Похоже, считаные дни остаются до принятия поправок к Налоговому кодексу, которые затронут продавцов и покупателей недвижимости. Это, прежде всего, увеличение с трех до пяти лет срока, который нужно выждать, чтобы не платить 13-процентный налог при перепродаже квартиры. Но есть и ряд менее очевидных, на первый взгляд, последствий, которые, тем не менее, скажутся и на рынке недвижимости, и на налогоплательщиках.
Российские законодатели вновь заглянули в кошельки чрезмерно инвестиционно активным согражданам, приняв поправки к Налоговому кодексу «в части совершенствования администрирования НДФЛ». Самый явный сюжет-следствие этого усовершенствования: купив квартиру в расчете на рост цен, продать ее, не уплачивая подоходный налог, вы сможете через пять лет, а не через три, как раньше. Впрочем, закон вступает в силу с 1 января 2016 года, то есть один год у тех, кто по тем или иным причинам заинтересован купить «по-старому», в запасе есть.
Суть законодательной инициативы понятна: выйти из бюджетного кризиса при помощи налогоплательщиков. Законопроект уже одобрен Советом Федерации и теперь отправится на стол президенту. Нет оснований предполагать, что на последней стадии произойдет задержка или появятся серьезные изменения в тексте.
Заместитель юридического департамента компании Est-a-Tet Вера Богучарова коротко разъясняет новые правила игры: «Срок владения недвижимостью для освобождения от налогообложения увеличен с трех до пяти лет, но, если квартира получена по наследству, приватизации, дарению от родственников, срок остается прежним — три года. В случае если квартира в собственности менее пяти лет и будет продана по цене ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то с продавца будет взиматься налог, рассчитанный с этой стоимости. Нововведения коснутся только недвижимости, которая будет приобретена после 1 января 2016 года».
Зачем это делается? Советник президента РФ Сергей Глазьев на прошедшем недавно в Торгово-промышленной палате II Международном бизнес-конгрессе «Безопасность и защита предпринимательства» вполне доступно объяснил зачем. «Мир вошел в зону турбулентности не вчера, но сейчас решающая фаза, которая продлится еще три-пять лет, и нам нужно готовиться к новым санкциям из Брюсселя, — утверждает он. — К сожалению, наши денежные власти [ЦБ — прим. ред.] не смогли найти достойный ответ на этот внешний вызов. Одной рукой государство собирает деньги налогоплательщиков, и на сегодня этих денег выбрано девять триллионов. А другой рукой выдает деньги банкам, это уже примерно шесть триллионов, из которых две трети утекает [за рубеж — прим. ред.]».
В том же русле рассуждал на конгрессе один из его организаторов, председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, гендиректор ассоциации «Мегапир» Александр Каньшин: «Власть иногда осуществляет свою инвестиционную активность через так называемый мобилизационный механизм, неоправданно высоко повышая налоги и всевозможные сборы, что оказывает серьезное негативное воздействие на экономику», — считает эксперт.
«То, что закручивание гаек по налогам произойдет, было понятно еще по итогам прошлого года, когда ввели налог на имущество организаций, начали считать его не с балансовой стоимости, а с кадастра. Стало понятно, что налоговое бремя будет повышаться не только для юридических, но и физических лиц, — рассуждает Алексей Сидоров, директор по развитию Kalinka Group. — Это, в принципе, логично и предсказуемо. И это только начало: ввели налог на имущество физических лиц, следующий этап — увеличение срока владения с трех до пяти лет. Это прямые налоги, которые государство рассчитывает получить быстро». Налог на имущество — легко отслеживаемый, поскольку все сделки проходят через Росреестр. Тенденция определилась — и с деофшоризацией, и с налоговым бременем — и будет только ухудшаться и для простого населения, и для бизнеса: «Государство заинтересовано в большем сборе налогов как с населения, так и с организаций, и контроль за сбором налогов будет только повышаться, а налоговое бремя — увеличиваться», — комментирует Сидоров.
«Я думаю, что в свете новых событий такой закон, скорее всего, примут, — сходится в прогнозах с другими участниками рынка Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". — Это было ожидаемым решением. Поправки коррелируют с текущей экономической политикой. Государство активно пополняет казну за счет всех возможных источников. Сначала деньги взяли из Пенсионного фонда. Затем начали менять систему налогообложения — повысили налоги на коммерческую недвижимость, повышают на жилую, меняют льготы при продаже и прочее. Скорее всего, тенденция продолжится и в дальнейшем. В большей степени от данной инициативы пострадают рядовые граждане — собственники квартир, планирующие улучшить свои жилищные условия». Как пример — ситуация, когда молодая семья приобретает небольшую квартиру с расчетом, что за пару лет удастся скопить на улучшение жилищных условий и спокойно заняться выбором подходящих вариантов. Теперь, чтобы продать первую квартиру, таким покупателям придется либо ждать пять лет, либо заплатить немаленький налог.
Поправки в Налоговый кодекс вступают в силу в 2016 году — именно так предполагает принятый Госдумой законопроект. А пока можно начинать готовиться. К чему?
«Мы не ожидаем, что эта норма как-то отразится на застройщиках, — спокоен Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС. — Большинство из тех, кто инвестирует в строящуюся недвижимость, продают квартиры на последней стадии строительства по договору о переуступке права. На них эта норма распространяться не будет. Те, кто инвестируют вдолгую, и так продают жилье через пять-семь лет».
«Полагаю, что новые правила рынок вторичного жилья, по сути, проигнорирует. Очевиден посыл — прежде всего привлечь средства в бюджет, плюс, как следствие, сделать открытыми и четкими схемы инвестиционных сделок. Так вот, вторичный рынок жилья в Москве перестал быть плодородным полем для инвестиционных экспериментов еще пять лет назад, после кризиса 2008 года, — рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость". — Порядка 85 процентов операций здесь — это альтернативные сделки купли-продажи, связанные с решением реальных жилищных вопросов». При этом, по статистике «Инком-Недвижимости», россияне покупают жилье примерно раз в 10 лет, то есть владеют своей недвижимостью куда больше пяти лет.
Заместитель генерального директора корпорации «Баркли» Андрей Тясто подробно объясняет, почему нововведение не скажется на основной массе инвесторов: «Льгота по освобождению от уплаты НДФЛ после трех лет владения, которую предлагается отменить, и сегодня не используется инвесторами. Это просто невыгодно, поскольку не позволяет получать адекватный риску инвестиционный доход. Поясню. При покупке квартиры по 214-ФЗ на этапе котлована инвестор два года ждет окончания строительства, потом еще полгода оформляет право собственности. И только после этого начинает исчисляться трехлетний период владения жилым объектом недвижимости, по окончании которого у собственника возникает льгота по налогообложению при продаже жилья. Таким образом, весь период инвестирования составляет порядка 4-5 лет. Если инвестор покупает квартиру "на котловане", то застройщик дает ему доходность максимум 15 процентов годовых, которые инвестор зарабатывает в первые два года, пока дом строится. Дальше вложенный капитал уже практически ничего не зарабатывает, поскольку рост стоимости на вторичном рынке не столь заметен и предсказуем. В итоге эффективная доходность в пятилетнем периоде составляет примерно шесть процентов. Я бы остерегся называть это выгодной инвестиционной моделью».
Закон может оказать существенное влияние на рынок, только если недвижимость сильно вырастет в цене, считает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate: «Не исключено, что, разрабатывая данный законопроект, депутаты прогнозируют сильную рублевую инфляцию за счет резкого падения курса национальной валюты. Скажем, купили вы сегодня квартиру за 50 миллионов рублей, через 4-5 лет захотели ее продать, но за счет сильной инфляции и падения рубля эта квартира стоит уже 70 миллионов (хотя в долларах ее цена не изменилась). А поскольку у тебя в документах написано, что ты купил ее за 50 миллионов, значит, надо заплатить 13 процентов с 20 миллионов. При таком сценарии можно увеличить налоговые поступления в бюджет».
В законопроекте прописан нюанс, который имеет более важное значение для рынка, чем «от трех до пяти», отмечает Мария Литинецкая: «Те самые 70 процентов от кадастровой стоимости. Таким образом, Минфин намерен перекрыть дорогу ловкачам, уклоняющимся от НДФЛ, указывая в договоре о продаже жилья сильно заниженную стоимость — сейчас это, как правило, один миллион рублей. На сегодняшний день до 50 процентов сделок на вторичном рынке проходит с указанием в договоре такой стоимости. Остальные либо владеют недвижимостью более трех лет, либо ипотечники». С одной стороны, указывать заниженную сумму в договоре очень рискованно, потому что в случае расторжения сделки тебе вернут ровно миллион. С другой, 13 процентов от одного миллиона — это куда более комфортная сумма, чем от реальной суммы сделки. «Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Москве составляет 6-7 миллионов рулей, — приводит расчеты Литинецкая, — При кадастровой стоимости в 6 миллионов минимальная сумма налога составит 546 тысяч рублей. На эти деньги можно купить машину». Но теперь, если по документам квартира продается за миллион рублей, налог все равно возьмут от суммы, рассчитанной как 0,7 от ее кадастровой стоимости.
«Получается так: если собственник захочет продать имущество по цене ниже установленного предела, то он мало того, что продаст его дешевле, так еще и заплатит из своего кармана налог с несуществующего дохода. Вероятно, и размер коэффициента был определен с таким расчетом, чтобы избежать споров в этой ситуации. С учетом предлагаемого коэффициента, более низкую стоимость продажи сложно будет признать рыночной, но именно при этом механизме может быть нарушен принцип презумпции добросовестности налогоплательщика», — комментирует заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.
Вероятнее всего, продолжает Литинецкая, предприимчивый российский народ начнет изобретать новые способы ухода от налога. Появятся дополнительные схемы, повышающие риски сделок со вторичной недвижимостью для «физиков». «Самый простой вариант — переложить эти затраты на покупателей. Скажем, в сумме договора будет звучать только основная сумма, а дополнительно в ячейку будет закладываться сумма налога, которую не зафиксируют в договоре», — рассуждает эксперт.
«Я не думаю, что данный законопроект увеличит значительно количество налогоплательщиков. Увеличит разве что количество людей, которые будут всеми возможными уловками пытаться уйти от закона, — соглашается Вадим Ламин. — Все эти ужесточения приводят, на мой взгляд, только к одному — к недовольству населения и попыткам обойти закон».
Новый закон, скорее всего, спровоцирует обратный намеченной цели эффект привлечения средств, отмечает и Алексей Сидоров: «Сегодня на первичный рынок элитного жилья все чаще приходит частный инвестор. По данным Kalinka Group, более 60 процентов покупок совершаются на ранних стадиях строительства. Девелоперу гораздо проще (пусть и предоставив скидку) привлечь деньги тех, кто готов рискнуть, чем обращаться в банки, которые неповоротливы и бюрократизированы. Реальность такова, что банковская система сегодня не готова предложить "длинные деньги" на интересных застройщику условиях. Но очевидно, что любая регулирующая ужесточающая деятельность государства в экономической сфере приводит к снижению активности на рынке. И если задача государства — собрать больше денег с налогоплательщиков, то эффект, с моей точки зрения, будет обратным: снижение активности покупателей — это снижение количества денег, поступающих, в том числе, и в казну».
Как уже было сказано, закон должен вступить в силу с 1 января 2016 года. Таким образом, у всех желающих остается чуть больше года на покупку по прежним правилам. «Инвестор, зарабатывающий именно на перепродаже квартир или планирующий диверсифицировать свой портфель, воспользуется моментом и попытается продать недвижимость до 2016 года, пока не вступили в действие поправки, — подчеркивает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева. — Получается, что данные изменения могут повлиять на рынок вторичного жилья, где увеличится предложение. Также может возрасти количество инвесторов, которые обратят свое внимание на рынок аренды. Даже если брать в расчет средний срок постройки дома в три года, то оставшиеся два года инвестор предпочтет сдавать квартиру в аренду, чтобы не было простоя».
Так что вроде бы никакого апокалипсиса с подписанием закона прямо сейчас не произойдет. Другой вопрос, что, согласно общей логике, нас могут ждать и другие меры. Ведь упор на фискальной функции налогообложения — скорее полумеры, тогда как (если не поднимется вновь цена нефти) вероятные полные меры, к сожалению, — это секвестр бюджета. Если в своем послании, а оно должно прозвучать вот-вот, президент произнесет слово «либерализация», а затем слово «мораторий» на повышение налогов, следом можно будет ожидать борьбы с инфляцией жесткими методами, которые гарантированно не понравятся пенсионерам и бюджетникам. В таком случае прочувствовать на себе, что санкции — это борьба, будет легче легкого.