На рынке дорогой загородной недвижимости Рублевское шоссе по-прежнему является лидером - как в Подмосковье, так и в России вообще. Здесь самые шикарные дома, самая дорогая земля, самая богатая и знаменитая публика, и в целом это направление самое «раскрученное» - о «рублевских замках», «женах» и «бомжах» знают даже в отдаленных уголках огромной страны.
После кризиса эксперты рынка недвижимости прогнозировали Рублевке скорый закат и потерю статуса самого престижного и дорогого загородного направления - спрос на дома сократился вполовину, а многие обанкротившиеся владельцы продавали недвижимость за полцены. Однако довольно быстро ситуация выровнялась. И несмотря на популярные разговоры о том, что треть домов на Рублевке пустует, а хозяева безуспешно годами пытаются их продать, это направление своего престижного статуса не потеряло. Впрочем, очевидно, что в последние годы Рублевка несколько "постарела".
«Рынок загородной недвижимости Рублевки сегодня живет преимущественно за счет вторичных продаж, - рассказала "Дому" директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Юлия Саболевская. - За последние три года здесь появилось всего три новых проекта».
Впрочем, эксперты компании Welhome насчитали на первичном рынке около 20 проектов, находящихся на стадии первичных продаж. Возможно, в последнем случае аналитики учли не только элитные проекты, но и бизнес-класс, а также поселки, значительно удаленные от Москвы.
По данным «Метриум Групп», средняя цена домов в коттеджных поселках на Рублевке составляет около 3-5 миллионов долларов. Здесь также расположены и самые престижные стародачные места: Барвиха, Жуковка, Николина Гора. Но объекты в продаже появляются там крайне редко, а цены начинаются от 7 миллионов долларов и выше. Самыми бюджетными вариантами на Рублевке являются таунхаусы, которые предлагаются по цене от 1,5-2 миллионов долларов, а также земельные участки без подряда.
Большинство экспертов не сомневаются, что в ближайшем будущем Рублевка сохранит свое лидерство - слишком долго она была первой, чтобы так быстро утратить позиции. Ее природные характеристики, история, статус правительственной трассы и инфраструктура по-прежнему будут привлекать покупателей. Единственная проблема Рублевки - дефицит предложения из-за нехватки подходящей территории для элитной застройки. Вот почему на загородном рынке ее начали теснить подмосковные направления, которым есть куда развиваться.
Новая Рублевка
Новорижское шоссе - сегодня основной соперник Рублевки. По данным консалтинговой компании Knight Frank, в третьем квартале этого года более 85 процентов сделок по продаже новых домовладений пришлось на Новую Ригу. Эксперты из компании Blackwood, в свою очередь, посчитали количество запросов от потенциальных покупателей: 37 процентов интересовались домами на Новорижском шоссе, 21 процент - на Рублево-Успенском, остальные - другими подмосковными направлениями.
«В целом элитный рынок переполнен неликвидом - старомодными коттеджами, а также замороженными в кризис объектами, которые не могут реализоваться годами, - пояснил "Дому" коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас. - Такие предложения покупателей не интересуют, основные продажи сосредоточились в современных концептуальных поселках с высоким уровнем благоустройства. С этой точки зрения Новая Рига выглядит современней. Рублевка начала застраиваться гораздо раньше, поэтому здесь осталось много "свидетельств" старого подхода к девелопменту. К примеру, на Рублевском шоссе представлено огромное количество морально устаревших коттеджей. Многие из них возводились еще в 1990-е годы – все эти краснокирпичные замки с башенками за трехметровыми заборами. Кроме того, десять лет назад земли под элитное жилье застраивались стихийно, без генпланов и инфраструктуры. Если раньше под общественные пространства отводилось в лучшем случае 15 процентов территории, то в нынешних новых проектах эта цифра вырастает до 40 процентов и даже выше».
Элитные коттеджи на Новорижском направлении можно приобрести по цене от 1 миллиона долларов (например, поселок «Монтевиль») до 30 миллионов долларов (поселок «Резиденции Бенилюкс»). Руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев отметил, что в третьем квартале этого года цены на дома на Рублево-Успенском шоссе выросли на 1-3 процента, а на Новорижском, наоборот, немного просели (на 3 процента). «Это свидетельствует о нехватке качественного предложения на Рублево-Успенском направлении, - пояснил он. - В то время как на Новорижском сложилась обратная ситуация, когда предложение превышает спрос. Это снижает цены».
Рублевка для спортсменов
Еще одна альтернатива Рублевке - Дмитровское шоссе. Популярность направления растет с каждым годом из-за находящихся там водохранилищ и огромного количества объектов спортивной и развлекательной инфраструктуры. Самые известные развлекательные объекты, расположенные на Дмитровке, — парки «Яхрома», «Волен», «Степаново», «Сорочаны», горнолыжный клуб Тягачева. С повышением популярности направления увеличилось и количество элитных поселков - с собственными стоянками для яхт, гольф-полями и прочей инфраструктурой.
Дмитровское направление уже составляет серьезную конкуренцию Новорижскому шоссе - на него приходится 19,8 процента сделок по покупке элитной недвижимости. Цены же на элитную недвижимость на обоих шоссе вполне сопоставимы.
Научная Рублевка
Некоторые считают, что шанс догнать Рублевку есть у Сколковского шоссе - наверняка многие захотят перебраться поближе к инновационному центру и его инфраструктуре (когда все это будет построено). В связи с «премьерским» строительством Сколково сейчас в центре внимания. Хотя, как отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов, этот район всегда был достаточно престижным и дорогим: до кризиса цена сотки земли здесь достигала 250-280 тысяч долларов. Сейчас поменьше, но все равно недешево.
«Самая высокая стоимость земли в районе Сколкова сейчас составляет 236 тысяч долларов за сотку, - сообщил эксперт. - То есть собственники еще верят, что их объекты будут продаваться по такой цене. В принципе, их можно понять. Сколковское шоссе – одно из элитных направлений Подмосковья благодаря своей транспортной доступности (беспробочная магистраль), живописным местам и близости к Москве. Рынок недвижимости там сейчас не перенасыщен, и на каждый объект с адекватным ценником находится свой покупатель».
Контингент там вполне подходящий, «рублевский» - например, в деревне Сколково живет миллиардер, глава группы ОНЭКСИМ Михаил Прохоров. А недавно стало известно, что самый дорогой особняк в России, выставленный на продажу, расположен в том же районе - в элитном коттеджном поселке Сколково - рядом с одноименной деревней, строящимся научно-технологическим инновационным комплексом и школой управления. Продавец просит за свой дом 80 миллионов долларов (около 2,5 миллиарда рублей).
Впрочем, как считают аналитики рынка, совсем превратиться в Рублевку Сколково не сможет. Здесь нет обширных свободных территорий под элитное строительство, инфраструктура пока недостаточно разнообразна - нет дорогих ресторанов и магазинов.
Генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова считает, что район Сколково уже довольно сильно застроен недвижимостью бизнес-класса и девелоперам из премиум-сегмента там строить бессмысленно. С одной стороны, неплохая транспортная доступность и прекрасно развитая инфраструктура. А с другой - неоднородное социальное окружение, много жилья среднего уровня, близость к МКАД - все это не позволяет экспертам считать Сколково подходящим местом для элитной недвижимости.