Рынок недвижимости всегда привлекал мошенников. Есть много способов отнять деньги у покупателей или не выполнить условия договора, и практически всегда жертвам жульничества стоит винить в случившемся прежде всего себя: собственную невнимательность, недостаточную осведомленность, излишнюю доверчивость. «Лента.ру» решила выяснить, как чаще всего действуют мошенники на рынке первичной недвижимости и как избежать обмана.
«В последнее время покупатели недвижимости проявляют большую невнимательность. Они подписывают заведомо поддельные документы, не удосуживаются проверить договоры и людей, с которыми заключают сделки», — говорит Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью. Такое поведение существенно облегчает жизнь недобросовестным продавцам.
Сергей может рассказать десятки историй о мошенничестве. Например, одна из риелторских компаний предлагала купить квартиры в строящемся доме на территории одной из московских воинских частей. Клиентам, конечно, никто не сказал, что новостройки предназначаются исключительно для военных. Посмотреть квартиры было невозможно — на территорию части не пускали. Мошенники собрали 50-процентный аванс и скрылись. Удивительно, что никто из горе-покупателей ничего не заподозрил.
По мнению Вишнякова, столь откровенных мошенников в столице мало. Недобросовестные риелторы предпочитают регионы. В 2014 году в Сочи завели уголовное дело на гражданина, который продавал квартиры в самострое, назначенном под снос. Черный риелтор объявил цену ниже рыночной, показал недостроенный дом, собрал с беспечных покупателей около 75 миллионов рублей и скрылся.
«Почему никто не удосужился проверить хоть какие-то данные по дому? — недоумевает Сергей. — Все спокойно ждали, когда его достроят. Покупатели почувствовали недоброе только тогда, когда дом все-таки начали сносить по распоряжению администрации города как самострой». В полицию обратились полсотни пострадавших. Кстати, сотрудники уголовного розыска задержали черного риелтора при попытке продать очередную квартиру еще в одном «доме-призраке».
Еще один удивительный случай произошел в Суздальском районе Владимирской области. Недвижимость реализовывало не юридическое лицо, а физическое, рассказывает Вишняков. Один бизнесмен, не регистрируя фирму, построил и продал квартиры без всякого разрешения. «Непонятно, какие документы подписывали клиенты мошенника. И были ли эти документы где-то зарегистрированы? А потом подобные покупатели просят у властей защиты и помощи как обманутые дольщики», — сетует эксперт.
В Омске, например, одна девушка, представляясь директором агентства недвижимости, собрала с покупателей авансы для внесения задатков за квартиры на три миллиона рублей. Деньги до продавцов не дошли. По словам представителя правоохранительных органов, мошенница действовала целый год, пока один из покупателей не заявил в полицию, заподозрив неладное.
Ничего бы этого не было, если бы желающие приобрести недвижимость были внимательны и проверили документы мошенников.
Обмануть могут не только черные риелторы, но и крупные компании с солидной репутацией. Застройщик нередко затягивает сроки сдачи дома, и покупатели никак не могут на него воздействовать. Почему так происходит, объяснил Сергей Вишняков.
«Единственный законный вариант покупки новостройки — по федеральному закону №214 "Об участии в долевом строительстве", регулирующем отношения застройщика и покупателя», — говорит эксперт. В договоре четко прописываются сроки сдачи объекта, площадь недвижимости. Если застройщик срывает сроки, дольщики могут потребовать через суд неустойку. Поэтому застройщики так любят заключать предварительные договоры купли-продажи, чтобы снять с себя всю ответственность и переложить проблемы на покупателя. Подобный документ не прописывает сроки строительства и не оговаривает обязательства компании. С ним ничего в суде не потребуешь.
Если дольщики обращаются в суд, то обычно правосудие защищает слабую сторону — покупателей, отмечает адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Марина Костина. И приводит два примера судебных процессов в Нижнем Новгороде.
Застройщик не смог вовремя выполнить обязательства, и дольщики обратились с исками в суд. Застройщик признал исковые требования справедливыми и выплатил все средства. Правда, дома строились под эгидой правительства, а соучредителем застройщика выступало государственное предприятие Нижегородской области. Еще один застройщик, оказавшийся в идентичной ситуации, решил все проблемы во внесудебном порядке.
Зачастую преддоговора заключаются, когда еще нет разрешения на строительство и у застройщика имеется только огороженная площадка. Однако стройка может так и не начаться. Или начавшись, не кончится, как, например, в подмосковной Сходне. «Компания получила разрешение на строительство от администрации Сходни, а эта территория перешла к Химкам. Потребовалось получать новое разрешение. Но тут у застройщика закончились деньги (а история длилась лет восемь), и уже по суду покупатели получили недострой», — рассказывает Вишняков.
Кроме того, застройщики любят перекладывать общение с покупателями на другие компании, так называемые «прокладки», которые и торгуют недвижимостью. Это делается для того, чтобы снять с себя ответственность и не отчитываться за свои действия. Несмотря на то что ФЗ №214 запрещает такие схемы, организации находят лазейки, чтобы обойти закон.
«Прокладок» может быть несколько, поскольку компании перепродают квартиры друг другу. Если на каком-то уровне неправильно оформлены документы или не были выплачены деньги, то покупатель рискует не получить квартиру. Кроме того, договор с клиентом может подписать не уполномоченный на это человек. В итоге, договор признают недействительным, и покупатель лишится не только квартиры, но и денег.
Эксперты утверждают, что, например, в Москве практически вся недвижимость продается именно через «прокладки», а не застройщиком. Таким образом, практически все покупатели идут на риск.
Даже если попался порядочный застройщик и представляющие его компании, обмануть может подрядчик. Один такой случай описал Максим Шабарин, управляющий партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры». Зачастую застройщик платит подрядчику за работу не деньгами, а квартирами, которыми тот распоряжается по своему усмотрению. «Один недобросовестный подрядчик продал все причитающиеся ему квартиры и захотел еще раз заработать на той же недвижимости, — рассказывает Максим. — Для этого владелец компании продал ее на Кавказ, где его признали банкротом. И в рамках процедуры банкротства мошенники пытались признать сделки недействительными».
Конечно, от мошенников никто не застрахован. Порой они действуют настолько изощренно, что им удается провести даже опытных людей. Если вы хотите минимизировать риски, необходимо заключать договор долевого участия напрямую с застройщиком, подчеркивает Вишняков. Если это невозможно, надо постараться, чтобы между вами и застройщиком был минимум посредников. Кроме того, необходимо внимательно читать договор, в котором должны быть указаны сроки строительства, адрес дома и метраж квартиры.
Эксперт также советует выяснить как можно больше про риелтора. Лучше обратиться к компании, о которой хорошо отзываются родственники и знакомые. Риелтор должен показать документацию, разрешающую сделки. Кроме того, рекомендуется проверить информацию о платежах между застройщиками и компаниями. Ведь если возникнут проблемы с оплатой, то строительство может прекратиться.
Внимательно читайте договор и сопутствующую документацию. При малейших сомнениях относительно достоверности представленных данных отказывайтесь от сделки. Если при изучении бумаг возникают какие-то трудности и вопросы, обратитесь к специалистам за помощью. Да, придется заплатить за их услуги, но эти расходы несравнимы с той суммой, которую вы рискуете потерять при заключении сделки с мошенником.
Официальной статистики по мошенничеству в сфере недвижимости в открытом доступе нет. Все опрошенные «Лентой.ру» специалисты заявляют, что конкретными цифрами они не располагают. Кроме того, не существует никаких черных списков компаний. Однако, по мнению экспертов, количество откровенных случаев мошенничества не так уж и велико. В основном, распространены предварительные договора купли-продажи или их разновидности, с помощью которых застройщик снимает с себя всю ответственность.