Вечная дилемма для тех, у кого нет собственного жилья и денег на его покупку: взять ипотеку или продолжать снимать квартиру? Чтобы решить этот вопрос, надо понять, какая сегодня ситуация на ипотечном и арендном рынках. Зная условия задачи, вы уже не ошибетесь со стратегией.
Ипотечный рынок в данный момент слегка напоминает пациента с раздвоением личности. Одни банки предлагают своим клиентам «пряник»: упрощают или ускоряют процесс согласования кредита, разрабатывают новые программы, рекомендуют акции и прочат скидки. Действия других кредитных организаций прямо противоположны: они ужесточают требования к заемщику и увеличивают ставки наряду с увеличением размера первоначального взноса.
По данным АИЖК, к концу первого полугодия средняя ипотечная ставка составляла 12,2 процента, а вот к концу года, по прогнозам агентства, она может увеличиться до 12,5 процентов. В среднем ставка в различных банках увеличилась за год на 0,3-0,5 процента.
Однако этому существует объяснение. «Сейчас введены санкции, в том числе против крупнейших банков, финансирующих строительство и выдающих ипотечные кредиты, повышена ключевая ставка ЦБ — все это приводит к росту инфляции, удорожанию денег и т.д. Ставки по проектному финансированию и ипотечным кредитам, скорее всего, продолжат повышаться. Это не может не повлиять и на рынок недвижимости. Ставки могут сохраниться на уровне 13-14 процентов, а могут повыситься и до 15-16 процентов. Это зависит от событий на мировой арене и действий со стороны властей», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Впрочем, рост ставок коснется не всех банков без исключения. Ситуация определяется, по словам Алексея Новикова, руководителя ипотечного центра Est-a-Tet, типом фондирования. Так, например, Московский кредитный банк, банк «Открытие», МТС Банк планируют снижение процентных ставок, поскольку в меньшей степени зависят от внешнего фондирования и могут свободнее варьировать уровень ставок.
Кроме того, одновременно с повышением ставки по кредиту некоторые банки стали предлагать акции и скидки, отчасти компенсирующие этот рост для заемщика. Например, клиенты Сбербанка в рамках одной из акций могут снизить ставку до 12,5 процента, если сумма кредита превысит 4,2 миллиона рублей. ВТБ24 также понизил ставки для покупателей квартир в ряде аккредитованных жилых комплексов. «Все это приводит к тому, что на общем неспокойном фоне доля ипотечных сделок и спрос на ипотеку не сокращаются. Акции и спецпредложения стимулируют заемщиков», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Согласно данным АИЖК, за первое полугодие 2014 года выдано свыше 448 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 миллиарда рублей, что по количеству в 1,3 раза , а в денежном выражении — в 1,4 раза, превышает уровень того же периода 2013 года.
Рынок аренды ведет себя вполне традиционно: в сентябре, как обычно, была зафиксирована высокая активность арендаторов. «Аренда «однушки» за месяц выросла на 3-5 процентов. К концу года в этом сегменте можно ожидать сопоставимого роста ставок, а высокобюджетный сегмент дорожать не будет», — полагает Ирина Доброхотова.
Правда, сезон 2014 года имеет и одну заметную особенность. По словам Марии Литинецкой, существенно увеличилась доля украинских квартиросъемщиков — на переезд их подвигла неспокойная обстановка на родине. Что касается ставок, то они, как отмечает эксперт, остаются стабильными: арендаторы не готовы платить больше, так как зарплаты сейчас не растут, а фактически снижаются. Впрочем, и на серьезные скидки квартирные хозяева не идут — отчасти, из тех же соображений. Хотя торговаться можно и нужно, ситуация однозначно в пользу арендатора.
Так, Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» говорит, что на данный момент остается существенной разница между спросом и предложением. «На начало сентября соотношение спроса/предложения было в пропорции 1/2,3, то есть на каждого потенциального арендатора приходится по 2,3 квартиры», — приводит свои данные эксперт.
А теперь собственно о стратегии. В этом вопросе многое зависит от того, какую квартиру вы хотели бы приобрести. Например, Ирина Доброхотова утверждает, что сейчас неплохой момент для того, чтобы взять ипотеку для покупки жилья на «вторичке». Этот сегмент сейчас не дорожает, а, напротив, немного «просел», пока не наблюдается и резкого роста ипотечных ставок. Но, с другой стороны, при покупке вторичного жилья спецусловий и скидок от банка, скорее всего, не будет, да и ставка окажется выше — на уровне 13-14 процентов. Кроме того, важно здраво оценить собственную платежеспособность. Если заемщик обладает достаточными средствами для первоначального взноса, у него востребованная профессия и высокий доход, то выгоднее взять ипотеку. А вот если доход высокий, но нестабильный, или человек осознает, что в случае кризисной ситуации ему будет сложно найти работу или дополнительный источник дохода, тогда, по мнению Ирины Доброхотовой, лучше предпочесть аренду.
Самый большой плюс покупки квартиры по ипотеке в том, что человек почти сразу получает собственное жилье. То есть он может обустроить его по своему вкусу, оформить постоянную регистрацию, устроить ребенка в детский сад или школу, получить бесплатное лечение в поликлинике. «Да, ипотека ограничивает траты, но одновременно и стимулирует к профессиональному росту, к большей заработной плате. Если изначально при оформлении кредита был применен разумный подход и ежемесячный платеж составляет 30-45 процентов от семейного дохода, то идти на критические жертвы не приходится», — уверена Мария Литинецкая.
Алексей Новиков считает, что если арендатор располагает сбережениями, которых достаточно для первоначального взноса, и сумма кредита предполагает, что ежемесячные платежи будут сопоставимы с арендной платой, то лучше сделать выбор в пользу покупки собственного жилья с привлечением заемных средств.
Есть и аргументы, поддерживающие аренду. «В ее пользу говорит экономия: стоимость найма обычно заметно ниже размера ежемесячной ипотеки», — говорит Людмила Цветкова.
Одним словом, если планы по приобретению квартиры с привлечением кредита у заемщика уже были, нет оснований от них отказываться — но только в том случае, если доход предсказуемо стабилен. Если же деньги у потенциального покупателя водятся неравномерно, лучше подождать, пока экономический горизонт немного просветлеет. Как вариант — пока можно поторговаться с квартирными хозяевами и снизить арендную плату или выбить себе какие-нибудь «преференции» — замену бытовой техники, косметический ремонт «от хозяев» и т.п.