Судить о состоянии делового климата можно по статистическим данным. Можно по результатам опросов. Но есть индикатор, который сразу показывает, растет экономика или падает. Это рынок офисной недвижимости. Если спрос на офисы высокий, значит экономика чувствует себя нормально. И наоборот. Так вот, столичные офисы дешевеют, а к концу года арендные ставки достигнут уровня последнего кризиса. По мнению экспертов, по ряду объектов расценки могут обрушиться в два раза.
Процесс коррекции арендных ставок наблюдается с мая этого года, утверждает руководитель коммерческого департамента УК Zeppelin Марианна Плаксина, и продолжится ближайшие полгода. По данным Knight Frank, с начала 2014 года ставки аренды на качественные офисы в Москве упали на 10 процентов, сообщают «Ведомости». Особенно ощутимым оказалось снижение за последний месяц, когда средняя арендная ставка упала на 3 процента, рассказали «Ленте.ру» в компании «Ника Эстейт». В центре — до 764 долларов за квадратный метр в год, за пределами Садового кольца — до 478 долларов.
Офисный рынок столицы перенасыщен предложениями: только в этом году в Москве вводятся в эксплуатацию рекордные 1,2 миллиона квадратных метров новых площадей. А деловая активность арендаторов снижается. «Очевидно, что текущая экономическая ситуация не могла не отразиться на рынке офисной недвижимости столицы, — говорит управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects Саша Лукич. — Свою роль сыграл и огромный объем предложений, достигший своего пика в 2014-м».
Арендаторы отказываются от занимаемых площадей, сокращают потребности, переезжают в офисы классом ниже. По данным Knight Frank, с конца прошлого года средняя площадь аренды в столице сократилась с 1,4 тысячи до 1,1 тысячи квадратных метров. Ситуацию усугубило резкое охлаждение отношений с Западом. «Многие представительства иностранных компаний сворачивают или сильно сокращают свою деятельность, съезжают с насиженных площадей, меняют бизнес-планы в России, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. — Офисный сегмент столкнулся с оттоком иностранных арендаторов, традиционно занимавший до 30 процентов рынка». Объем вакантных площадей за последний месяц в центре Москвы вырос на 4 процента, а за его пределами — на 6 процентов, говорят в компании «Ника Эстейт». По данным компании RRG, сегодня в Москве вакантными считаются 2 миллиона квадратных метров — это очень высокий показатель, свидетельствующий об общем снижении спроса на офисную недвижимость.
Пока коррекция ставок коснулась только ряда объектов. «Ставки — как в центре, так и за его пределами — снижаются по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц», — объясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Ника Эстейт» Сергей Егоренков. Условия по уже действующим контрактам пока находятся в стадии рассмотрения. Арендаторы требуют от собственников перехода с валютных договоров на рублевые, фиксацию коэффициента потерь, снижение индексации. «Конъюнктура рынка особенно благоприятна для крупных компаний под известным брендом, готовых арендовать в бизнес-центре не менее 2 тысяч метров площадей, — в этом случае многие собственники готовы идти навстречу арендаторам», — считает начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании JLL Алексей Ефимов. В остальных случаях собственники реже соглашаются на уступки.
По своей специфике рынок недвижимости всегда реагирует на рыночную ситуацию с некоторой задержкой. Столкнувшись с резким падением спроса и оттоком арендаторов, владельцы офисных площадей неизбежно приступят к пересмотру своих условий. «Деловой сезон только начался, последствия лета будут ощутимы ближе к ноябрю», — говорит генеральный директор компании «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш. То, что аренда резко подешевеет к концу года, в период перезаключения контрактов, уверены и другие участники рынка. «Существенное падение ставок может начаться в ноябре, а в январе при негативном сценарии на некоторых объектах они просядут вдвое», — утверждает Ирина Могилатова из TWEED. Столь радикальное падение возможно только для малопривлекательных с точки зрения арендаторов объектов, соглашаются другие эксперты. Для остальных объектов снижение вряд ли превысит 20 процентов от действующего уровня ставок.
Офисная недвижимость в столице все еще остается привлекательной с точки зрения инвестирования средств. «Остальные объекты недвижимости рассматриваются инвесторами как менее стабильные, доходные и привлекательные в долгосрочной перспективе», — говорит аналитик аудиторско-консалтинговой группы «Градиент Альфа» Мария Ананьева. И если иностранные вливания в этот сегмент со временем будут сокращаться, то внутренние инвестиции со стороны юридических и физических лиц — только расти, уверена руководитель коммерческого департамента УК Zeppelin Марианна Плаксина.
Эксперты выделяют несколько категорий возможных инвесторов. К первой относятся опытные участники рынка, вкладывающие в офисные площади деньги из сегмента еще более просевшей за последнее время крупной складской недвижимости. В следующую группу входят компании и частные лица, державшие деньги в иностранных банках или иностранных активах, но после известных событий решившие вернуть их на родину. Есть и третья категория инвесторов — частные лица, вкладывающие деньги в небольшие коммерческие помещения, преимущественно в подмосковных жилых комплексах. Эти инвестиции рассматриваются как альтернатива банковским вкладам и валюте.
«Наиболее безопасными для инвестирования офисными объектами сегодня являются качественные бизнес-центры с проработанной концепцией, удачным месторасположением (центр или густонаселенные районы города, в шаговой доступности от метро) и адекватной ценовой политикой, — рассуждает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. — Рискованно, в свою очередь, вкладываться в объекты, не отвечающие этим требованиям, например — удаленные от метро, с неправильным позиционированием и концепцией, завышенными ставками. Такие объекты уже сейчас испытывают серьезные проблемы с заполняемостью».
Что касается доходов от уже совершенных инвестиций, то, по мнению Саши Лукича из Portner Architects, в сложной ситуации выиграют не те проекты, которые готовы сильнее других понизить арендные ставки, а те, к которым лояльны текущие и потенциальные арендаторы. «Речь идет о качественных проектах, подразумевающих имиджевую составляющую, помимо доступности и удобной концепции», — уточняет Лукич. К таким он относит «Москва-Сити» с репутацией главного делового бизнес-кластера столицы и офисные проекты-лофты вроде «Даниловской манукфактуры», «Луча» и прочие с определенной аурой архитектурного контекста. «На рынке офисной недвижимости существуют форматы, на которые отмечается устойчивый спрос в любые времена, — соглашается директор по маркетингу компании «Сити» Олеся Кошкина. — В башнях «Москва-Сити» не наблюдается оттока арендаторов недвижимости, в новые здания продолжают заселяться компании, при этом уровень арендных ставок остался прежним, а потенциальные покупатели продолжаются интересоваться свободными помещениями».
Однако общеэкономический фон говорит о том, что российский бизнес все меньше нуждается в новых офисах. А значит ему теперь не до развития. Выжить бы.