Жилищные переживания

Что происходит с российским рынком новостроек

Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»

Пока валюта продолжает плясать вместе с нефтяными котировками, вопрос выгодного вложения обесценивающихся рублей не теряет своей актуальности. Взоры россиян по-прежнему обращены на традиционно привлекательный актив — недвижимость. И речь идет, прежде всего, о первичном рынке — в силу низкого входного порога и потенциального роста стоимости жилья после сдачи объекта.

Декабрьский ажиотаж спал, констатируют риелторы и девелоперы, однако спрос на строящееся жилье все еще есть. Насколько сейчас такие вложения рискованны? Ждет ли рынок новостроек заморозка объектов?

Мусор не помеха

В январе Stadard & Poor's понизил рейтинг Москвы до мусорного уровня. Также агентство поставило на пересмотр рейтинги шести российских компаний, действующих на рынке недвижимости. «Девальвация рубля и существенное повышение ключевой ставки ЦБ отрицательно повлияли на ожидания экспертов в отношении развития рынка недвижимости в целом, — сообщил "Ленте.ру" источник в ГК "Пионер", также попавшем в список S&P. — Не случайно рейтинги пересматриваются одновременно нескольким компаниям, а не индивидуально каждой».

Но снижение рейтингов как Москвы в целом, так и строительных компаний, не приведет к коллапсу строительного рынка. Заммэра города по строительству Марат Хуснуллин в интервью «Российской газете» выразил уверенность, что снижение рейтинга инвестиционной привлекательности Москвы не скажется на работе строительного комплекса, поскольку большая часть вложений в отрасль принадлежит российским инвесторам.

По мнению заммэра, возможно только косвенное воздействие. «Например, банки могут ограничить финансирование строительных организаций», — заметил он. По его словам, даже это практически не изменит объемы ввода недвижимости. Однако с ним согласны далеко не все участники рынка.

Дело в том, что заемное финансирование привлекают и крупные, и средние, и небольшие застройщики, без кредитных средств работают лишь единичные девелоперы. Осенью, с ухудшением ситуации в экономике, ставки для представителей строительной индустрии пошли вверх: только за сентябрь-октябрь в среднем по рынку они выросли на 1,5-3 процентных пункта. Кроме того, банки стали более щепетильно относиться к дополнительному обеспечению по кредитам, требуя в качестве залога земельные участки. После повышения учетной ставки ЦБ в декабре прошлого года до 17 процентов кредитование отрасли практически прекратилось.

Выживут сильнейшие

В тучные годы одним из драйверов строительного рынка была ипотека. В прошлом году доля ипотечных сделок с новостройками у ряда крупных застройщиков впервые достигла 40 процентов, по некоторым объектам — 80 процентов.

После повышения Центробанком ключевой ставки выдача жилищных кредитов приостановилась. Согласно исследованию Kalinka Group, в январе некоторые клиенты вернулись на ипотечный рынок, впрочем, их доля не достигает 5 процентов. Ипотека для большинства граждан недоступна: средняя ставка по такого рода ссудам составляет 17-20 процентов годовых, и снижение учетной ставки до 15 процентов ситуацию не изменило.

Столкнувшимся с падением спроса застройщикам сложнее возвращать взятые в банках кредиты. Эксперты не исключают банкротства отдельных игроков и роста просрочки у банков в связи с задержкой реализации отдельных строительных проектов.

По мнению экспертов, сейчас в зоне риска находятся некрупные застройщики. «Абсолютно точно ставки для застройщиков по кредитам вырастут, что лишит небольшие компании возможности получить доступные средства», — говорит Александр Ручьев, президент ГК «Мортон».

Легче всего кризис пройдут игроки, поддерживаемые банковскими структурами: крупные девелоперы, входящие в банковские группы или принадлежащие состоятельным бизнесменам, финансово-промышленные корпорации. То есть компании «Абсолют-Недвижимость», ГК ПИК, ГК «Мортон», ГК МИЦ и другие крупнейшие игроки рынка.

В целом эксперты советуют будущим покупателям квартир тщательно смотреть на акционеров застройщика, анализировать его историю и историю объектов, изучать отзывы клиентов. «На рынке начнут банкротиться застройщики, поэтому важно иметь дело с крупными застройщиками с хорошей репутацией, — подчеркивает председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. — Если вы покупаете квартиру у неизвестной компании, то должны понимать, что рискуете».

Эконом-вложения

Кроме того, необходимо анализировать сам объект для вложений. Уровень рисков напрямую зависит от спроса на жилье со стороны инвесторов. По мнению Александра Ручьева, в 2015 году с оттоком покупателей в первую очередь столкнутся проекты с неудачным расположением — спрос однозначно сместится в сторону удобно расположенных ликвидных площадок.

Участники рынка также советуют присматриваться к жилым комплексам экономкласса. Им легче пережить кризис — спрос на такие объекты всегда высок из-за низкого порога входа. «Экономкласс, как самый массовый и доступный сегмент, изменение спроса коснется в меньшей степени, — резюмирует Ручьев. — Максимальное сужение спроса мы прогнозируем в сегментах элитного жилья и дорогого бизнес-класса».

Также власти решили поддержать россиян, вкладывающихся в дешевое жилье, за счет субсидирования ставки по ипотеке. Правительство выделит 20 миллиардов рублей, чтобы зафиксировать ставку на уровне 13 процентов, но распространяться она будет только на покупку квартир экономкласса в новостройках.

Ожидается, что программа заработает уже весной. По мнению экспертов, если это произойдет, то доля ипотечных сделок с новостройками вырастет до 30 процентов.

Тем, кто рассматривает жилье как объект инвестиций, также будет интересен экономкласс, поскольку дешевое жилье — самое ликвидное, а после сдачи новостройки вероятность получения дохода выше, чем у жилья более высокого класса.

Этот же сегмент привлекателен для граждан, покупающих недвижимость для последующей сдачи в аренду: в период экономической нестабильности арендные платежи дают стабильный и прогнозируемый доход. «Выбор сегмента полностью зависит от суммы, которой располагает покупатель — будущий арендодатель. Однако следует учитывать, что квартиры экономкласса пользуются повышенным спросом», — предупреждает Мария Жукова, первый замдиректора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Если говорить о районах Москвы, стоит учесть, что дешевое жилье востребовано везде, в любом районе. Но где сложная транспортная доступность, там ниже цены и квартиру труднее сдать, добавляет эксперт.

Что же касается дальнейших перспектив, то в этих условиях отрасли важно получить сигнал от правительства о том, как станет развиваться экономика, какова будет ключевая ставка, поддержат ли ипотеку. «На мой взгляд, неблагоприятная ситуация сохранится до осени, затем все начнет успокаиваться, нефть подорожает, рубль — тоже, и страна постепенно станет выходить из кризиса», — говорит Рябинский.

Столичные власти также оптимизма не теряют — в 2015 году город намерен построить не менее 9 миллионов квадратных метров недвижимости, включая 3 миллиона «квадратов» жилья, как и в 2014 году.

подписатьсяОбсудить
U.S. based cleric Fethullah Gulen at his home in Saylorsburg, Pennsylvania, U.S. July 29, 2016. REUTERS/Charles MostollerГидра Гюлена
Кого Эрдоган считает своим главным политическим противником
«Роль России и США в Сирии сильно преувеличивают»
Василий Кузнецов о происходящем в Сирии и других странах Ближнего Востока
uly 25, 2016 - Philadelphia, Pennsylvania, U.S - The March For Our Lives heads down Broad St. towards the Democratic National Convention at the Wells Fargo Center. The march is in protest to the nomination of Hillary Clinton at the DNC and is made up of a coalition of Green Party activists, Bernie Sanders supporters, anarchists, socialists, and othersДругой альтернативы нет
Что предлагают независимые кандидаты в президенты США
«Символ мощи и непредсказуемости — конечно же, медведь»
Турецкие эксперты объясняют, что их сограждане думают о России и русских
Шимон ПересЧеловек большой мечты
Памяти Шимона Переса
Рожать нельзя помиловать
Как живет страна, где за аборт можно получить 10 лет тюрьмы
Богат бедняк мечтами
Фотопроект о реальности и фантазиях бездомных людей
Джентльмен из песочницы
10 ярких поступков детей, поставивших на место знаменитостей и политиков
«Корейцы пьют даже больше русских»
История жителя Владивостока, поселившегося в Сеуле
Париж-2016
Репортаж с Парижского моторшоу: день первый
Великий увозитель
Все, что нужно знать о новом Land Rover Discovery, в 27 фотографиях
Лошади на литры
Самые вместительные машины с моторами мощностью 600 л.с. и больше
Народный успех
Как прошел первый сезон в РСКГ победителя третьего сезона «Народного пилота»
Стенка на стенку
Джоконда, покемон и Корлеоне с Чебурашкой — лучшее от уличных художников Москвы
«За годы ожидания мы выдохлись. Живем сейчас где попало»
История покупателей жилья, заселенных в недостроенные дома в Подмосковье
«Мне угрожали, обещали закатать в асфальт»
История валютной ипотечницы, которая прошла оба кризиса и ни о чем не пожалела
Что-то пошло не так
Как выглядят населенные насекомыми города, жизнь без неба и море над головой
Кто купил Америку
Десять человек, которым на самом деле принадлежат земли США