Подписанный президентом закон о внесении изменений в статьи Налогового кодекса и об отмене закона «О налогах на имущество физических лиц» вроде бы призван финализировать многолетнюю историю попыток увязать суммы собираемых с россиян денег со стоимостью их недвижимых владений. Но, похоже, вместо точки в конце истории мы получили многоточие. «Дом» расспросил риелторов, застройщиков, оценщиков и консультантов о том, что ждет граждан в ближайшие пять лет переходного периода.
Что именно случилось? То, о чем велись разговоры как минимум последнее десятилетие: теперь налоговая база будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. «В отношении жилых домов и жилых помещений (квартир, комнат) предел исчисления налоговой ставки установлен в 0,1 процента от их кадастровой стоимости, — рассказывает руководитель управления земельно-имущественных отношений консалтинговой компании Heads Александр Зарицкий. — При этом налоговая база в отношении квартир определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на кадастровую стоимость 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, то есть при размере квартиры в 50 квадратных метров налог будет рассчитан на 30 квадратных метров».
Сергей Козловский, руководитель аналитического отдела Grand Capital, уточняет: «Серьезных потрясений не произойдет, т.к. ставки относительно невысокие: 0,1 процента от стоимости будет взиматься за жилые помещения; 0,5 процента за нежилые хозяйственные или подсобные помещения; 0,3 процента за участки земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд, и приусадебные наделы. Этот расчет действителен, если все недвижимое имущество собственника не превышает в общей стоимости 300 миллионов рублей». Если же все недвижимые объекты, принадлежащие одному владельцу, имеют суммарную номинальную стоимость, превышающую 300 миллионов рублей, то налоговая ставка составит: 1,5 процента на участки земли, независимо от назначения; 0,5 процента на любой капитальный объект. «В абсолютных величинах получаются вполне терпимые суммы для лиц, владеющих несколькими объектами недвижимости», — подчеркивает Козловский.
«Повышенный налог в 2 процента от кадастровой стоимости предусмотрен для недвижимости стоимостью более 300 миллионов рублей, — завершает «картину мира» Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-Новостройки». — Изменения сохраняют все льготы на недвижимость, однако они будут распространяться только на один объект недвижимости. Таким образом, налогоплательщик должен будет выбрать, на какой объект будет распространяться льгота. Если владелец не определился, то налоговая служба вправе самостоятельно решить вопрос за налогоплательщика».
Ориентация властей на повышение налогов понятна: государственные и независимые эксперты расходятся в оценках, сколько именно потерял бюджет страны из-за санкций и украинского кризиса, но во всех случаях потери исчисляются сотнями миллиардов рублей, рассуждает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have: «Российская экономика по-прежнему почти полностью зависит от нефтегазового сектора. Снижение цены на нефть на один доллар за баррель, по оценке Экономической экспертной группы, влечет сокращение бюджета на 36,3 миллиарда рублей. Если верить данным Минфина, то ситуация сейчас не радужная: в августе цена на российскую Urals по отношению к июлю упала на 4,1 процента — до 101,1 доллара за баррель, в годовом выражении снижение составило 9 процентов, поскольку в августе 2013 года баррель Urals стоил 111 долларов. По сравнению с прошлым годом снижаются объемы добычи и экспорта нефти». Вполне логично, что в сложившихся условиях Минфин ориентирован на жесткое сокращение бюджетных расходов и на компенсацию уже понесенных потерь, в том числе и за счет повышения внутренних налогов, подчеркивает Некрасова.
Первое, что сделает любой здравомыслящий человек, полгода наблюдавший за отрицательной динамикой нефтяных цен и получивший вдруг такие новости про налоги, — сосчитает, что в обозримом будущем грозит ему самому. Точно так же поступают и застройщики, и риелторы.
«Москва будет повышать налоговую ставку постепенно, и это не окажет существенного влияния на рынок недвижимости. Возьмем, например, квартиру стоимостью 10 миллионов рублей. При ставке 0,1 процента налог в год составит 10 тысяч рублей», — калькулирует Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development.
«Учитывая, насколько занижена инвентаризационная стоимость жилья, особенно построенного 15-20 лет назад и ранее, вряд ли можно говорить о каких-либо катастрофических последствиях введения закона, — рассуждает Татьяна Кормилицына, партнер, адвокат, директор нижегородского представительства Юридической группы «Яковлев и Партнеры». — В процентном соотношении повышение налога, конечно, будет значительным, в 30-50 раз. Но, например, сейчас размер налога за квартиру площадью 40 квадратных метров в доме 1986 года постройки составляет около 70 рублей в год. Повышение в этом случае произойдет до 1,5 тысячи рублей». При этом налог «до увеличения» на квартиру аналогичной площади, но в доме постройки 2007 года, составляет как раз порядка 1,5 тысячи рублей — но инвентаризационная оценка в данном случае близка к кадастру, так что особого увеличения ждать не приходится.
Точно так же прогнозируема ситуация и на рынке новостроек: при купле-продаже фиксируется рыночная цена, относительно которой и взимаются налоги, рассказывает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»: «Люди сейчас покупают квартиру в первую очередь для собственного проживания, изначально просчитывают расходы и для них дополнительная налоговая нагрузка не особенно скажется на принятии решения».
Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», за короткое время жизни новых поправок составила целую аналитическую записку: «Сумма налога получается вполне подъемная, она составит не более одного процента от дохода семьи. Если, например, рассматривать однокомнатную квартиру в хрущевке, то стоимость налога в год окажется в пределах 1600-1800 рублей. Если брать трехкомнатную квартиру в сталинском доме, расположенную в спальном районе Москвы, стоимостью 17-18 миллионов рублей, налог составит 17-18 тысяч в год или около 1,4 тысячи рублей в месяц». Фактически, это верхний порог налога для большей части собственников жилья Москвы, подчеркивает Цветкова. В хрущевках налог вырастет от 10 до 12 раз, для квартир в «сталинках» налог повысится от 5 до 6 раз, но в любом случае это будет сумма порядка полутора тысяч рублей.
Налог ощутимо затронет, в основном, владельцев элитной недвижимости и собственников высокобюджетных квартир больших метражей. Это может отразиться на рынке продажи жилья, рассуждает руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл» Александр Вусов: «Возможен небольшой спад цен на трехкомнатные и многокомнатные квартиры, которые и так пользуются меньшим спросом, по сравнению с одно- и двухкомнатными, цены на которые не изменятся».
Вряд ли целью налога являются серьезные потрясения, уверен заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин: «Хотя, конечно, странно, что собственник нескольких квартир платит налогов меньше, чем владелец нескольких машин. Ситуации могут сильно различаться, но в любом случае, при использовании квартир, проживании в них или сдаче в аренду налоговая нагрузка будет лишь небольшой частью либо в сумме получаемых арендных платежей, либо в сумме ежегодных коммунальных платежей. Не думаю, что сам по себе новый размер налога приведет к массовым продажам».
Вряд ли скажется нововведение и на арендном рынке. Конечно, естественная многолетняя стратегия арендатора подразумевает попытку переложить налоговое бремя на квартиросъемщика. Но, опять же, рыночная ситуация не располагает к повышению арендных ставок. Кроме того, значительная часть квартировладельцев, зарабатывающих на аренде, — льготники, которые нововведения на себе не ощутят.
Одним словом, никакой революции в массовом сегменте рынка недвижимости не ожидается. Конечно, сумма доходов населения снизится — но, как мы видим, незначительно. На фоне прочих экономических факторов именно этот, налоговый, выглядит довольно скромно. И в любом случае, статус владения недвижимостью остается существенно более выгодным, чем продажа квартиры только из налоговых соображений. Тем более что на рынке недвижимости сегодня наблюдается умеренная стагнация, объем предложения растет и спрос более, чем спокойный.