2015 год обещает быть интересным, но явно непростым: экономика недвусмысленно дает нам понять, что расстановка сил на рынке недвижимости поменяется. Мало того, в новых обстоятельствах изменится и сама городская среда, которую во многом формируют привычные и вечные вроде бы составляющие: магазины, рестораны, салоны красоты… Похоже, московские улицы в наступающем году будут выглядеть не так, как в уходящем.
Из-за скачка курса валют многие магазины, салоны красоты, кафе и рестораны больше не справляются с выросшей арендной ставкой и в массовом порядке освобождают занимаемые помещения. Явление масштабное: по данным мониторинга группы компаний RRG, к началу декабря количество предлагаемых в аренду помещений выросло по отношению к лету почти вдвое, если считать по объектам, и ровно вдвое — по площади. И, как говорит Руслан Исхаков, консультант отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield, количество пустующих помещений только увеличится. «Торговые сети производят тотальную оптимизацию. Сейчас осталось очень много договоров, заключенных еще до 2012 года — на очень высоких условиях по ставке. На сегодняшний день для продолжения ведения бизнеса арендаторы должны просить скидки до 50 процентов, что очень непросто с собственниками помещений такого формата», — объясняет эксперт.
Получается почти по классике — низы не могут платить арендную ставку, верхи не хотят ее снижать. Дошло уже до повторения одного из скандалов прошлого кризиса — только тогда для противостояния валютным ставкам объединялись представители розничной торговли, а сейчас — рестораторы, которые подписали так называемое «джентльменское соглашение»: не занимать те помещения, которые освобождают коллеги, которым не по плечу арендная ставка.
Кроме этого благородного намерения 30 подписавших его рестораторов хотят и обезопасить себя на будущее: в тексте содержится предложение сделать нормой длительный срок арендного договора (10 лет, а не 3-5, а по самым топовым улицам и того меньше: от года до трех, как сейчас) и «отвязать» арендную ставку от валютных курсов, зафиксировав ее в рублях. Вряд ли это получится, считает Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ретейла компании JLL: «Соглашение рестораторов — метод давления на рынок, попытка привлечь внимание к проблемам отрасли. Однако на законодательном уровне оно, на наш взгляд, вряд ли найдет поддержку — сейчас есть более масштабные насущные проблемы». Так что помещения потихоньку освобождаются, и далеко не все они быстро заполнятся снова.
«Сейчас фактически не востребованы помещения на центральных улицах Москвы, очень дорогие помещения у станций метро, — рассказывает Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty. — Зато спросом пользуются помещения в жилых массивах под продуктовые магазины, дешевые парикмахерские и салоны красоты, ломбарды и дисконт-аптеки. В целом же уровень вакантных площадей, по нашим оценкам, сейчас около 10-12 процентов, а в 2015 году в зависимости от того, как будет развиваться ситуация в экономике, этот уровень вырастет до 15-25 процентов». При этом, говорит Белых, самый тяжелый удар придется именно на магазины, торгующие товарами «для среднего класса»: концептуальные ювелирные точки, дорогая одежда, магазины здорового питания, милых мелочей, а также кафе и рестораны. Всего ничего — на то, что в «капковские» годы сделало Москву приятным для жизни местом.
На Тверской улице сегодня довольно большой объем свободных помещений, приводит пример председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников, — больше десяти процентов: «И количество пустых помещений увеличивается практически во всех торговых коридорах города».
«На рынке явно присутствует нарастающая истерия, и сейчас важно, чтобы все его участники сохраняли адекватность и, как посоветовала глава ЦБ, "адаптировались к новым условиям". Существенные изменения мы увидим в феврале-марте, когда стартует новый деловой сезон», — говорит директор департамента торговой недвижимости компании Praedium Сергей Камлюк, имея при этом в виду, что те изменения, которые есть на рынке сейчас — это еще цветочки, реальное влияние кризиса на высвобождение помещений будет заметно к весне.
«Я ожидаю, что количество ресторанов, особенно в спальных районах будет существенно сокращаться. И если центральные улицы при условии снижения ставок еще смогут как-то держаться, то на окраинах рынок общественного питания будет умирать. При этом заменить таких арендаторов будет непросто, по крайней мере в первые полгода, если только помещение не подойдет под продуктового оператора или какой-то другой востребованный вид деятельности», — прогнозирует Белых.
К слову, в начале осени представители компаний, занимающихся подбором помещений свободного назначения на первых этажах, в неофициальной беседе несколько раз упоминали «Дому» о тенденции увеличения числа запросов на поиск таких объектов, которые можно было бы впоследствии продать как апартаменты.
Впрочем, даже если тенденция закрепится, жилье на месте магазинов будет появляться, скорее, в спальных районах, где это как капля в море — еще до кризиса в некоторых новых микрорайонах, по данным RRG, пустовало до 60 процентов коммерческих помещений на первых этажах, в основном из-за неформатности этих помещений и отсутствия анализа конкурентной среды. На центральных улицах жилье места уходящих с рынка бутиков вряд ли займет.
«Ликвидное торговое помещение около 100 квадратных метров может приносить собственнику порядка миллиона рублей в месяц. Апартаменты с арендой по той же ставке в миллион в месяц имеют совсем иные характеристики, и уж точно не имеют входной группы с первой линии основных торговых магистралей, — ставит точку в вопросе Руслан Исхаков. — Я не совсем уверен, что кому-то захочется жить на первом этаже Тверской, в 100-метровом помещении без отделки и с окнами-витринами в пол».
Что же будет происходить? Видимо, при сохранении нынешних тенденций на московских улицах будет появляться все больше темных пустых витрин, а общий вектор торговли станет дрейфовать в сторону экономкласса. Получится своего рода визуальная метафора кризиса.
Во всяком случае, уровень концептуальности московских торговых улиц (продуманное формирование торговых коридоров — так, чтобы создавалась «синергия» арендаторов, а прохожий проводил время, переходя из одной торговой точки в другую, гуляя по улице, как по торговому центру) ощутимо снизится. Нет, на Столешниковом вряд ли начнут торговать китайским ширпотребом, а в Камергерском — квашеной капустой, но все-таки «в среднем по городу» мы окажемся ощутимо отброшенными назад — от европейского подхода в уличной торговле к азиатской эклектике.