О том, как повлияет кризис на архитектуру Москвы, мы поговорили с основателями архитектурного бюро «Мезонпроект» Александрой Кузьминой и Ильей Машковым. Кто и что строит в кризис? Что будет с ценами на элитное жилье и почему падают в цене квартиры по 200 квадратных метров?
В общем, если вы собираетесь вложить деньги в недвижимость, то вам будет интересно узнать, что лучше купить. Или просто почитайте о том, как будет строиться Москва.
«Дом»: Как влияет или как уже повлиял кризис на строительство Москвы в целом?
Александра: Кризис отрезвляет, заставляет людей думать. Если говорить о застройщиках, они начинают задумываться над качеством построенных метров, над тем, как сделать так, чтобы именно их жилье купили. Более жесткая конкурентная среда заставляет девелопера внимательнее смотреть на конечного потребителя, на его потребности и ожидания.
Кризис привел в разумные границы понимание того, какой площади должна быть квартира, потому что до кризиса жилье бизнес-класса, элитное и «эконом» — все эти позиции постоянно вырастали в размерах. Сейчас трудно даже себе представить, что будет построен дом с 60-метровыми однокомнатными квартирами, которые будут называться квартирами эконом-класса на том лишь основании, что они расположены «не у Кремля».
Илья: Вообще, каким сейчас видит рынок недвижимости проектировщик: еще толком не реализовались последствия кризиса 2008 года, как уже начался новый. Конечно, во многом действие кризиса в нашей области деятельности — позитивное и оздоравливающее: девелоперы, застройщики стали внимательнее относиться к тому, что они планируют строить.
Часто встречающаяся картина до 2008 года: квартира площадью 180 «квадратов» и на такой объем — всего пять окон. То есть можно будет сделать всего три комнаты и кухню с гостиной. И были люди, которые покупали квартиры, где спальная комната планировалась 40 метров. Качество во многом определялось размером. И никакой инфраструктуры вокруг, никаких детских садов и школ. А вот в 2009 году людей, которые купили бы такую квартиру, стало меньше. Вероятно, после нынешнего кризиса, их и вовсе не будет.
Совершенно верно сказала Александра, после кризиса покупатель стал здраво смотреть на вещи. Вместо 3-х комнатной квартиры в 170 кв. метров вообще без инфраструктуры вокруг, сегодня покупатель элитной недвижимости выберет 130-140 кв. метров, 6-7 окон, уделит пристальное внимание окружению, инфраструктуре.
«Дом»: Так если никому не нужны огромные квартиры по 200 метров, то может на них и цена упадет?
Александра: Сегодня падает стоимость некачественного жилья и того жилья, которое было спроектировано с нарушениями закона. Например, не стали строить паркинг, выкрутившись юридическими хитростями. Или реконструкцию существующей школы и строительство детского сада отложили на последний этап реализации и в итоге вообще не сделали. Вот такое жилье — неудобное и оно не может не падать в цене. Но покупатель не особенно торопится брать его. Вообще ощущение, что «в Москве купят все», сейчас проходит. Теперь рынок все больше зависит от покупателя.
«Дом»: От момента проектирования здания или офисного центра до момента его ввода в эксплуатацию проходит не меньше пяти лет. Таким образом, если начали проектировать до кризиса, когда еще все было «шоколадно», а сдается это сейчас, то что будет происходить с той недвижимостью, что построили?
Илья: Следует разделять рынок на офисную недвижимость и жилую. С жилой мы немного разобрались. Те девелоперы, которые вовремя начали ориентироваться на конечного потребителя, не прогадали. Но так получается, что «вовремя» в плане пятилетнего горизонта развития проекта реагировать очень сложно. Поэтому, каждая выходящая на продажу новостройка снижает возможность продажи более ранних построек: в новых проектах учтен опыт прошлых, применены привлекательные технологии, улучшен квартирный ряд.
Если говорить об офисной недвижимости, ситуация намного хуже. После кризиса 2008 года прекратили заказывать проекты офисов. А значит, в пятилетнем горизонте они не планируются.
Тут надо немножко углубиться в историю вопроса. В 1998 году офисов в столице было крайне мало и после кризиса, когда бизнес стал активно развиваться, был спровоцирован взрывной спрос на офисные помещения, который продолжался до 2008 года. Но в офисной недвижимости как и в жилье, от того момента, как девелопер начинает чувствовать спрос, до того момента, как здание вводят в эксплуатацию, проходит около пяти лет. В 1999 году все почувствовали спрос, а это значит, что первый хороший качественный офис начал вводиться в 2004 году. И вот стали появляться разные проекты, и В-класс, и А-класс. В центре Москвы, в основном, конечно, А-класс. Дошло до того, что 2006-2007 году были сформированы сначала негласные, а потом вполне официальные правила, что в центре Москвы больше офисов строить не надо. Город начал чувствовать суточную маятниковую миграцию: когда утром на машинах все едут в центр, а вечером назад. Но сила желания инвесторов офисных зданий была огромна, процессы проектирования и строительства были запущены, разрабатывались, в том числе, и проекты, которые должны были вводиться 2010-2011 годах. Как результат, сейчас в Москве стоят недостроенные бетонные коробки офисных зданий, их можно увидеть в любом районе.
Казалось, что существует огромный рынок, что такое количество людей ходят, ищут себе помещения, что это будет все обязательно реализовано. А в действительности, спрос закончился, как только начался кризис.
Проектирование единственного офисного здания, выполняемого сейчас нашей мастерской, кажется, будет тоже заморожено.
«Дом»: Расскажите, почему московские офисные здания так похожи на европейские? Причем на образцы двадцатилетней давности.
Александра: Я бы сказала, что это не столько вопрос подражания западным аналогам, сколько наглядная иллюстрация влияния глобализации на архитектуру. Новая культура ведения бизнеса, принципы планирования офисных пространств — все это пришло к нам с Запада. Современный офис в России по сей день выглядит так же, как офисы начала 19 века в Соединенных Штатах, те же просторные залы со свободной расстановкой мебели, ставшие возможными в момент развития сталелитейной промышленности и при снижении стоимости металлических балок, те же большие окна — наследие тех времен, когда солнечный свет был основным средством освещения и повсеместно принятое сейчас соотношение высоты и глубины помещений по-прежнему является «погоней за солнечным светом».
Офисная архитектура в современном понимании — это технология и эффективность. Кстати, из тенденций последних лет, могу отметить, что многие авангардные, яркие проекты офисных центров, в которых ради мощного визуального эффекта пренебрегли функциональностью внутренних помещений, так и стоят незаполненными арендаторами. Конечный потребитель циничен и голосует рублем за рациональность.
«Дом»: А как же русская самобытность? И вообще, существует русский офисный стиль или это оксюморон?
Илья: Характер офисного пространства меняется одновременно с характером работодателя, привычками и потребностями бизнеса.
Традиционно для дореволюционной России и СССР была характерна кабинетная система, где в каждой комнате есть одно окно, а между кабинетами тянется огромный и мрачный коридор. Сегодня такая «кабинетная система» с точки зрения застройщика — это огромная потеря пространства! А так как перестройка принесла резкую смену в деловые привычки, открыла рыночные взаимоотношения, архитектура, как следствие, тоже совершила «прорыв» в сторону эффективности.
«Дом»: То есть мы прошли путь от офисного здания МИДа или здания ТАСС до «Москва Сити» куда быстрее, чем Запад?
Илья: Да, мы, фактически, перепрыгнули пару этапов и, если бы не долгострой, уже давно наслаждались бы завершенным результатом.
«Дом»: Каким будет следующий шаг в офисной архитектуре?
Александра: Исчезновение офисов.
Илья: Исчезновение офисов в центре города.
Александра: Удаленный доступ и развитие технологий решают множество проблем. Спрос на офисы меняется. В последнее время все чаще при общении с заказчиками нам приходится сталкиваться с тем, что речь идет только о формировании фронт-офиса: презентационной части, где сидит «генералитет» компании, где ведутся переговоры и красивая секретарша наливает кофе. А весь бэк-офис тем временем расползся по огромной плоскости, и все сотрудники работают там, где им удобно.
Илья: В своей работе мы постоянно с этим сталкиваемся. Например, сейчас мы консультируем один интересный проект в Уфе. Там работают прекрасные проектировщики, которые регулярно пересылают нам материалы, мы смотрим, отсылаем рекомендации, спорим и общаемся при помощи конференц-связи. Такой вид взаимодействия нисколько не снизил качество проектной работы, а скорость принятия решений, напротив, возросла.
«Дом»: Какие ожидания могут быть у потребителя в отношении эконом-застройки?
Илья: В одном из наших проектов Александра придумала ввести в квартирографию объекта квартиры, которые мы назвали «евро-двушки». И в строящемся комплексе «Донской Олимп» все эти квартиры мгновенно раскупили. В этой квартире, при стандартном размере спальни, была сделана большая кухня, что позволило рассматривать её как кухню-гостиную.
Так же в комплексе есть почти традиционные двухкомнатные квартиры в которых предусмотрены два места под санузлы, которые разнесены в разные части квартиры. Тем самым мы добавили в планировку элемент гибкости, который позволяет, изменяя зонирование, по-разному использовать квартиру не получая согласований перепланировки. Вообще, современный покупатель квартир заслуживает того, чтобы единожды заплатив за квартиру не заниматься потом согласованиями, огромными вложениями в ремонты и так далее.
Считаю, что на смену привычных пока еще квартир продаваемых «со свободной планировкой» должны прийти квартиры, выполненные под чистовую отделку или даже квартиры с качественной отделкой от которой не захотят отказываться 80 процентов покупателей. В ближайшие три года застройщики это поймут и выйдут на рынок с таким предложением. Таким образом, квартиры, которые продаются «в бетоне» без отделки, будут просто выдавлены с рынка. А если говорить о ценах, то разница между отделанным и не отделанным жильем на хорошем европейском уровне в эконом-классе составляет около 7 000-12 000 рублей за метр, если это делать сразу при строительстве. Застройщик может предлагать на выбор варианты полов, плитки, обоев, покраски — все по 2-3 варианта. И покупатель получает уже готовую квартиру. Это первое.
Второе, это повышение внимания к качеству придомовых территорий и улучшение входных групп. Еще одну тенденцию следует отметить: в жилье будут внедряться дешевые, но очень эффективные IT-технологии. Например, подходит ребенок к дому, и дверь дома сама перед ним открывается, потому что у него к курточке приклеен чип. Эти маленькие хитрости стоят копейки, а качество жизни повышают значительно.
Внимание к деталям жилья, вот что собственно будет происходить. И это будет уже совсем скоро, кризис только поспособствует этому.
«Дом»: Кстати, про застройку города. Не могу не затронуть вечный спор между архитектурой Питера и Москвы. Цельность Питера была заложена иностранцами, которые спроектировали европейский город с единой архитектурой в достаточно короткие сроки. Почему в Москве не удается добиться этой цельности уже столько лет?
Александра: Потому что Москва не была построена на болотах во исполнение политической воли. История развития Москвы — это путь эволюционный, а у Питера — революционный.
Илья: Вы думаете, что город строят проектировщики, архитекторы? Нет. В строительство города, кроме природных, вовлечены несколько «источников силы», архитектор их только суммирует и выдает в камне. На самом деле, строит кто?Деньги, жители и власть. Может меняться только пропорция и последовательность этих трех источников. Так вот, Москва всегда строилась эволюционируя: теряя и приобретая столичные функции, становясь центром развития бизнеса и центром власти. В 90-е строили в основном деньги. В 2000-е власть и деньги, в 2010-е жители, деньги и власть. Поэтому и стили у Москвы разные. Были «пришлые» деньги, появлялись «пришлые» стили. По географии источников финансирования «московских денег» в развитии Москвы, наверное, меньше 30 процентов.
Александра: Но при этом в разные эпохи власть ставила разные задачи. Еще какие-то 15-20 лет назад основной задачей, которую ставили перед руководством Москомархитектуры, было преодоление разрыва с Западом, который существовал в те годы во всех сферах деятельности. Первоочередными проблемами были отсутствие общей стратегии развития города и отсутствие постоянного инвестиционного потока. Основной потребностью — элементарное приведение города в порядок. Тогда надо было найти инструменты воздействия на игроков рынка, которые были бы понятны, доступны и реализуемы, чтобы вывести город на качественно другой уровень.
Илья: Деньги в архитектуру города пришли в начале 2000-х, и эти деньги укрепили власть. Сейчас мы уже видим, как власть управляет городом: появляются новые пешеходные улицы, общественные пространства, новое качество архитектуры. Это значит, что власть стала работать. Потому что Москва стала инвестиционно привлекательной, власть поверила в себя и постепенно эволюционировала. Да, люди сменились, но мы говорим о явлении в целом. Власть выросла и играет серьезную роль. Вот, например, тот же проект комплексной застройки территории ЗИЛ. Если, дай Бог, Сергею Кузнецову (главный архитектор Москвы – прим. ред.) удастся сделать то, что он задумал вместе с архитектором Юрием Григоряном , то это будет выход на совершенно другой качественный уровень, а на территории бывшего завода превратится в городскую территорию совершенно нового качества.
Александра: В целом же, мы оптимистично смотрим в будущее — на смену сложному кризисному периоду обязательно придёт период возрождения, а приобретённый опыт ляжет в основу обновленной архитектуры и нового понимания города, как места для людей.
Справка:
Илья Машков и Александра Кузьмина – сооснователи архитектурно-проектной мастерской «Мезонпроект». На сегодня по чертежам мастерской только в Москве строится около 300 000 квадратных метров зданий. Из сданных объектов – жилой комплекс «Дом при Академии наук» на ул. Косыгина; Здание фонда Рукавишникова на Земляном валу; комплексная застройка Лужнецкой набережной; строящийся жилой комплекс бизнес класса «Донской Олимп» и жилой комплекс «ЗаМитино» эконом класса, элитный жилой дом во Всеволожском переулке и пр. Творческий тандем принимал участие во Всемирном фестивале архитектуры в Сингапуре (WAF2013), разработал проект комплексной реконструкции набережной в американском Майами и мемориал Холокоста в Атлантик-Сити.