На карте любого города найдутся такие места, где не хотелось бы оказаться, а уж тем более жить здесь постоянно. В Москве это не только Капотня, район, чье название стало почти нарицательным. Кто, как не риелторы, лучше всех знает такие уголки? «Дом» выяснил, в какие точки столицы не заманишь клиентов агентств недвижимости.
Свой антирейтинг московских кварталов, малопригодных для жизни, составило агентство «Инком-Недвижимость». Специалисты агентства выбрали «пятерку худших», в которую вошли микрорайоны Курьяново, Карачарово, Богородское, Метрогородок и поселок Шлюзы. «Будем честными: идея этого рейтинга родилась от обратного — анализируя самые востребованные и уютные микрорайоны Москвы, решили представить для начала их альтер-эго. При составлении рейтинга ориентировались на показатели спроса, специфические особенности этих мест — провинциальную атмосферу, ощущение заброшенности — и субъективные оценки риелторов и клиентов», — пояснил «Дому» принципы отбора Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости».
«Все перечисленные районы отличаются рядом существенных минусов — здесь есть промышленные предприятия, хотя многие из них уже либо не работают, либо существенно ограничили объем заказов. Присутствует старый жилой фонд. Они удалены от станций метро. Все это существенно сказывается на качестве жизни», — соглашается с негативной оценкой коллег Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость».
Коренные москвичи в районах, вошедших в антирейтинг, жить не хотят, чаще всего покупатели — приезжие, отмечает Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». Привлекает эту категорию покупателей, разумеется, цена: «Например, если для покупателя помимо площади квартиры важна ее максимальная комнатность при минимальной бюджете, ему может подойти жилье в Курьяново: двухкомнатная квартира площадью 45 квадратных метров здесь продается за 5,8 миллиона рублей, трехкомнатная — площадью 54 квадратных метра — за 6,6 миллиона рублей», — отмечает эксперт. Для сравнения: средняя стоимость однокомнатной квартиры по Москве составляет 7,2 миллиона рублей, делится своей статистикой Екатерина Чермошенцева, сотрудник департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». Чем же отпугивают коренных москвичей районы из черного списка?
Микрорайон Курьяново в Печатниках попал в антирейтинг благодаря сочетанию уникальной атмосферы провинциального городка с полукриминальным населением и практически полного отсутствия современного жилья. Да и последнее представлено преимущественно «хрущевками». Ничего удивительного, что именно здесь снималась классика «бандитского кино» — «Бумер», «Антикиллер», «Побег». «Добраться до микрорайона, расположенного всего в 10 километрах от центра столицы, быстрее всего на пригородной электричке, правда, от платформы придется идти еще примерно 15 минут», — исчерпывающе комментируют в «Инком-Недвижимости» ситуацию с транспортной доступностью в Курьяново.
Средняя цена предложения в районе, по данным составителей антирейтинга, составляет порядка 140 тысяч рублей за метр. Самая дешевая квартира выставлена на продажу за 4,2 миллиона («однушка» на Курьяновской улице), самая дорогая — за 8,4 миллиона (трехкомнатная квартира на Батюнинской). Коллеги из «Миэль» делятся собственной статистикой: в их базе самая дешевая квартира в Курьяново стоит 5,6 миллиона рублей (двухкомнатная на Батюнинской улице), самая дорогая — 13 миллионов («трешка» на Гурьянова).
«Район Курьяново отличает весьма неблагоприятная экологическая обстановка: с востока он граничит с Курьяновскими очистными сооружениями, которые входят в состав промзоны №57, с запада — с железной дорогой и промзоной «Люблино-Перерва». Помимо того что район буквально зажат между крупными промзонами, в нем слабо развита социальная инфраструктура и низкий уровень транспортной доступности — до ближайшей станции метро «Братиславская» 7 километров, а до «Марьино» — 8 километров. На сегодняшний день в районе нет новостроек, и их строительство не планируется», — характеризует Курьяново нелестным образом Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
«На фоне современных районов города Курьяново может казаться не самым лучшим. Но в тоже время это тихий, озелененный уголок Москвы с чистым воздухом, малоэтажной застройкой, рядом Москва-река, есть станция железной дороги, школа, детский сад. В общем, неплохое место для тех, кто не привязан тесно к ритму современного города и кого не пугает устаревший жилой фонд без мусоропроводов и лифтов, — встает на защиту района Александр Пыпин, партнер Provereno (сервис, профессионально занимающийся экспертизой московских районов). — Другое дело Карачарово — дома здесь окружены со всех сторон промышленными зонами и железной дорогой. В темное время суток здесь страшно, а экология оставляет желать лучшего». Район представляет собой треугольник, очерченный железнодорожными ветками, и является частью огромной промзоны, застроенной панельными хрущевками. Рано или поздно ситуация должна измениться благодаря комплексной реконструкции промзоны «Серп и Молот», в рамках которой в Карачарово построят порядка 3 миллионов квадратных метров нового жилья. Изменения коснутся и инфраструктуры, но пока мрачноватая атмосфера Карачарово заставляет лишний раз вспомнить бессмертные «Москва — Петушки», географически связанные с этой точкой на карте.
Сейчас в Карачарово выставлено на продажу 53 квартиры, рассказывает Сергей Шлома: «Средняя цена предложения — 153,3 тысячи рублей за метр, что на 8,3 процента ниже, чем в целом в Нижегородском районе. Самая дешевая квартира здесь — «однушка» за 4,5 миллиона рублей . Самое дорогое предложение — четырехкомнатная квартира стоимостью 17,9 миллиона рублей. Обе квартиры находятся в домах на Перовском шоссе».
Составители антирейтинга поставили на третье место район Богородское. И хотя черный список не подразумевает строгого ранжирования районов по уровню антикачества жизни, один факт попадания в него говорит сам за себя.
Многих коллег-риелторов такой выбор удивил. «На территории самого района Богородский нет промышленных зон, только на границе находится промзона "Калошино". С другой стороны район граничит с Яузским лесопарком и парком "Сокольники". В районе представлена развитая инфраструктура, на его территории нет станции метро, но до ближайшей станции "Преображенская площадь" 10 минут езды, — рассуждает Владимир Богданюк. — На сегодняшний день в районе реализуются квартиры в новостройках бизнес-класса от компании Донстрой — ЖК "Лосиный остров" и "Соколиный Форт" со средней ценой свыше 200 тысяч рублей за метр, что все-таки говорит о престижности района и привлекательности проживания в нем».
Удивляет тот факт, что к самым неблагополучным отнесен район Богородское, соглашается руководитель департамента городской недвижимости компании НДВ-Недвижимость Светлана Бирина: «С одной стороны, здесь немало старых домов, с другой — район нельзя назвать явным аутсайдером по своему местоположению. На северо-востоке расположен Лосиный остров, что улучшает экологию. В районе есть станция метро, и с этой точки зрения есть районы и улицы, до которых добраться гораздо труднее. Например, в Москве есть множество улиц, до которых только на маршрутке придется ехать 40 минут». Но у «Инком-Недвижимости» есть и свои аргументы: «Здесь нет даже продуктовых палаток, до ближайшего магазина — минут 10 пешком, а между старенькими пятиэтажками и двухэтажными бараками, которые строили еще пленные немцы, растут грибы и ходят лоси». В базе «Инкома» предложений в Богородском нет. В то же время, коллеги из «Миэля» дают свою статистику: Самая дешевая квартира в Богородском — однокомнатная, общей площадью 17,2 метра за 4,2 миллиона рублей, предлагается на Погонном проезде. Самое дорогое предложение — трехкомнатная квартира площадью 133,3 метра стоимостью 59,99 миллиона рублей на улице Сокольническая Слободка».
Район Метрогородок опрошенные «Домом» эксперты тоже отказываются назвать одним из худших. «Метрогородок — один из самых зеленых районов, большую часть занимает парк "Лосиный Остров". Конечно, жилой фонд достаточно старый, но на месте снесенных пятиэтажек постепенно возводятся новые дома, — рассказывает Галина Фабрицкая, — Разрабатывается план реконструкции района, реализуется городская программа капитального ремонта жилых домов с последующим комплексным благоустройством дворовых территорий».
«Несмотря на близость к лесопарковой зоне, ликвидность жилья здесь очень низкая, — обосновывает выбор Сергей Шлома, — Жилой фонд составляют главным образом хрущевки». Кроме того, хромает транспортное сообщение: несмотря на то что район возводился для метростроевцев, это одно из немногих мест столицы, расположенных столь далеко от метро. Минимальная стоимость квартиры здесь, по данным «Инкома» — 3,9 миллиона рублей, максимальная — 13,8 миллиона.
Последний в списке — поселок Шлюзы, расположенный на небольшом острове в ЮВАО. Когда-то он строился для работников канала им. Москвы, что объясняет и странную локацию, и особенности нейминга (жители поселка работали на Перервинских шлюзах). Сегодня это по-прежнему режимный объект, попасть сюда можно только по пропуску через КПП. Квартиры находятся в муниципальной собственности, хотя периодически и выставляются на продажу. В поселке в принципе нет инфраструктуры — даже за водой или сигаретами приходится ехать «на материк». Да и сам жилой фонд вряд ли привлекателен по своим параметрам, с каким бы дисконтом к среднерыночной цене ни предлагался.
«Для примера мы выбрали квартиру на улице Шлюзы, объявление о продаже которой недавно публиковалось в одном из открытых источников, — рассказывает Екатерина Чермошенцева, — И хотя в карточке объекта указано, что его цена составляет 113 559 рублей за метр, что ниже средней цены по рынку на 50 155 рублей, внешний вид объекта, по нашему мнению, ясно дает понять, что квартира даже этой цены не стоит». Клиенты, желающие приобрести квартиру эконом-класса все же достаточно щепетильны для того, чтобы внешний вид предлагаемого объекта их попросту шокировал, подчеркивает эксперт: «И если перед встречей с риелтором покупатель хоть немного ознакомился со структурой предложений на рынке, он вряд ли согласится рассмотреть подобный вариант».