2014 год закончился для многих россиян довольно нервно: ослабление рубля, новая ключевая ставка ЦБ и связанное с ней резкое ужесточение условий по ипотеке заставили поторопиться тех, кто планировал на горизонте ближайших лет решить квартирный вопрос, а также подстегнули располагающих свободными деньгами к покупке предметов далеко не первой необходимости — скажем, нескольких телевизоров или дорогостоящей сантехники. Среди таких «эмоциональных» инвестпокупок почетное место заняли… квартиры в новостройках.
«Число инвестиционных сделок, по сравнению с декабрем прошлого года существенного выросло, что было связано с желанием граждан сохранить свои деньги на фоне ослабевшего рубля и других политических и экономических проблем, — рассказывает заместитель генерального директора по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сосорева. — В декабре 2014 года таких сделок было в 2-3 больше, по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. В конце уходящего года доля инвестсделок по ряду проектов достигла 60-70 процентов, хотя раньше на них приходилось 20-30 процентов».
Число инвестиционных сделок в проектах Urban Group по сравнению с декабрем прошлого года выросло в четыре раза, рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании: «Если за аналогичный период 2014 года в жилых комплексах доля инвестиционных сделок была около 5 процентов, то в декабре этого года мы зафиксировали 20 процентов таких сделок». Причем порядка 10 процентов клиентов, купивших квартиры за этот период, изначально собирались потратить свои деньги на покупку нового дорогого автомобиля, но поменяли это решение из-за резкого ослабления рубля, говорит Блинов.
Особенность «панических инвестиций» конца 2014 года — в том, что вложившиеся не рассчитывают на быструю прибыль, а думают скорее о спасении средств: скорого роста цен на рынке недвижимости не ждут. Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», прогнозирует 2015-му разнонаправленную динамику цен: наиболее качественные проекты, возможно, продемонстрируют рост до одного или даже двух процентов за год, проекты «попроще», напротив, снизят цены на несколько процентов. «Мы сами выступаем как инвесторы, но в декабре все сделки мы отменили в связи с тем, что цена выросла только за счет временного ажиотажа, и прогнозировать доходность в связи с колебаниями цены стало невозможным, — рассказывает Ольга Гусева , коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость». —Если же говорить об инвесторах-“физиках”, то, безусловно, вырос объем сделок с целью сохранения сбережений: не менее 30-35 процентов». В прошлом году, говорит эксперт, средний объем таких инвесторов на объекте составлял от 10 до 20 процентов. Эти же цифры подтверждает и статистика компании «ЛСР. Недвижимость-Москва»: в прошлом году инвесторов в среднем по рынку было порядка 15 процентов, сейчас их количество заметно выросло.
Таким образом, люди вкладываются в недвижимость, чтобы не пропали средства. Как еще можно извлекать прибыль из приобретенной недвижимости, пока прогнозировать, когда и насколько она вырастет в цене, довольно сложно? Первое, что приходит на ум — сдавать в аренду. Но спрос на рынке аренды сейчас ажиотажным не назовешь — кризис есть кризис, определенный отток арендаторов из Москвы наблюдается уже сейчас, и скорее всего, тенденция сохранится в обозримом будущем. Так каковы шансы сдать в аренду квартиру в новостройке?
«На примере нашего проекта, новостройки для последующей сдачи в аренду приобретают 20-25 процентов покупателей. Как правило, для самого инвестора, когда речь идет о новостройке, особенно на начальном этапе строительства, первоочередное значение имеет стоимость. Но, чтобы в будущем не испытывать проблем с привлечением арендаторов, следует обращать пристальное внимание на характеристики, которые являются определяющими для них: транспортная доступность и удаленность от метро, площадь, функциональность планировки», — рассказывает коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов.
Если арендный бизнес — изначальная цель вложений, новостройке лучше предпочесть вторичку. «Квартира, купленная на первичном рынке, даже в высокой стадии готовности, требует, как правило (если куплена без отделки), более длительного и дорогостоящего ремонта: электрической разводки, штукатурки стен, а иногда и возведения межкомнатных стен, установки сантехники и т.д., — рассуждает Елена Щепкина, ведущий аналитик группы компаний «Премьер», — кроме того, арендаторам не нравится снимать квартиру в доме, где постоянно идет ремонт, где постоянно громко стучат и выносят строительный мусор».
Но частным инвесторам арендный бизнес сам по себе не так интересен: окупается вложение слишком долго. В большинстве своем, арендодатели «вторички» не покупали квартиру специально для этой цели, а, скажем, получили в наследство. Как и ажиотажные инвесторы конца 2014 года, конечно, покупали не ради арендного бизнеса. Другое дело, что эту возможность получить хоть какой-то дополнительный доход можно не упускать.
Ставки, на которые сегодня стоит ориентироваться в демократичном сегменте — 20-30 тысяч рублей в месяц для однокомнатной квартиры, 35-40 — для двухкомнатной. Имеется в виду, что квартира готова к въезду арендаторов и расположена в приемлемой доступности от метро, при этом нижняя планка — это Подмосковье, верхняя — «старая» Москва.
Оптимальный вариант на первичном рынке, с учетом симпатии арендаторов ко вторичному жилью — квартира с недорогой отделкой. Таких ЖК много строится в ближнем Подмосковье, есть они и в окраинных районах Москвы. «У инвесторов, которые приобретают квартиры в новостройке для дальнейшей сдачи в аренду, как правило, наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатной квартиры в готовом доме, желательно с отделкой», — соглашается Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость». Той же точки зрения придерживается и Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда»: по словам эксперта, в демократичном сегменте предпочтительнее квартиры с отделкой, независимо от планов на дальнейшее использование недвижимости. «Делать качественный ремонт в период усадки дома, если речь идет о новостройках, нет смысла, а самый простой ремонт позволяющий использовать квартиру сразу после получения ключей – неоспоримое преимущество», — говорит Жукова.
Основные параметры, делающие квартиру привлекательной для арендатора, в сегменте массового спроса во все времена неизменны: транспортная доступность и демократичная цена. Для новостройки, помимо отделки (пусть скромной, но позволяющей быстро переехать, не занимаясь ремонтом) плюсом будет планировка, позволяющая максимально рационально использовать имеющуюся площадь, подчеркивает руководитель департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев: «Например, это однокомнатная квартира с такой планировкой, которая позволяет превратить ее в двухкомнатную. Такая квартира-“трансформер” позволяет установить цен чуть выше среднего для однокомнатных квартир уровня. Получается, что это меньшие вложения для инвестора с возможностью установки более высокой арендной ставки».
Что касается районов, демократичное арендное предложение будет востребовано везде, где есть стабильное транспортное сообщение с Москвой. В Подмосковье лучшие с точки зрения востребованности у арендаторов города — это Реутов, Химки, Красногорск, Люберцы, Лобня, Московский, Мытищи.