Экономическая турбулентность, скачки рубля, очереди в офисах застройщиков — декабрь в этом году выдался не самым спокойным. С чем мы уходим на каникулы? Как вести себя на рынке недвижимости в 2015-м? Что делать тем, кто планирует покупку или продажу? И верить ли заверениям застройщиков о том, что покупать нужно срочно — иначе цены взлетят? Своим мнением с «Домом» делится Елена Юргенева, региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS:
Хочу сразу всех предостеречь от поспешных действий. За 25 лет профессиональной деятельности в сфере недвижимости это третий кризис, поэтому на многие явления я смотрю философски. Возьму на себя смелость дать несколько советов участникам рынка недвижимости.
В первую очередь, спокойствие и только спокойствие. Не стоит реагировать на призывы застройщиков прямо сейчас вносить первый платеж за их новостройку, поскольку «грядет повышение цен». Полагаю, смысл таких заявлений всем очевиден: застройщикам надо как-то закрывать финансовый год, и тут не грех воспользоваться паническими настроениями граждан и попытаться убедить их сделать покупку сейчас. «Повышение» на бумаге легко организовать в любой момент. В прайс-листе можно и 30 процентов добавить, в любом случае через пару месяцев придется объявить «спецпредложение» в виде скидки на эту сумму, так как очередей из покупателей, мягко скажем, не предвидится: доходы у населения рублевые и в 2015 году они сильно сократятся. Особенно сложно в кризисный период продать новостройку, находящуюся на любом этапе строительства, кроме финального. Клиенты помнят предыдущие «обвалы» рынка и последовавшие массовые банкротства девелоперских компаний, поэтому рисковать и вкладывать «в котлован» мало кто готов.
Тот факт, что всплеск активности на рынке в 2014 году не привел к росту цен, свидетельствует о серьезных проблемах с платежеспособностью покупателей. Сегодняшняя ситуация в корне отличается от той, которая сложилась в докризисных 2006-2008 годах, когда доходы населения росли, а банки предлагали привлекательные условия по ипотеке. Однако после высокой активности покупателей в 4 квартале 2014 года логично предположить, что в начале 2015 года рынок недвижимости ожидает существенное снижение спроса. Таким образом, о подорожании говорить пока не приходится, даже о незначительном. Если уж цены не выросли в период панического спроса, надеяться на их рост в период спада крайне трудно. Я предполагаю, что волну массового снижения цен мы увидим в марте-апреле.
Итак, что я порекомендую в 2015 году продавцам и потенциальным покупателям недвижимости.
Покупателям с рублевым накоплениями я советую не суетиться и воздержаться от закрытия депозитов. Независимо от того, с какой целью вы покупаете недвижимость для себя, сдачи в аренду или перепродажи, скоро у вас появится шанс приобрести что-то по очень привлекательной цене. Ждать долго не придется, уже весной во всех сегментах рынка появится предложение по демпинговым ценам. Вот тогда и вкладывайте смело свои сбережения в недвижимость! Дно на рынке недвижимости, равно как и на фондовом, прощупать крайне сложно, не торопитесь принимать решения, не посоветовавшись с профессионалом.
Мои рекомендации продавцам. Многие будут говорить вам, что «рынок стоит», и «ничего не продается». Это не соответствует действительности. Продается все и в любых экономических условиях, вопрос лишь в цене.
Чем скорее вы приведете цену на ваш объект в соответствие с реалиями рынка, тем лучше. Платежеспособный спрос как на городскую, так и на загородную недвижимость сейчас сосредоточен в сегменте готовых объектов «под ключ», и это понятно: покупатели опасаются начинать ремонт, поскольку это процесс, рассчитанный на несколько месяцев или даже лет, с непредсказуемым бюджетом (не исключено, что смета на отделочные материалы, технику и предметы мебели вырастет в несколько раз, а доходы в несколько раз уменьшатся) и плохо прогнозируемыми сроками завершения. Поэтому, если у вас объект «в бетоне», надо дисконтировать, чтобы ваше предложение выглядело по цене на порядок выгоднее в сравнении с аналогичным объектом «под ключ».
Второй важнейший фактор! Спросом пользуются, в первую очередь, объекты, цены на которые зафиксированы в рублях. Имейте это в виду и при установлении цены на свой объект проанализируйте цены уже свершившихся сделок. Не надо заниматься самодеятельностью и искать данные в интернет-источниках, они содержат информацию о запрашиваемых ценах, которые в текущей ситуации могут в разы отличаться от реальных. Многие общедоступные базы объектов не обновляются месяцами!
Пересчитать стоимость загородного дома или городской квартиры в рубли можно следующим образом: долларовая среднерыночная цена на объекты аналогичного качества и местоположения, умноженная на 40-45. Таким образом, если мы рассматриваем квартиру площадью 100 квадратных метров в многоквартирном доме, где средняя цена на текущий момент (на дату публикации материала, — прим. ред.) составляет 12 тысяч долларов, ее справедливая цена равна 1,2 миллиона долларов, а на рынок я рекомендовала бы выставить ее по цене 48 миллионов рублей.
Выставлять сейчас по цене трехмесячной давности и в долларовом эквиваленте нет смысла: вы просто упустите период активного покупательского спроса, а в 2015-м рынок недвижимости ожидает серьезное снижение активности, и продать объект станет на порядок сложнее.
Если вы затрудняетесь сделать сравнительный анализ, обратитесь к профессионалам рынка, располагающим сведениями о свежих, я подчеркну — свежих, то есть не далее месячной давности — сделках по объектам в данном сегменте.