С появлением современных жилых комплексов вечная проблема хранения старых фотоальбомов, удочек, палаток, обуви, которую жалко выбросить, и прочего хлама, казалось бы, ушла в прошлое. Не надо больше крепить лыжи к потолку лоджии, нет нужды вешать велосипеды на гвозди в общих коридорах и заваливать шкафы антиквариатом. Чего только не предлагают застройщики клиентам, страдающим острым вещизмом, — ниши, кладовки, келлеры, темные комнаты, гардеробные. Мы решили разобраться, во сколько обходится собственникам квартир любовь к лишнему.
Самые скромные решения для хранения вещей, по понятным причинам, представлены в эконом-классе. «Как правило, в эконом-классе редко встречаются предложения от застройщиков на выкуп помещений под кладовую, находящуюся вне квартиры, — комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — На наших объектах (жилые комплексы «Некрасовка», «Новые Островцы», «Октябрь») застройщики в некоторых видах планировок предполагают обустройство темных комнат, либо гардеробных. Обычно это выглядит как неогороженная стенами часть квартиры либо ниша в стене, которую при желании покупателя можно огородить и сделать отдельный вход, либо установить встроенный шкаф. Данные кладовые либо темные комнаты обычно располагаются в самих квартирах в помещениях, которые в силу технических причин не смогли присоединить к комнате, либо санузлам».
По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, в панельном типовом жилье кладовки небольшие, обычно один на два метра, входящие в состав квартиры. Особой радости у покупателя бюджетного жилья наличие кладовки не вызывает: метр темной комнаты стоит столько же, сколько остальные, более полезные, метры. Таким образом, покупатель вынужден дорого платить за цивилизованное хранение — выбор, которого сам он, по сути, не делал.
В комфорт-классе и других, более дорогих сегментах, большинство девелоперов осознают нелюбовь покупателей к навязанным решениям, поэтому самый популярный сегодня формат помещений для хранения — это кладовые, расположенные за периметром квартир: в подвалах, цокольных этажах или в составе подземных паркингов.
«В жилых комплексах Urban Group представлены кладовые помещения, которые находятся на цокольных этажах зданий, — рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании. — Это полноценные помещения, которые полностью отвечают требованиям безопасности. Более того, в них проведено электричество, а температура даже в самых холодный период не опускается ниже плюс пяти».
Аналогичные решения, площадью от одного-двух до нескольких десятков квадратных метров, с отоплением и освещением, представлены во многих жилых комплексах Москвы и Подмосковья. Интересный вариант кладовки предлагается в проекте «Аристово-Митино»: здесь помещения в цоколе имеют окна, так что покупатели квартир на первом этаже могут сделать двухуровневую квартиру. При этом площади у кладовых немаленькие — от 23 до 55,7 квадратных метров.
Новое для российского потребителя слово — келлеры, видимо, это маркетинговая производная от английского cellar — подвал, погреб. Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development: «В наших проектах мы предусмотрели возможность покупки отдельных келлеров, чтобы собственники апартаментов не расходовали полезную площадь своего жилья для хранения вещей. В Loft Garden и Loft Post мы предлагаем келлеры на цокольном этаже площадью от пяти до 25 квадратных метров». В клубном доме Tivoli под келлеры выделен практически весь цокольный этаж.
Еще одно новомодное слово — клаусы — кладовые, расположенные в пространстве паркингов. «В современных жилых комплексах кладовки редко входят в состав квартир, обычно это отдельные помещения, зачастую на территории паркингов, так называемые клаусы», — говорит Софья Лебедева. Например, такие есть в ЖК «Рациональ» (Реутов) на территории подземного паркинга, в ЖК «Новое Бисерово», «Новый Зеленоград».
Свои решения для хранения есть и в малоэтажных многоквартирных комплексах: так, в рамках проекта «Большое Завидово» строится квартал малоэтажных домов, и в каждом из них можно приобрести часть подвала. Помещения, не занятые коммуникациями, девелопер «нарезал» на небольшие участки площадью 5-8-10 метров и продает их исключительно покупателям квартир. «Стены» кладовых сделаны из сетки рабицы — чтобы жители не злоупотребляли возможностью складировать в подвале все, что душе угодно. «Управляющая компания должна следить, чтобы подвал не превратился в склад ГСМ или овощебазу, чтобы соблюдались нормы противопожарной и санитарной безопасности. Поэтому весь подвал просматривается насквозь», — поясняет Дмитрий Окороков, президент ООО «Завидово Девелопмент».
Конечно, наиболее удобно было бы располагать подсобные помещения на этажах, но это запрещено. «На лестничных площадках никаких кладовых застройщики не предусматривают, поскольку это места общего пользования и в частное пользование их отдавать нельзя», — поясняет Алексей Оленев, руководитель департамента новостроек Est-a-Tet.
Ему мягко противоречит заместитель генерального директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева: «В проекте Re:form, который расположен в шаговой доступности от станции метро «Преображенская площадь», предусмотрены кладовки на каждом этаже здания». Но Re:form — это апарт-комплекс, к нему не применимы строгие нормы, действующие в отношении обычного жилья.
Конечно, один из ключевых факторов, определяющих, что именно выбрать, — цена вопроса. Будем разбираться. Кладовая в квартире объективно оказывается довольно затратным вариантом: каждый квадратный метр, отводимый под хранение хлама, стоит точно так же, как используемая жилая площадь. В частности, поэтому в квартирах такие помещения сегодня устраиваются чаще всего «по остаточному принципу» — если вариант другого функционального использования невозможен. Что касается стоимости метра «отдельно стоящей» кладовки, стоимость метра может быть существенно ниже, чем в квартире. «Метр в квартирах в нашем подмосковном ЖК “Рациональ” стоит около 100 тысяч рублей, а в кладовке на цокольном этаже — вдвое меньше, порядка 50 тысяч», — рассказывает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева. Сопоставимые цифры называют и другие опрошенные «Домом» эксперты. Цифры для Москвы, конечно, выше: по данным Ирины Доброхотовой, это могут быть 100-120 тысяч рублей за метр, как раз примерно вдвое меньше, чем средняя стоимость метра в новостройках «старой» Москвы.
Что касается полной стоимости «лота», для Подмосковья это обычно 150-250 тысяч рублей, в зависимости от проекта. В Москве разброс тоже немалый: как говорит Яна Сосорева, купить отдельную кладовку можно в среднем по цене от 200 000 до 700 000 рублей, но минимальная здесь сумма — это Новая Москва. В дорогих ЖК планка выше: например, в ЖК «Донской Олимп» кладовые помещения, по словам Максима Зорина, руководителя департамента продаж жилой недвижимости компании «ЛСР.Недвижимость-Москва», оцениваются в 400-1 200 тысяч рублей.
Мнения экспертов относительно востребованности подсобных помещений расходятся. Так, Ольга Кузнецова утверждает, что люди постепенно избавляются от «советской» привычки хранить зимнюю резину на балконе, а половину шкафов заполнять зимней одеждой, поэтому келлеры раскупаются очень быстро.
С ней согласен заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов: «В наших проектах мы наблюдаем большую заинтересованность жителей в покупке кладовых помещений. И это неудивительно: во-первых, такие помещения функциональны — они позволяют хранить не только большие предметы, но даже и сезонные вещи. В результате освобождается достаточно много пространства в гардеробных. А во-вторых, в некоторых наших комплексах архитектурное решение предусматривает незастекленные балконы, что не позволяет жителям хранить там даже небольшие вещи».
В свою очередь, руководитель отдела продаж Sminex Татьяна Майорова объясняет популярность внешних кладовых помещений нежеланием «перегружать» квартиру всевозможными шкафами: «Учитывая разницу в стоимости квадратного метра в жилом помещении и в келлере, многие наши покупатели не только готовы доплачивать за такие полезные метры, но и нередко покупают сразу две кладовые комнаты».
Но есть и противоположное мнение. Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty, отмечает, что в большинстве случаев кладовка — это не необходимость, а данность: покупатель воспринимает ее как часть продукта, который предлагает застройщик. «Как показывает практика, в наших прошлых проектах «Бутово Парк» и «Бутово Парк-2» такими помещениями активно интересовались лишь 5-10 процентов покупателей», — признается он.
Максим Зорин с коллегой согласен: «В сегменте масс-маркет доля покупателей, желающих приобрести кладовое помещение, составляет порядка 20 процентов. Остальные 80 полагают, что кладовка — это излишество, и предпочитают хранить вещи в платяных шкафах, стеллажах на балконах, на лестничных клетках. Вместе с тем, отзывы клиентов, купивших кладовки в масс-маркете, свидетельствуют о том, что это очень удобно и они довольны данным приобретением».
Показателен пример, который приводит Яна Сосорева: в проекте Re:form сейчас действует специальное предложение, в рамках которого у покупателей есть выбор — можно воспользоваться акцией, сэкономив на покупке апартаментов до 764 тысяч рублей, либо заменить скидку на подарок — кладовку площадью от 1,5 до 4,2 квадратного метра. Большинство клиентов делают выбор в пользу скидки.
Помочь россиянам не «разбазаривать» ценные жилые метры могли бы склады индивидуального хранения, но опрошенные эксперты уверены, что распространенный на Западе формат self storage вряд ли сможет завоевать сердце наших потребителей, избавив их от привычки хранить ненужные вещи в квартире или в непосредственной близости от места проживания. И дело, прежде всего, в ментальности самих граждан — чисто психологически им комфортнее, когда велосипеды, газонокосилка и дачный гамак находятся рядом — даже если за окном лютая зима.
Вторая причина непопулярности self storage лежит в экономической плоскости. «Стоимость аренды такого помещения обходиться клиенту примерно в 1-1,5 тысячи рублей за метр в месяц, — говорит Филипп Третьяков. — Таким образом, за 12 месяцев аренды бокса средней площадью около четырех квадратных метров придется заплатить порядка 48 тысяч рублей». Для сравнения: в США стоимость аренды ячейки составляет от 100 долларов в год, и мобильным американцам, действительно, проще оставить дорогие сердцу вещи в другом штате, чем брать их с собой при каждом переезде.
Помимо «загадочной русской души» и дороговизны, популяризации self storage препятствует логистика: по данным компании «Сити-Бокс», на всей территории России работают не более 70 терминалов складов индивидуального хранения, и хотя большинство из них сосредоточено в Москве, быстрый доступ к ним есть далеко не у каждого жителя города. Максим Зорин отмечает: «В кладовое помещение, расположенное в подвале или паркинге собственного дома, жилец может заглянуть в любое время суток. Чтобы посетить терминал, нужно выделить время для поездки, а это неудобно». С ним согласен Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс»: «Придомовые кладовки дают преимущество хранения на «расстоянии вытянутой руки» — и этого склады индивидуального хранения не заменят».
Софья Лебедева, в свою очередь, отмечает общую нелюбовь россиян к арендному формату. По ее словам, при наличии альтернативы — когда можно купить, а не арендовать — наши покупатели выберут первое. «Многие даже покупку кладовки рассматривают как вложение денег, как возможность заработать на этом. Например, хранить за плату автомобильные шины соседей», — поясняет эксперт. Иными словами кладовка — это полноценная собственность, что гораздо привлекательнее для российского потребителя, чем непонятный self storage американского происхождения.
И все же большинство экспертов считают, что совсем «хоронить» этот заморский формат хранения вещей не стоит: потребность в складировании имущества — сезонном или постоянном — в России крайне высока. «Self storage только начинают развиваться, большинство людей просто не успели оценить удобство и эффективность этой системы хранения, — резюмирует Ирина Доброхотова. — В Москве и Санкт-Петербурге потенциал к росту формата self storage велик, особенно если такой склад появится в каждом районе, а цены будут более доступными».