О способах ухода от ответственности продавцов строящихся квартир мы уже рассказывали. Сегодня речь пойдет о хитростях мошенников на вторичном рынке жилья. Тут доверчивых покупателей подстерегает не меньше опасностей, чем при покупке новостройки.
Рынок аренды жилья, считает юрист и основатель сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков, самый бессмысленный — с точки зрения работы агента. Риелтор ничего не делает, его задача — взять деньги и свести клиента с арендодателем. Поэтому, отмечает эксперт, агенты по аренде квартир далеко не всегда могут обеспечить чистоту сделки, и порой просто не заинтересованы в этом. Вот почему тут так легко стать жертвой мошенников. А ведь в съемных квартирах и комнатах у нас живет больше половины населения.
«При аренде жилья нужно тщательно проверять документы, — рассказывает Сергей Вишняков. — Но зачастую люди очень торопятся, особенно если комната или квартира сдается по цене ниже рыночной. Главное быстрее отдать аванс и заселиться, про документы уже и не думают. Это ошибка. Первым делом следует проверить паспорт, прописан или нет человек в этой квартире. Полномочия арендодателя может подтверждать доверенность, но и тут вас могут обмануть. Внимательный клиент увидит, что бумага просрочена или, скажем, выдана на другие действия: например, на сбор документов, а не на сдачу квартиры и получение денег. Если человек тут не прописан, то жилье должно быть в его собственности, чтобы имелось основание для сдачи его в аренду».
Мошенники часто играют на праве собственности. Например, рассказывает Сергей Вишняков, если жилье в долевой собственности, один из собственников смело берет деньги за аренду, а на следующий день заявляется совладелец и говорит: «Я ничего не знаю, я не давал согласие, выметайтесь!». Лучше всего заранее просить арендодателей предоставить выписку из домовой книги. Если в квартире несколько прописанных, каждый должен дать разрешение на сдачу жилплощади в аренду, и все они должны быть указаны в договоре. Вообще, совладельцы жилья — всегда проблема. Бывают и случаи супружеского мошенничества: скажем, муж сдал квартиру, а потом приходит жена и сообщает жильцам, что с ней это не обсуждалось, она против. И приходится освобождать площадь.
Особая роль в хитростях с арендой жилья у пенсионеров. Это неплохое подспорье к маленькой пенсии, так что снимать квартирку у милой старушки не столь уж безопасно. Нередко пожилые хозяева квартиры договариваются между собой и в итоге, прикрываясь неведением второго собственника, выгоняют арендаторов. Или же в дверь врываются возмущенные сын или дочь пожилой дамы с требованием съехать. Деньги вернуть практически невозможно. «Я уже потратил, хотите — возвращайте через суд», — обычная отговорка обманщиков. Судебным приставам такая сумма взыскания неинтересная — чего не скажешь о том, кто оплатил квартиру, возможно, за несколько месяцев вперед. Да и расписки в передаче денег часто написаны неграмотно и не принимаются судом. Вот почему и на такие, как кажется, простые сделки нужно брать с собой опытного юриста.
Адвокат компании «Налоговик» Александр Казусь обращает внимание на мошенничества с субарендой жилья. Человек арендует на несколько дней квартиру, которая сдается посуточно, обзаводится поддельными документами на эту жилплощадь, а затем дает объявление о сдаче этой квартиры в аренду, но уже на долгосрочный период, а не посуточно. С жильцов он берет плату за несколько месяцев вперед и исчезает — ну а настоящий владелец квартиры выгоняет неведомого ему арендатора.
Как отмечает Александр Казусь, иногда в подобных схемах мошенник сдает квартиру нескольким арендаторам, но просит сутки на вывоз своих вещей. Когда через сутки арендаторы приходят в квартиру, то обнаруживают там и других обманутых, и настоящего владельца квартиры, который, естественно, денег им не вернет, потому что он от них ничего и не получал.
Еще один вариант обмана граждан вскрылся следственными органами год назад в центре Москвы. Злоумышленники сняли «двушку» на улице Ефремова и публиковали объявления в интернете о сдаче комнаты в этой квартире, выступая в роли ее хозяина. С каждого квартиранта брали предоплату за месяц в сумме 32 тысячи рублей. Довольный арендатор обустраивался в новом жилище, но уже на следующий день появлялся жилец второй комнаты. Сосед намеренно создавал настолько невыносимые условия жизни, что клиент не выдерживал, съезжал с квартиры. Деньги, естественно, не возвращались.
Наконец, беречься стоит и хозяевам квартиры. Обмануть могут и арендаторы. «Это происходит чаще в секторе дорогих квартир, — отмечает Сергей Вишняков. — Например, человек вносит задаток за жилье в размере 60 тысяч рублей, вроде бы все солидно. Но потом он выносит из квартиры имущество в разы дороже этой суммы». Нужно сразу брать копию паспорта жильца, а если есть сомнения, рекомендует эксперт, не стесняться проверять, например, позвонить и на работу арендатора.
Схем обмана граждан на вторичном рынке жилья огромное множество. Пару лет назад Мосгорсуд вынес приговор очередной банде черных риелторов. Мошенники продавали квартиры умерших москвичей, причем умудрялись завладеть даже той недвижимостью, у которой были наследники. Банда выясняла, какие муниципальные квартиры остаются у государства после смерти владельца. От имени «мертвой души» на рядовых членов группы делали поддельную доверенность. Затем «фальшивый» наниматель квартиры приватизировал ее и продавал как свою собственность. Если квартира была приватизирована, а ее хозяин еще здравствовал, мошенники «вытаскивали» из жилищных контор и других учреждений нужные бумаги, составляли поддельный договор купли-продажи от имени этого человека (пожилые хозяева и знать не знали, что с их квартирами осуществляются махинации). Затем, чтобы запутать следы, преступники еще несколько раз перепродавали «своим» людям жилье, а потом уже выходили на добросовестного покупателя. Он, естественно, тоже ничего не знал о том, что покупает недвижимость, которой по закону владеет — и даже живет по этому адресу! — другой человек.
Мошенники, конечно же, пользовались связями в ЖЭКах и полиции. Ведь когда человек умирает, его паспорт уничтожается. Но в тех случаях каким-то образом документы остались не уничтоженными. Самых главных мошенников — тех, кто остался сидеть на своих постах в ЖЭКах, ДЭЗах и паспортных столах, — следствие так и не вычислило. Банде, кстати, удалось продать 28 квартир.
Другая схема — преступники спаивают одиноких владельцев квартир, а затем убивают их и завладевают жильем. Одну из таких бандитских групп недавно осудили в Москве. Вариант чуть помягче: преступники тоже знакомились с людьми, страдающими алкогольной зависимостью, но не убивали их, а приглашали в сауну, там инсценировалось убийство, а пьяный владелец квартиры оказывался «соучастником». Дальше мошенники шантажировали «подельника», заявляя, что если он хочет остаться «чистым», придется откупиться. Так мошенники убеждали жертву отдать квартиру. Их тоже приговорили к длительным срокам.
Граждане слишком легкомысленно относятся к своим документам, замечает Сергей Вишняков. Мы отправляем документы — копии паспортов, бумаги на квартиру — по электронной почте в самые разные организации, скажем, в банки или в ЖЭК, паспортный стол или еще куда-то. Хороший специалист легко сделает на основе сканов отличную фальшивку. С поддельными документами работает целая группа мошенников, в ней обязательно должны быть «свой» нотариус, «свой» человек в регистрационной палате и БТИ. У такой группы масса эпизодов обмана – ради единичного случая нотариусы и чиновники рисковать не будут. Кстати, работают не только с фальшивками. Не стоит терять свои паспорта. Одна из банд похищала паспорта москвичей, затем находила похожих на фотографию в документе бомжей и от их лица переписывала право собственности на недвижимость.
В обманных сделках купли-продажи снова возникают опасные старушки. «Продавалась квартира. Хозяйка — бабушка. Нам сказали: бабушка не ходит, принимать аванс и получать деньги будут те, кто за ней ухаживает. Оказалось — молдаванки, — рассказывает Сергей Вишняков. — На наш вопрос, куда выедет хозяйка квартиры, нам сообщили — к дальнему родственнику в деревню. Но тогда почему не родственник получает деньги (квартира, между прочим, стоит 17 миллионов рублей), а посторонние подозрительные люди? Скорее всего информацию о бабушке «слил» мошенникам кто-то из соцобеспечения. Я даже попытался обратиться к участковому, но я третье лицо, факта нарушения нет, а опыт работы в недвижимости доказательством не является. Мы, конечно, отказались от столь опасной сделки. Но некоторые торопятся, берут квартиры не глядя — и потом, что называется, "попадают"».
Если у вас есть пожилые одинокие родственники, их лучше оградить от мошенников. Сергей Вишняков советует, в первую очередь, переоформить недвижимость на кого-то из близких. Можно забрать документы, чтобы они не лежали в квартире. «Есть еще один способ защиты, о котором не все знают, — отмечает наш эксперт. — В Росреестр можно предоставить заявление о том, что сделка купли-продажи должна проводиться только при личном участии собственника. Заявление имеет право отозвать лишь сам собственник или его официальный представитель».
Отдельная проблема — наследство. «Недавно у нас был такой случай. Дочь решила навестить отца, с которым уже давно не виделась — после развода родителей они жили раздельно. Оказалось, что отец умер, а в квартире уже живут другие люди, — рассказывает Сергей Вишняков. — Мать умершего (бабушка нашей клиентки) заявила, что наследников, кроме нее больше нет, приняла наследство, а потом продала квартиру органам соцобеспечения. Жилсоцгарантия выдает одиноким москвичам в обмен на их квартиры жилье побюджетнее и дешевле, да еще и не в собственность. Клиентка подала в суд и даже выиграла свои права на наследство в первой инстанции, но в ходе апелляции бабушка умерла, и истину установить так и не успели». Вообще, советует Сергей Вишняков, если вам попалась квартира, недавно доставшаяся по наследству, будьте повнимательнее: «Иногда трудно понять сразу, кто наследник. Ведь могут быть и дети из другого брака или даже незаконорожденные. Три года — срок исковой давности, по статистике, и по закону, если никто за три года не предъявил свои права, то вероятность будущих проблем стремится к нулю. Но если люди вступили в наследство и трехгодичный срок еще не миновал, лучше не покупать такую недвижимость».
Юрист Александр Боломатов, партнер фирмы ЮСТ, считает, что сейчас уже можно не опасаться черных риелторов. «Всякого рода процедуры оформления сделок стали более прозрачными, для чиновников недвижимость превратилась в «священную корову», и важно, чтобы не было никаких лазеек для мошенничества, — говорит юрист. — К этому самое серьезное отношение. Мошенничают больше в области аренды». Причины, возможно, и в том, что пока рынок недвижимости несколько сбавил темпы роста, нет ажиотажа в покупке квартир. Но Сергей Вишняков не согласен с такой точкой зрения. Проблема, по мнению Вишнякова, — в «горе от ума»: граждане начитались в интернете о том, как нужно проводить сделки, и считают себя «понимающими». «У нас немало таких клиентов, они приходят к нам, когда уже «все пропало» или готово «пропасть», — говорит эксперт. — Сначала они считают, что сами разберутся, и пытаются купить квартиру самостоятельно. А ведь мало найти в интернете список документов, которые следует проверить, — нужно еще понимать, что именно нужно в них смотреть. Или — заказывают даже справки в интернете, не понимая, что им «рисуют» справки, и это не подлинные документы». Ложное бесстрашие непрофессиональных участников рынка и приводит к тому, что они оказываются жертвами мошенников. Конечно, права добросовестного покупателя сейчас защищены законом. Но нужно помнить, что судья не всегда принимает сторону обманутой жертвы.