В начале октября президент Путин утвердил поправки к Налоговому кодексу, и с нового 2015 года начнется переход к исчислению налога на имущество из кадастровой оценки недвижимости, а не «пибовской» или инвентаризационной, как до сих пор. Эти поправки дали регионам право самостоятельно устанавливать ставки налога в рамках отведенных общих границ.
Москва начала первой: во вторник, 14 октября, глава департамента экономической политики и развития города Максим Решетников представил мэру и московскому правительству свои предложения. На днях они появятся в Московской городской Думе, и нет никаких оснований предполагать, что депутаты представят принципиальные возражения. Таким образом, москвичи уже сейчас могут вполне отчетливо представить себе, когда и сколько им придется платить за свою недвижимую собственность.
Калькуляция складывается из следующих ставок налога на имущество:
— в отношении жилых домов, квартир, иных жилых помещений независимо от площади, а также хозяйственных построек площадью до 50 квадратных метров: при кадастровой стоимости одного объекта до 10 миллионов рублей включительно (77 процентов от общего числа квартир в городе) — 0,1 процента; от 10 миллионов до 20 миллионов рублей (20 процентов от общего числа квартир) — 0,15 процента; от 20 миллионов до 50 миллионов рублей (2 процента от общего числа квартир) — 0,2 процента; от 50 миллионов до 300 миллионов рублей (менее 1 процента от общего числа квартир) — 0,3 процента;
— в отношении гаражей и машино-мест — 0,1 процента;
— в отношении объектов незавершенного строительства (если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом) — 0,3 процента;
— в отношении объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378-2 Налогового кодекса Российской Федерации (офисы, объекты торговли, общепита и т.п.), а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей, — 2 процента;
— в отношении прочих объектов недвижимости — 0,5 процента.
Сохраняются ранее введенные льготы по уплате налога на недвижимость (для пенсионеров и иных категорий граждан) на один принадлежащий им объект каждой категории недвижимости (например, на квартиру плюс гараж плюс дачу). Для всех категорий налогоплательщиков вводится налоговый вычет в размере 20 квадратных метров для квартир, 10 квадратных метров для комнат и 50 квадратных метров для объектов индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, все, что должны знать москвичи, они знают уже сейчас. О чем же «боялись спросить»?
Кадастровая оценка — это и есть оценка, которую проводят в целях налогообложения, для того ее и придумали, говорят, еще во времена древнего Вавилонского царства. Кадастр по своей сути — это каталог, свод, куда вносились объекты налогообложения в соответствии с различными для каждой страны и эпохи методиками. В Париже считали количество дверных ручек в доме, в Праге — пересчитывали окна, а на Руси своеобразный «кадастр» ввели баскаки, сборщики податей от имени монгольского хана: по количеству дымов в деревне.
И вот теперь, в современной России за базу принимается рыночная стоимость объекта налогообложения (кадастровая оценка приравнена к рыночной законом об оценочной деятельности, который описывает процедуру администрирования всего процесса, ссылаясь на национальные стандарты оценки). Почему же все средства массовой информации в один голос твердят либо о «практически рыночной», либо об «отличающейся от рыночной на 15-20 процентов», либо о «максимально приближенной к рыночной» кадастровой оценке? И не будет ли на практике такое «приближение» означать неистинность оценки, а значит, и налогообложения? Есть мнение, что налог до тех пор воспринимается безболезненно, пока его на начинают ассоциировать с подоходным. И если «пибовскую» стоимость почти никто не принимал всерьез, равно как и приходящие исчисленные из нее квитанции, то что будет теперь, когда по крайней мере в некоторых случаях или для некоторых собственников возникнут вполне осязаемые суммы?
Самое главное — это методика оценки. Еще раз: кадастровая оценка — она же и есть в глазах закона рыночная. Но кто и как ее считал? Любой может на одном из многочисленных риелторских сайтов оценить свою квартиру — даже для типового жилья с кучей аналогов люфт получится до 25-30 процентов. Чтобы определить рыночную стоимость каждой квартиры, потребовалась бы армия оценщиков и неизвестно, сколько времени: в Париже кадастр составляли полтораста лет. Поэтому придумали «массовую оценку недвижимости», причем в каждом регионе конкретная методика может быть своя. Определяют кадастровую стоимость квартир независимые оценщики по заказу субъектов РФ. То есть регионы являются заказчиками массовой кадастровой оценки, и они же утверждают ее результаты. Узнать, сколько, по мнению нанятых государством оценщиков, стоит та или иная недвижимость, можно в режиме онлайн на сайте Росреестра.
Стоит отметить, что кадастровая оценка давно применяется в земельных отношениях — и судебные споры по поводу ее истинности исчисляются тысячами. Александр Каньшин, председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости и гендиректор ассоциации «Мегапир» подтверждает: «Основная проблема заключается в неадекватности кадастровой оценки земельных участков. Мы фиксировали отдельные случаи, когда кадастровая цена участка отличалась от рыночной в 7-10 раз в большую сторону. В среднем же в тех регионах, где наблюдается завышение кадастровой цены, оценка отличается от рыночной в 2-3 раза», — говорит он. Торгово-промышленная палата в конце ноября проводит международный конгресс, посвященный безопасности предпринимательства и бизнеса. Включая и безопасность инвестиций, которые, полагает Александр Каньшин, нуждаются в защите в том числе и от ангажированной оценки. По его словам, приглашения высланы всем губернаторам без исключения.
«Массовая кадастровая оценка объектов недвижимости не имеет индивидуального подхода и поэтому не отражает стоимость конкретного объекта. В связи с этим, всегда будут люди, недовольные ее проведением, — говорит руководитель управления земельно-имущественных отношений консалтинговой компании Heads Александр Зарицкий. — Сейчас заложен механизм, позволяющий ее скорректировать или путем обращения в комиссию по рассмотрению споров (при Росреестре соответствующего субъекта), или в соответствующем суде. Необходимо отметить, что комиссия с этого года является постоянно действующим органом, рассматривающим обращения заявителей по оспариванию установленной кадастровой стоимости. Ранее она действовала только шесть месяцев с даты применения кадастровой стоимости для расчета ставок налогообложения. Также с этого года рассмотрение споров по оспариванию кадастровой стоимости возможно в судах общей юрисдикции».
Таким образом, сам базовый принцип исчисления нового налога теоретически может быть оспорен, а на практике участники рынка уже настроены довольно скептически.
На что еще стоит обратить внимание? Наверное, на нежилую недвижимость, а это, в том числе, получающие в последнее время все большую популярность апартаменты. Здесь оценки участников рынка расходятся.
«Если в сегменте строящихся квартир порог чувствительности выше пресловутых 0,3 процента, то в сегменте апартаментов новый закон (в части применения налоговых ставок) — повод для инвесторов-рантье лишний раз задуматься о ближайшем будущем, — предупреждает гендиректор компании Strategy & Development Дмитрий Земсков. — Приобретение апартаментов для последующей сдачи в аренду как вид бизнеса может сильно потерять в своей привлекательности. В частности, в Сити доходность составляет около восьми процентов годовых. С введением новых объемов площадей и повышения ставок налога доходность ощутимо снизится, — продолжает он. — Впрочем, для инвесторов-спекулянтов (для тех, кто с дисконтом входит в проект на ранней стадии и выходит из него перед получением права собственности) этот сегмент будет оставаться интересным до тех пор, пока в удачных проектах доходность остается выше 20-25 процентов годовых».
«Сильнее всего поправки ударят по владельцам апартаментов. Официально они считаются коммерческой недвижимостью, поэтому платить за них собственники вынуждены будут по ставке два процента, — утверждает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. — Таким образом, если за обычную квартиру стоимостью 10 миллионов рублей сумма налога составит от 10 до 30 тысяч рублей в год, то для апартаментов такой же стоимости — уже 200 тысяч рублей».
У Александра Самодурова, руководителя NAI Becar Apartments, противоположная точка зрения: «Налог в два процента будет распространяться на апартаменты дороже 300 миллионов рублей, а их меньше 0,5 процента от всех площадей апартаментов в Москве. Это фактически налог на роскошь. Если говорить о рынке апартаментов в целом, то налог будет составлять 0,5 процента от кадастровой стоимости. Вводиться он будет постепенно. Площадь большинства апартаментов в Москве — меньше 60 квадратных метров. Получается следующее: налог на московскую 40-метровую квартиру в 2020 году может составить 12 тысяч рублей в год, а на апартаменты — 20 тысяч рублей в год. Мы не считаем, что это существенная разница для экономически активного населения Москвы. В Лондоне люди за 40-метровую квартиру платят (в пересчете) коммунальных платежей больше 20 тысяч рублей в месяц, и это воспринимается нормально».
Пока наша предварительная арифметика не дает оснований предполагать, что массово пойдут в суды: в конце концов, этот налог, да еще и растянутый на пятилетие, не кажется неподъемной ношей. Бомба замедленного действия лежит в другом месте: пока этот налог непонятен, ему нет доверия, возможно, он несправедлив. И в этом — самая главная опасность.