Московская городская дума приняла закон «О налоге на имущество физических лиц». Российские власти весь этот год интриговали население перспективой введения новых правил расчета налога. Разумеется, в первую очередь всех волнует, насколько вырастет налог на жилье, которое для большинства граждан представляет собой главную материальную ценность.
Для перехода на новые правила в следующем году представительные органы власти в каждом регионе должны принять и опубликовать соответствующий закон до 1 декабря 2014 года. Если этого не произойдет, налог за 2015 год будут рассчитывать по старым правилам. В обязательном порядке новая система расчета налога вводится только с 2020 года.
Уже известно, что по-старому в 2015 году налог будут исчислять в Петербурге и Крыму. В Ставропольском крае планируют изменить правила только к 2017 году.
Обсуждая новый налог на имущество, не все понимают, что платить его предстоит еще не скоро, почти через два года, в октябре 2016-го. Да и то лишь в тех регионах, которые примут необходимые законы прямо сейчас.
В данный момент ставка налога на имущество составляет от 0,1 до 2 процентов инвентаризационной стоимости квартир и жилых домов. По новым правилам налог для жилых помещений рассчитывается по ставкам в диапазоне от 0,1 до 0,5 процента, но исходя из более высокой, кадастровой стоимости объектов, максимально приближенной к их рыночной цене.
Базовые значения ставки налога устанавливает федеральное законодательство, а точнее, глава 32 Налогового кодекса РФ, но местные власти могут увеличивать или уменьшать налог по своему усмотрению. Например, базовая ставка для собственников жилых домов и жилых помещений, недостроенных жилых домов, гаражей и машиномест — 0,1 процента. Муниципальные образования могут ее повысить — не более чем в три раза, или обнулить.
Первое несомненно произойдет, так как местные бюджеты страдают от хронического дефицита средств. Второе возможно в отношении социально незащищенных категорий граждан, хотя никаких гарантий тут нет.
Местные власти могут дифференцировать ставки налога по площади, местоположению, виду объекта, территориальному принципу. Все это следует прописать в законе о налоге на имущество физических лиц того или иного муниципального образования.
Так, в законе о налоге на имущество физических лиц города Москвы жилье стоимостью не более 10 миллионов рублей по кадастровой оценке облагается налогом по ставке 0,1 процента. Налог за жилье стоимостью от 10 до 20 миллионов рублей исчисляется по ставке 0,15 процента, от 20 до 50 миллионов рублей — 0,2 процента, от 50 до 300 миллионов — по ставке 0,3 процента от суммы кадастровой оценки. При этом владельцам объектов незавершенного жилого строительства, безотносительно их стоимости, придется платить максимальную ставку — 0,3 процента по кадастровой оценке.
Плохая новость: дачные и садовые домики отныне считаются жилыми домами, а значит, за них налог берется по полной ставке, раньше на них распространялись льготы.
Владельцы гаражей или машиномест, независимо от их площади и стоимости, за 2015 год должны уплатить налог по ставке 0,1 процента их кадастровой стоимости.
Для 97 процентов квартир в городе ставка налога составит от 0,1 до 0,15 процента, считает Максим Решетников, руководитель департамента экономической политики и развития города Москвы.
Новые правила налогообложения почти не меняют льгот, установленных ныне действующим законом. Все льготники освобождаются от уплаты налога на имущество, в том числе — пенсионеры.
«Таких около 35 процентов от общего количества собственников недвижимого имущества, — отмечает Людмила Гусева, председатель комиссии по экономической политике и финансам города Москвы. — Переход на кадастровую оценку стоимости объекта налогообложения меньше всего затронет именно эти категории горожан. Для жителей отдаленных районов массовой застройки изменения и вовсе будут незначительными».
Другая хорошая новость: при расчете налога из площади квартиры вычитается 20 квадратных метров, а из площади жилого дома — 50 квадратных метров, из площади комнаты — 10 квадратных метров. То есть если вам принадлежит квартира площадью 36 квадратных метров, то ставка налога умножается не на 36, а на 16 квадратных метров.
Допустим, кадастровая стоимость квартиры площадью 50 квадратных метров — 5 миллионов рублей. Кадастровая стоимость одного квадратного метра квартиры — 100 тысяч рублей. Вычитаем 20 квадратных метров, умножаем оставшиеся 30 квадратных метров на 100 тысяч и получаем размер налоговой базы — 3 миллиона рублей. Теперь умножим эту сумму на предполагаемую ставку налога — 0,1 процента. Налог — 3 тысячи рублей.
Но действует этот вычет лишь однажды на каждый тип собственности — квартира, гараж, дача. Кроме того, вычет нельзя использовать, если объект недвижимости используется в предпринимательской деятельности или его стоимость превышает 300 миллионов рублей.
Также не имеет значения, сколько собственников владеет имуществом — больше 20 метров из налогооблагаемой базы не вычесть. Если собственников несколько, то площадь, оставшаяся после вычета, делится на всех.
Когда в собственности одного человека несколько однотипных объектов недвижимости, например, две квартиры или два гаража, то имеет смысл разделить их между членами семьи. Можно подарить «лишние» объекты недвижимости супругу или супруге, детям, брату, сестре, родителям, внуку, бабушке или дедушке. По российскому законодательству близкие родственники освобождены от уплаты налога на дарение, так что сделать это несложно, были бы хорошие отношения в семье.
Кроме того, по новым правилам не берутся налоги за хозяйственные строения или сооружения, причем в любом количестве, если площадь каждого из них не превышает 50 квадратных метров. Обязательное условие: такие строения должны быть расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Но и это еще не все. Если налог на имущество, рассчитанный по новым правилам, превысит прежнюю сумму налога, то вводится понижающий коэффициент. Правда, с каждым годом понижающий эффект будет уменьшаться, и с 2020 года использование коэффициента прекращается — налог придется платить полностью.
Считается, что в России все регионы провели кадастровую оценку объектов недвижимости, за исключением Крыма и Севастополя. Процесс был достаточно проблематичным, и сейчас эксперты хором предсказывают, что результаты оценки многих объектов жилья окажутся завышенными, а налоги — чрезмерными.
«Специалисты в области недвижимости предрекают, что в Москве разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью в центральных районах будет как минимум десятикратная», — отмечает Станислав Солнцев, юрист, партнер компании «Найдем Адвоката».
Если собственник жилья считает, что его кадастровая оценка выше рыночной цены, и не желает платить несправедливо рассчитанный налог, у него есть два пути. Можно подать заявление в специальную комиссию при территориальном органе Росреестра о несогласии с кадастровой оценкой жилья. А можно сразу подать иск в суд с требованием пересмотреть кадастровую оценку жилья.
«Комиссия рассматривает документы в течение месяца, а затем на заседании, где вправе присутствовать заявитель, решает либо изменить кадастровую стоимость на рыночную, либо отказать в этом, — поясняет Станислав Солнцев. — Положительное решение комиссии служит основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости».
Если комиссия Росреестра отказывается признать, что кадастровая оценка имущества завышена, ее решение тоже можно будет оспорить в суде.
«Ответчиком по иску в этом случае выступает Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, — объясняет адвокат Анатолий Алексеенко. — Но сначала необходимо провести независимую оценку рыночной стоимости спорной недвижимости».
Отчет независимого оценщика послужит основанием для решения суда — признать кадастровую оценку справедливой или завышенной.
«Обжаловать кадастровую оценку стоимости жилья в случае несогласия с ней можно и нужно», — комментирует Данил Левченко, адвокат, управляющий партнер адвокатской группы «Левченко и партнеры». По его словам, на решение проблемы уйдет от четырех месяцев до полугода — столько времени обычно проходит от момента подачи искового заявления до вступления в законную силу решения суда.
Если суд признает, что стоимость жилья завышена органами Росреестра, то его решением устанавливается рыночная стоимость недвижимости. И затем территориальный орган кадастрового учета обязан признать утвержденную судом стоимость жилья в качестве кадастровой оценки. Эту стоимость должны внести в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
«Если решение примут в пользу заявителя, то владелец недвижимости вправе произвести перерасчет налога за тот год, в котором было подано заявление в комиссию при Росреестре или в суд», — уточняет Станислав Солнцев.
Узнать кадастровую оценку любого объекта недвижимости в стране со следующего года можно будет на специальном интернет-портале, который Россреестр обещает запустить в начале 2015 года. Правительство Москвы уже сделало для жителей города соответствующий налоговый калькулятор.