До конца 1990-х — начала 2000-х годов, когда начали активно строиться элитные жилые комплексы, единственным высококачественным жильем в Москве оставались «сталинки» и дома, построенные для Центрального комитета и Политбюро. Но при всех своих плюсах конкурировать с новостройками они не смогли — исключение составляют разве что жилые высотки и квартиры с по-настоящему яркой историей.
Со сталинским размахом
В 1918 году, после прихода большевиков к власти, Москва вернула себе столичный статус и, соответственно, столкнулась с необходимостью расселения руководящего аппарата. Подходящие для этого дворянские особняки национализировали и отдали для работы госучреждений, а доходные дома работы известных архитекторов превратили в коммуналки. Поначалу служащих размещали в так называемых Домах Советов, в которые частично были перепрофилированы крупные отели. Однако гостиничных мест категорически не хватало, в связи с чем в 1927 году было принято решение о строительстве первого «спецдома» для партийной верхушки на углу улицы Серафимовича и Берсеневской набережной. Грандиозный по своим параметрам «Дом правительства», известный еще как «Дом на набережной», резко выделялся на фоне других жилых построек того периода и стал своеобразным эталоном номенклатурного жилья.
Простые граждане тогда зачастую жили в малопригодных условиях. Лишь в 1934 году Совет народных комиссаров полностью отказался от возведения временных бараков в пользу капитальных домов с удобствами (при этом для высокопоставленных партийцев предписывалось строить здания исключительно повышенной комфортности). На практике отдельную жилплощадь большинство москвичей получили только с появлением «хрущевок» — скорейшему обеспечению людей квартирами помешала война. В целом с 1929-го по 1955 год в Москве построили 6394 жилых здания, тогда как за первые десять лет промышленного домостроения — 13309.
Первым представителем сталинского ампира считается семиэтажный дом на Моховой, строительство которого началось в 1934 году по проекту архитектора Ивана Жолтовского. К ярким образцам довоенного времени можно отнести дома под номерами 21 и 24 на Земляном Валу, дом номер 31 на Пречистенке, номер 9 на Никитском бульваре и дом номер 2/16 на Яузском бульваре. Однако лучшие дома относятся к послевоенному периоду, когда ими, как символами победы, застраивали основные городские магистрали: Ленинский, Ленинградский и Кутузовский проспекты, Проспект Мира, Тверскую и Тверскую-Ямскую улицы, Новый Арбат, Садовое кольцо и набережные Москвы-реки. Особняком стоят высотки, три из которых — жилые. Квартиры в элитных сталинских домах получали не только партийные чины, но и выдающиеся деятели науки и искусства.
Плюсы «сталинок» хорошо известны: высокое качество строительства, престижное расположение, выразительность и оригинальность фасадов, просторные квартиры, толстые стены, высокие потолки, широкие лестницы, а также большие дворы — теперь, правда, заставленные автомобилями. К недостаткам эксперты причисляют изношенность коммуникаций, трудности с установкой современных технических систем (например, вентиляции и кондиционирования) и перепланировками, отсутствие паркингов.
Портал «ГдеЭтотДом» оценивает минимальную стоимость «однушки» в сталинском доме в 5,3 миллиона рублей. Такая квартира площадью 33 квадратных метра, например, предлагается в пятиэтажном доме около лесопарка Кусково, на последнем этаже. Самая дорогая однокомнатная квартира — 100 квадратных метров в районе Арбата — продается за 32,5 миллиона рублей.
Риелторы говорят, что сейчас предложения в сталинских домах занимают не более 10 процентов вторичного рынка Москвы, да и спрос на них постепенно снижается. Это не касается только знаковых объектов (вроде сталинских высоток или «Дома на набережной») и домов, где сделан качественный капитальный ремонт с заменой коммуникаций. Сделать объект гораздо более привлекательным, по словам агентов по недвижимости, может современный дизайнерский ремонт. В этом случае квартира вполне может относиться к бизнес-классу.
Если квартиры в обычных сталинских домах балансируют на нижней границе бизнес-класса, то жилье в высотках относится к верхней границе этого сегмента и даже захватывает «элитку». В компании «Инком-Недвижимость» рассказали, что средняя стоимость квадратного метра в сталинских высотках составляет около 550 тысяч рублей, тогда как в целом по Москве средняя цена «квадрата» находится на уровне 200 тысяч рублей. Наиболее доступная квартира в высотке стоит 19 миллионов рублей («однушка» площадью 50 квадратных метров на втором этаже высотки на Котельнической).
Неприметные «цекашки»
После смерти Сталина строительство элитного жилья для госаппарата было вынуждено сменить приоритеты: в 1955 году ЦК и Совет министров, пытаясь максимально дистанцироваться от эпохи генералиссимуса, приняли постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Через год страна встала на рельсы промышленного домостроения, но партийная элита жить в типовой «панели», естественно, отказалась.
Освободившуюся нишу заняли кирпичные дома по индивидуальным проектам, в народе прозванные «цекашками». Строительство ведомственных домов велось с 1963 года до самого развала Союза. Они являют собой уникальный пример «скрытого» элитного жилья. Безусловно, дома ЦК выделялись на фоне стандартных пяти-, а затем и девятиэтажек, но неповторимого архитектурного облика были лишены. Об особом статусе жильцов говорили лишь огороженная придомовая территория да особо крепкий кирпич, из которого строились дома. Преимущества «цекашек» проектировщики спрятали подальше от посторонних глаз, за дверями с непременными консьержами.
А посмотреть обычному советскому гражданину даже в подъезде было на что: просторные холлы и лестничные площадки, отделанные мрамором или ракушечником, цветы на подоконниках, места для колясок и велосипедов, пассажирские и грузовые лифты с зеркалами, служебные помещения для охраны и домработниц. По воспоминаниям жильцов, содержались общие помещения практически в стерильной чистоте. Впечатляли по тем временам и размеры ведомственных квартир. Так, средняя общая площадь двухкомнатной квартиры в номенклатурных домах составляет 75 квадратных метров, трехкомнатной — 105 «квадратов», четырехкомнатной — 130 квадратных метров. Для сравнения, в хрущевских домах «однушки» были по 30 «квадратов», «двушки» — по 43-45, «трешки» — по 55.
Так как дома изначально строились под работников конкретных ведомств разного калибра, разброс метража и высоты потолков в «цекашках» достаточно велик. Вместе с тем для всех квартир характерна значительная разница между общей и жилой площадью, что связано с нормативами выделения жилплощади, действовавшими даже в отношении высокопоставленных чиновников. Благодаря этому для таких домов привычны большая кухня, два санузла, пара лоджий с панорамными окнами, кладовки, гардеробные, постирочные, считавшиеся особым шиком, широкие коридоры и холлы при сравнительно небольших жилых комнатах. Некоторые вспомогательные помещения, например чуланы и балконы, по размеру не уступали комнатам.
Одно из главных преимуществ «цекашек» — их расположение. Партийные функционеры селились либо на относительно тихих улочках в центре города, либо в зеленых и выгодно расположенных районах на периферии, прозванных «царскими селами». Это, например, Кунцево, Новые Черемушки, Речной вокзал, Крылатское, кварталы номенклатурных домов на улицах Удальцова и Мосфильмовской.
Достоинства и недостатки ведомственных домов практически идентичны «сталинкам», с той лишь разницей, что они «помоложе» и лишены привлекательной внешности. По словам экспертов, историческая составляющая сейчас влияет на цену только в тех домах, где жили крупнейшие руководители эпохи, чьи имена остаются на слуху по сей день (например, Брежнев или Горбачев). Элитный состав жильцов за последние 20 лет претерпел значительные изменения, и за некоторыми исключениями окружение уже не дает домам дополнительных баллов. «Обычно продавцы такой недвижимости ожидают повышенного спроса и хотят продать объект подороже. Конечно, в объявлениях о продаже риелторы упоминают об известных владельцах квартир, однако, как правило, громкие имена не увеличивают ни спрос, ни цену», — пояснила «Дому» генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова.
Эксперт отмечает, что относительно современного рынка элитной недвижимости квартиры в «цековских» домах маленькие. «Площадь четырехкомнатной квартиры — около 120 квадратных метров. В современном понимании это маленькая "трешка". Кроме того, если в таких домах не объединены несколько квартир, то на довольно большую общую площадь может приходиться всего один санузел. Сегодня же практически на каждые 40 "квадратов" приходится по одному санузлу», — говорит она. При этом своего покупателя «цекашки» пока находят за счет расположения, наличия сквера и близлежащих поликлиник и школ, а также качества строительства.
И все же можно констатировать, что эпоха «цекашек» и «сталинок» в качестве лидеров рынка закончилась с распространением современных элитных ЖК с оригинальной архитектурой и собственной инфраструктурой (первым подобным комплексом считается здание 1994 года постройки на улице Вересаева, 6). Нельзя сказать, что спрос на ведомственные дома стремится к нулю, но они существенно понизились в ранге. Как рассказал «Дому» Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости», основной всплеск спроса на такое жилье пришелся на начало 1990-х. Однако сдержанный интерес к этим домам существует и сегодня, несмотря на то что у состоятельных покупателей есть значительно более широкий выбор, в том числе и среди современных элитных комплексов.