Любой общеэкономический кризис, как правило, влечет за собой снижение цен на жилую недвижимость — долгосрочное или кратковременное, в зависимости от глубины и характера спада. Обесценивание рубля, банкротства банков, «остановка жилищного кредитования и прочие «радости» дают основания полагать, что внешний кризис уже наступил, осталось дождаться малого, локального, на рынке жилья.
Главный вопрос, волнующий потребителя в этой связи, — а насколько снизятся цены? Ждать ли нам их обвала, или распродажи не будет? Может быть, она уже началась и закончилась?
Большинство опрошенных «Домом» экспертов, к неудовольствию потенциальных покупателей, полагают, что масштабного падения цен на жилую недвижимость не произойдет ни в 2015-м, ни в последующие годы. Более того, уже в ближайшие месяцы прогнозируется их рост.
Александра Кржевова, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер», считает, что в нынешнем году в сегменте новостроек комфорт-класса Москвы, в старых ее границах, будет наблюдаться стагнация цен. «При этом отдельные наиболее востребованные жилые комплексы будут дорожать. В первую очередь, это новостройки рядом с метро, с хорошей транспортной доступностью, рядом с парковыми зонами. Предложение новостроек с этими параметрами в Москве ограничено, а спрос на такие квартиры всегда есть», — указывает эксперт, добавляя, что жилье на первичном рынке столицы будет стабильно востребовано, пока Москва остается главным экономическим, политическим и финансовым центром России. Это значит, что даже в случае возможного снижения цен на столичные квартиры в кризисный период, они быстро восстанавливаются и продолжают расти, как минимум, компенсируя инфляцию.
Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, в свою очередь, отмечает, что цены будут расти не только из-за столичного статуса Москвы, но и «благодаря» росту себестоимости строительства: «Сейчас еще существует уникальная возможность купить недвижимость недорого, поскольку квартиры в долларовом эквиваленте подешевели вдвое. Но долго это продолжаться не будет, и цены начнут расти. Тому есть несколько причин. Рост себестоимости строительства, что повлечет увеличение цен на первичном рынке. Большая часть застройщиков активно пользуются кредитными средствами, которые в текущих условиях становятся дороже. Это первая предпосылка роста цен. Вторая — увеличение себестоимости строительной продукции импортного происхождения. Практически вся инженерная "начинка" дома состоит из материалов западного производства. Поднятие цен на импортную продукцию в силу роста валюты также повлечет рост себестоимости строительства».
С коллегой согласен генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. «В первом квартале удорожание будет на уровне 25-30 процентов. Уже повысилась в цене арматура, то же самое с цементом. Идет повышение энерготарифов, дорожают перевозки и так далее. Понимая это, мы обязаны внести ценовые корректировки», — почти оправдывается бизнесмен. «Однако в среднесрочной перспективе — через два-три года — недвижимость вернется на уровень четыре — четыре с половиной тысяч долларов за квадратный метр (в привязке к иностранной валюте)», — тут же утешает он потребителя. Хотя если пересчитать такое «утешение» в рубли по сегодняшнему курсу, получится 260-292 тысячи рублей за «квадрат». Не слишком демократично, хотя в долларах, и правда, выглядит вполне пристойно.
Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development, также считает, что драйвером роста цен на жилье станет удорожание стройматериалов в рублевом эквиваленте: «Все застройщики в той или иной степени используют импортные материалы, цены на которые устанавливаются в валюте. Кроме того, к повышению цен приводит и продолжительный спрос со стороны покупателей. В кризисное время недвижимость — один из самых надежных способов сохранения средств. Не будем забывать и про инфляцию, которая уже по официальным оценкам превысила двухзначный уровень».
На сколько именно вырастут цены на жилье, большинство экспертов прогнозировать не решаются, мотивируя отказ от конкретики тем, что динамика роста будет сильно зависеть от курса доллара, а курс доллара, в свою очередь, от многих внешних факторов — от цены на нефть до характера взаимоотношений ключевых игроков мировой политической арены.
Стоит отметить, впрочем, что смельчаки, обещающие если не снижение цен на недвижимость, то хотя бы остановку их роста, на рынке тоже есть. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», говорит, что в ближайшие месяцы резкого роста цен не ожидается — из-за повышения ставок по ипотеке, а также потому, что многие платежеспособные клиенты успели вложить сбережения в недвижимость в прошедшем году, и ряд застройщиков неизбежно столкнется с закономерным снижением покупательской активности. Следовательно, причин повышать цены у них не будет.
Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость», в свою очередь, называет конкретные цифры: «Сокращение платежеспособного спроса должно привести к снижению цен, в частности, по некоторым проектам это снижение будет не менее 15-20 процентов. Но за счет того, что число объектов на рынке расти в ближайшие полтора года не будет, а ситуация с ипотекой должна медленно, но улучшаться, это падение будет недолгим».
Эксперт рекомендует в ближайшие полгода обращать внимание на интересные предложения от застройщиков, но не терять бдительности: внимательно изучать проекты, поскольку есть риск срывов сроков строительства. «Максимальный дисконт, думаю, будет не более 25 процентов, причем на небольшой объем в небольшой промежуток времени», — отмечает Гусева.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», также прогнозирует снижение цен на жилую недвижимость: «Если ситуация не изменится (ипотечные ставки будут запредельными, нефть и рубль продолжат дешеветь), то можно ожидать существенной корректировки цен. Новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15 процентов. А по старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков, то есть снижения цен в виде скидок, а не напрямую. При этом если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5-10 процентов, то сейчас можно ждать акций со скидками до 15-20 процентов».
И все-таки тотальной распродажи квартир эксперт не обещает: коррекция вряд ли превысит вышеуказанные 15-20 процентов, так как сегодняшние цены гораздо более адекватны, чем, к примеру, предкризисные цены 2008 года. «В 2008 году ценник был крайне завышенный. Цены в элитном сегменте доходили до 70 тысяч долларов за квадратный метр в проектах у Красной площади. Поэтому они и упали практически в два раза, и до сих не восстановились до того уровня», — поясняет Литинецкая.
В целом, объединив кажущиеся более-менее разными, на первый взгляд, мнения экспертов, можно увидеть, что ключевой идеей, невольно сквозящей через все сложные экономические термины и пугающие, порой, рядового потребителя обоснования, является идея «вечной ценности» жилья: даже если и подешевеет, то не намного, а потом (и пусть это «потом» наступит очень нескоро) все равно подорожает. Иными словами, сложно проиграть, купив недвижимость — разумеется, если мы говорим о правильно выбранных объектах.
Для владельцев рублевых сбережений настало время крупных приобретений, и если квартира нужна — как инструмент сохранения средств или для улучшения жилищных условий — покупать сейчас можно и нужно, уверены эксперты. «На данный момент долларовые цены снизились на 35-40 процентов, а рублевые — на 10-15 процентов, — говорит Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta estate. — На наш взгляд, сейчас самое оптимальное время для покупки недвижимости, так как собственники уже предоставили достаточно хороший дисконт. Те клиенты, которые продолжат ждать еще большего снижения цен, могут оказаться в ситуации, когда собственники снова начнут их поднимать. Скорее всего, в ближайшее время цены снижаться перестанут, так как многие объекты уже преодолели психологически важную отметку падения в 40 процентов».
То есть ждать дальнейшего удешевления жилья, конечно, можно. Но предварительно стоит честно ответить себе на популярный вопрос из еврейского фольклора: «А у тебя есть деньги, чтобы так себя вести?».