Присоединение Новой Москвы — градостроительный шок 2011 года. Что и неудивительно: территория города вдруг увеличилась больше чем вдвое, а для чего — не вполне понятно. По крайней мере, так все выглядело в глазах общественности. Прошло больше трех лет, к Новой Москве привыкли, хотя вопрос «зачем?» остался. Сколько должно пройти времени, чтобы без малого 150 тысяч гектаров подмосковной земли стали полноценной частью города с городским качеством жизни? Мы попробовали заглянуть в обозримое будущее — лет на 5-10 вперед.
Хотя, конечно, «переварить» такую огромную территорию за 5-10 лет никто не планирует. Горизонт планирования — лет двадцать: недавно одобренные на заседании градостроительно-земельной комиссии территориальные схемы развития Новой Москвы определяют перспективы развития ТиНАО (Троицкого и Новомосковского автономного округа — таков официальный статус присоединенных территорий) до 2025 года с прогнозом до 2035 года.
Но все мы прекрасно помним, какое количество мегапроектов, «новых городов» в чистом поле со сроками создания как раз в 25-35 лет, заявлялось в 2006-2007 годах, перед самым кризисом. Немногие проекты пережили кризис в принципе, а те, кто пережил, были серьезно видоизменены. Так что в своих прогнозах мы решили быть «ближе к земле». Тем более что году к 2025 уже можно будет оценить, складывается ли в Новой Москве полноценная городская среда. «Более-менее наглядная картина появится лет через 10, когда будут взаимоувязаны между собой основные «точки роста», транспортный каркас и существующая застройка», — делится своим видением перспективы Владислав Луцков, генеральный директор по инвестициям Est-a-Tet (компания продает несколько проектов в Новой Москве).
«Основной вызов состоит даже не в том, что процесс освоения присоединенных территорий может занять 20-25 лет и более, а в том, что в 2011 году Новая Москва родилась на бумаге в виде неестественного образования», — считает Дмитрий Земсков, генеральный директор компании Strategy & Development. И с этим трудно не согласиться.
Зачем все это вообще делалось? В том или ином виде вопрос «анклавного» положения Москвы внутри области волновал столицу давно. Решать его собирались по-разному (как теоретически, так и на практике). И город, и область периодически пытались что-то «прирезать» себе у соседа, а в какой-то момент почти всерьез обсуждалось и их слияние в один субъект федерации. Присоединение территории нынешнего ТиНАО положило конец постоянным дискуссиям о статусе взаимоотношений Москвы и области.
Как сообщает пресс-релиз 2011 года, выпущенный городом в честь знакового события, выбор именно земель, впоследствии ставших ТиНАО объяснялся:
• оптимальным месторасположением этой территории для выполнения столичных функций Москвы по совокупности градостроительных, транспортных и экологических факторов;
• сравнительно слабой урбанизацией этого сектора, где накануне присоединения проживало 250 тысяч человек, а фонд застройки составлял лишь 12 миллионов квадратных метров.
Но без центральной мысли присоединение территории, в 2,4 раза превышающей по площади то, к чему она присоединяется, продолжает выглядеть странным. На самом деле, без центральной мысли не обошлось, только она была не одна.
Сейчас об этом уже мало кто вспоминает, но несколько лет назад на присоединенных территориях всерьез планировали разместить парламентский центр. Изначально присоединенные территории рассматривались как площадка для правительственного центра. «Идея умерла, с ней умерла и надежда на быстрое и гармоничное развитие этих территорий», — считает Вартан Погосян, директор по маркетингу Tekta Group.
За три с половиной года построено в ТиНАО довольно много. «Жилфонд на территории Новой Москвы на конец 2012 года составлял 5,4 миллиона квадратных метров, — рассказывает директор по маркетингу «А101 Девелопмент» Ольга Широкова, — В 2013-м на присоединенных территориях было введено 1,2 миллиона квадратных метров жилья, с начала 2014-го — еще 1,5 миллиона (план на 2014 год — 1,58 миллиона квадратных метров), таким образом, за двухлетний период жилфонд Новой Москвы увеличился в 1,5 раза».
Что и понятно: огромный кусок новой земли с московским статусом. Кстати, сразу после известия о присоединении цены на «ново-московское» жилье подскочили процентов на 10, правда, в считанные месяцы откатились почти до прежнего уровня, поскольку реальных изменений так быстро произойти не могло, а на подготовку плана развития территории, как довольно быстро стало известно, отведены годы. То есть, любая новая активность на этом рынке была довольно рискованной: кто знает, что на месте сегодняшней стройки запланирует город в территориальной схеме развития, как он пустит дороги, что будет строиться по соседству. Единственное, что можно было «пощупать» в первый же год — московская прописка. Это повысило статус (и спрос, хотя об ажиотаже речи не шло) строящихся объектов — еще до формирования будущего нового округа на его территории уже строились жилые проекты, такие, например, как А101 или «Солнцево парк».
Впрочем, как говорят участники рынка недвижимости, сами покупатели и сейчас не видят большой разницы между Новой Москвой и Московской областью. «Пока эту ситуацию не переломили ни плюсы московской прописки, ни столичные тарифы коммунальных платежей, ни массовый выход метро за МКАД в Новой Москве, — говорит партнер девелоперской группы «Химки Групп» Дмитрий Котровский, — При этом стоимость метра в городском и загородном сегментах ТиНАО на 15-30 процентов выше, чем на сопоставимое предложение, но в области».
Что вообще строится в Новой Москве сейчас? По сути, некий «винегрет» разных форматов — как многоэтажки по образу и подобию московских спальных районов («Первый-Московский», «Переделкино Ближнее» — проекты, начатые еще до того как речь зашла об ограничении этажности), так и ЖК в 2-4 этажа («Марьино Град», «Борисоглебское», «Остров Эрин» и др.). Есть и коттеджные поселки — в основном они тоже стартовали еще до «московской» страницы в истории этих земель.
«Наша компания является застройщиком одного из первых элитных коттеджных поселков на Киевском шоссе — «Графские пруды». Строительство поселка началось в 2006 году. Младший брат «Графских прудов» – поселок «Графский лес». В 2012 году оба поселка были сданы в эксплуатацию. Застройка велась в едином архитектурном стиле, коттеджи в поселках – это двухуровневые кирпично-монолитные строения. Общее количество участков на территории поселков – 170, на сегодняшний день в продаже осталось менее 8% участков», — рассказывает Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Аллтек Девелопмент». Новые малоэтажные проекты из трациоионно загородных форматов предпочитают таунхаусы. Как рассказывает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», сейчас в ТиНАО активно реализуются квартал таунхаусов «Вяземское», квартал таунхаусов «Никольское».
Строящиеся проекты заметно тяготеют к Москве. «В большей степени строительство ведется в Новомосковском округе, что не удивительно, так как данный округ ближе к «старой» Москве и жилье здесь пользуется большим спросом. При этом, в НАО преобладает многоэтажная застройка, а в ТАО малоэтажная, — рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова, — В целом же, пока преобладает старая застройка, при этом очень много коттеджных поселков и СНТ, особенно в Троицком округе».
Южная часть ТиНАО представляет собой долгосрочный «резерв», считает Даррэлл Станафорд, советник генерального директора RD Management, и город не спешит развивать его, чтобы предотвратить любое неорганизованное развитие происходящего.
«Сейчас наметились четыре «очага» застройки, — рассказывает генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш, — Наиболее активно осваиваются территории в районе Коммунарки, вокруг города Троицка — своеобразная агломерация Троицк-Ватутинки, вдоль Киевского шоссе (площадки тяготеют к Московскому, Внуково, Солнцево), а также в городе Щербинка».
Если же анализировать классность жилых объектов, это в основном комфорт-уровень (промежуточный подкласс между «экономом» и «бизнесом»). «По итогам третьего квартала 2014 года на территории Новой Москвы доля предложения комфорт-класса составила 57 процентов в суммарной площади квартир, эконом-класса – 31 процент, а объем предложения жилья бизнес-класса составил 12 процентов», — делится статистикой Роман Филин, заместитель генерального директора по развитию «МИЦ-Девелопмент». Как особенность новой застройки эксперт отмечает постепенное снижение этажности от МКАД вглубь присоединенных территорий, а также уменьшение плотности застройки.
«В будущем плотность застройки территорий, максимально приближенных к Москве, будет на треть меньше, чем в прежних границах города (плотность не будет превышать 10-15 тысяч квадратных метров на гектар), а в рекреационной зоне Новой Москвы плотность не превысит 5 тысяч квадратных метров на гектар», — говорит Филин.
То есть, в перспективе Новая Москва, похоже, становится зоной, где «приграничные» районы тяготеют скорее к формату спальных, а остальная территория — к формату европейских пригородов.
Но и город, и пригород — не только сочетание разных форматов жилья. Это, как минимум, еще инфраструктура, дороги и рабочие места. По этим вопросам ситуация пока неоднородная. Конечно, на территории есть хорошие школы — как минимум, в Троицке (это наукоград, местные школы востребованы в том числе и у жителей дорогих коттеджных поселков, расположенных по соседству). Но, как говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, образовательные учреждения в округе в большинстве своем представлены школами, не удовлетворяющими современным требованиям: «Лишь немногочисленные учреждения образования были построены в рамках комплексной застройки или реконструированы».
Медицинская инфраструктура тоже развита пока недостаточно, хотя подвижки есть: по данным Татьяны Шаровой, руководителя департамента проектного консалтинга «Бест-Новостой», в ТиНАО построено 6 новых поликлиник, один медицинский корпус, ведется ремонт медучреждений и санаториев, открыты станции скорой помощи в Троицке и Щербинке. Активно развивается транспортная сеть: реконструируются Калужское и Киевское шоссе, строится метро — не исключено, что это будет полноценная ветка, связывающая Новую Москву с ЮЗАО. В любом случае, на юго-западе Москвы уже открыта станция «Тропарево», на 1-2 кварталы 2015 года намечено открытие «Румянцево» и «Саларьево» (эти две станции находятся уже в Новой Москве).
Собрать всю картину воедино должна помочь единая концепция развития. Сегодня ее рабочий вариант — полицентрическая система (более 10 социально-деловых кластеров — точек потенциального роста, которые, «обрастая» инфраструктурой, обеспечат ТиНАО еще и рабочими местами).
Впрочем, участники рынка довольно прохладно относятся к идее переориентировать таким образом транспортные потоки. «На мой взгляд, за 5-10 лет картина изменится не сильно. Если с помощью объединенных усилий властей и девелоперов в перспективе 10 лет удастся достичь соотношения рабочих мест на новых территориях по отношению к «старой» Москве как 1 к 2 - это будет огромный успех», —считает Вартан Погосян.
«Через 10-15 лет в ТиНАО будет преобладать точечная застройка крупными жилищными комплексами в окрестностях Троицка и других населенных пунктах, а около 65-70% населения составят новые жильцы, работающие в Москве», — прогнозирует Максим Морозов, управляющий партнер «М9 development».
Новая Москва продолжит развиваться неравномерно, поскольку более интересным для застройщиков является Новомосковский АО, считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева: «Здесь полноценная городская среда может выстроиться через 10-15 лет, на развитие более удаленных территории понадобится больше времени. В основном застраивается Коммунарка и Саларьево, здесь и будет сосредоточено наибольшее количество инфраструктуры». По мнению Дарьи Третьяковой, через пять лет никаких выраженных изменений не появится, а вот через десять заметно обозначится разделение ТиНАО на «спальный пояс» и зону малоэтажки: «Районы, наиболее близкие к МКАД, полностью интегрируются в «старую» Москву и будут расцениваться как один из ее спальных районов, наравне с городами ближнего Подмосковья, такими как Люберцы. В более дальних районах будут развиваться крупные малоэтажные микрорайоны формата “город в городе”». Но, в конечном счете, многое (почти все) зависит от системности в действиях города по освоению огромной территории ТиНАО, которая пока «хромает». Понятно, что застройщикам Новая Москва интересна, но пока собственно градостроительные планы по развитию территории выглядят недостаточно четко.
«Есть риск, что вместо создания округов, свободных от транспортных, экологических, инфраструктурных проблем и маятниковой миграции, будет развиваться процесс быстрого снятия сливок с неосвоенных площадок. Как себя проявят московские власти на деле, мы увидим в ближайшем будущем, — резюмирует Дмитрий Земсков, — Очень не хочется повторения печально известного опыта, подобного судьбе Павшинской поймы».