеку от своего основного "детища" - многофункционального комплекса "Крокус Сити". Всего компания Crocus Group планирует построить ни много ни мало 14 башен общей площадью около миллиона квадратных метров. По словам представителей девелопера, проект должен стать своеобразным "аналогом Манхэттена" и вторым столичным кварталом небоскребов после "Москва-Сити".
Догнать Нью-Йорк
Как сообщила со ссылкой на вице-президента Crocus Group Эмина Агаларова газета "РБК daily", первую очередь масштабной стройки на 66-м километре кольцевой автодороги предполагается завершить в 2015 году. К этому сроку на площадке должны появиться 51-этажный офисный небоскреб площадью 137 тысяч квадратных метров, жилой комплекс на 500 апартаментов площадью 50 тысяч "квадратов" и самая большая в Европе гостиница Holiday Inn на 1000 номеров (81 тысяча квадратных метров). Все три башни, в которых также расположатся рестораны, фитнес-центр и парковки, будут соединены между собой трехуровневой стилобатной частью. Стоит отметить, что о высоте зданий издание не упоминает.
По словам Агаларова, к подготовке площадки и прокладке инженерных коммуникаций компания приступила летом текущего года. Концепцию комплекса разработало собственное архитектурное бюро холдинга Crocus International в сотрудничестве с компанией KlingStubbins из США. О сроках реализации всего проекта пока не сообщается, при этом в Crocus Group говорят, что будут возводить объекты с учетом рыночного спроса. Кроме того, в проекте обещают тщательно продумать транспортную инфраструктуру, чтобы не допустить ситуации, сложившейся в районе строительства "Москва-Сити". Насколько это возможно на и так перегруженной магистрали - большой вопрос.
Идея строительства квартала небоскребов на МКАДе под названием "Крокус Сити Манхэттен" родилась у Crocus Group еще несколько лет назад. Приступить к работам планировалось в 2010 году, но в итоге было принято решение отложить проект и сконцентрироваться на своевременном возведении объектов для саммита АТЭС на острове Русский. Как отмечают представители холдинга, в настоящее время МФК не имеет названия, но сходства со знаменитым нью-йоркским районом он от этого не утратит. Судя по всему, речь идет о том, что небоскребы будут походить на наиболее известные 14 зданий Рокфеллеровского центра.
Знаковые проекты
Квартал небоскребов разместится в непосредственной близости от основного на данный момент актива Crocus Group - многофункционального комплекса "Крокус Сити". Первые объекты на территории крупнейшего в России торгово-выставочного и делового центра начали открываться в начале 2000-х годов, и многие из них за это время стали знаковыми для столицы. Сейчас в состав МФК входят выставочный центр "Крокус Экспо" (549 тысяч квадратных метров), концертный зал "Крокус Сити Холл" на 6200 мест, торговый комплекс "Крокус Сити Молл" (62 тысячи "квадратов"), ТЦ "Твой дом", яхт-клуб с рестораном, бизнес-отель "Аквариум" (225 номеров) и станция метро "Мякинино" (первая станция в Москве, строительство которой финансировал частный инвестор).
Впрочем, останавливаться на этом Агаларов не намерен. В апреле текущего года стало известно, что в 2014 году в "Крокус Сити" должно завершиться строительство торгово-развлекательного центра под брендом Vegas совокупной площадью 250 тысяч квадратных метров (арендопригодная площадь - 100 тысяч "квадратов"). В пятиэтажном ТРЦ разместятся гипермаркеты и торговая галерея, развлекательная зона, многозальный кинотеатр, фудкорт, подземный паркинг на 2800 автомобилей.
Еще один Vegas появится в Кунцево, между Можайским и Рублевским шоссе. На территории в 230 тысяч квадратных метров помимо торговых помещений расположатся парк аттракционов, скалодром, велодром, каток с аквариумами, мультиплекс и ресторанная зона. Открыть ТРЦ также предполагается в 2014 году. Сообщалось, что совокупный объем инвестиций в два новых проекта составит примерно 30 миллиардов рублей. В начале октября стало известно, что кредит в размере 7 миллиардов рублей на строительство Vegas в "Крокус Сити" предоставит Сбербанк.
ТРЦ станут вторым и третьим объектами под брендом Vegas. Первый такой торгово-развлекательный центр открылся в 2010 году на пересечении Каширского шоссе и МКАД. Общая площадь комплекса составляет 480 тысяч квадратных метров, что делает его самым большим в России.
Многочисленные объекты коммерческой недвижимости приносят своему владельцу весьма существенную прибыль. По информации журнала Forbes, в 2011 году Арас Агаларов заработал на сдаче в аренду коммерческих помещений 700 миллионов долларов. При этом он утратил лидерство в рейтинге крупнейших рантье, пропустив вперед бизнесменов Года Нисанова и Зараха Илиева, которые, в частности, владеют ТРЦ "Европейский", гостиницами "Украина", "Славянская", 50-ти процентным пакетом отеля "Рэдиссон САС Славянская" и несколькими рынками. Их доход по итогам прошлого года составил 780 миллионов долларов.
Есть у Crocus Group и проекты в сфере жилой недвижимости. В частности, холдинг построил элитный загородный поселок Agalarov Estate на Новорижском шоссе, клубный дом Agalarov House на пересечении улиц Большая Грузинская и Климашкина, а также поселок премиум-класса Sea Breezе в Нардаране (Азербайджан).
Экспертное мнение
Как видно, Арас Агаларов далеко не в первый раз берется за масштабные и необычные проекты. При этом, как отмечает старший директор отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Елена Малиновская, все они в итоге оказываются успешными, во многом за счет правильного функционального распределения площадей и их поэтапного ввода.
По словам Дмитрия Халина, управляющего партнера компании IntermarkSavills, единственная сложность, с которой может столкнуться застройщик, заключается в том, что ему, скорее всего, не удастся профинансировать стройку за счет предпродаж. "Поэтому успех проекта во многом будет зависеть от того, как быстро и на каких условиях можно будет получить кредиты. Однако имя самого Агаларова является синонимом успеха, поэтому, скорее всего, и в этой части проблем также быть не должно", - полагает эксперт. По словам Эмина Агаларова, первая очередь проекта по возведению небоскребов потребует 3 миллиарда долларов инвестиций, часть из которых в качестве кредита уже согласился предоставить давний партнер Crocus Group Сбербанк.
Что касается функционального назначения высоток, то, по мнению партнера компании S.A. Ricci Павла Яншевского, объем офисной части вполне оправдан: с учетом развитой инфраструктуры и наличия метро рынок сможет поглотить такой объем в зоне "Крокус-Сити". Аналитик подчеркивает, что наиболее логичным выглядит строительство офисов класса В+, так как помещения класса А в этом месте вряд ли будут востребованы. Руководитель направления консалтинга девелоперских проектов Jones Lang LaSalle Андрей Косарев полагает, что значительную часть офисов могут занять компании, владельцы или топ-менеджмент которых живут на Рублевском и Новорижском шоссе. Вместе с тем он не исключает, что бизнес-центр может столкнуться с длительными сроками заполнения. По оценке специалиста, ставки аренды для офисов на стадии строительства могут составить около 400-450 долларов за квадратный метр в год, а в перспективе вырасти до 550-600 долларов за "квадрат".
В успехе жилой составляющей данного проекта участники рынка также не сомневаются. "Так как сейчас различные выставки и прочие мероприятия, проводимые в "Крокус Экспо", сменяют друг друга практически непрерывно, сервисные квартиры для участников и персонала наверняка будут очень востребованы. Дополнительный спрос создаст и офисная часть самого проекта", - говорит Дмитрий Халин. По его мнению, в числе покупателей апартаментов также будет высока доля инвесторов, нацеленных на сдачу в краткосрочную и долгосрочную аренду. В компании S.A. Ricci тоже считают разумным отдать часть квартир под service-апартаменты под управлением Holiday Inn, которые позволят увеличить номерной фонд гостиницы.