Жилищные переживания

Что происходит с российским рынком новостроек

Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»

Пока валюта продолжает плясать вместе с нефтяными котировками, вопрос выгодного вложения обесценивающихся рублей не теряет своей актуальности. Взоры россиян по-прежнему обращены на традиционно привлекательный актив — недвижимость. И речь идет, прежде всего, о первичном рынке — в силу низкого входного порога и потенциального роста стоимости жилья после сдачи объекта.

Декабрьский ажиотаж спал, констатируют риелторы и девелоперы, однако спрос на строящееся жилье все еще есть. Насколько сейчас такие вложения рискованны? Ждет ли рынок новостроек заморозка объектов?

Мусор не помеха

В январе Stadard & Poor's понизил рейтинг Москвы до мусорного уровня. Также агентство поставило на пересмотр рейтинги шести российских компаний, действующих на рынке недвижимости. «Девальвация рубля и существенное повышение ключевой ставки ЦБ отрицательно повлияли на ожидания экспертов в отношении развития рынка недвижимости в целом, — сообщил "Ленте.ру" источник в ГК "Пионер", также попавшем в список S&P. — Не случайно рейтинги пересматриваются одновременно нескольким компаниям, а не индивидуально каждой».

Но снижение рейтингов как Москвы в целом, так и строительных компаний, не приведет к коллапсу строительного рынка. Заммэра города по строительству Марат Хуснуллин в интервью «Российской газете» выразил уверенность, что снижение рейтинга инвестиционной привлекательности Москвы не скажется на работе строительного комплекса, поскольку большая часть вложений в отрасль принадлежит российским инвесторам.

По мнению заммэра, возможно только косвенное воздействие. «Например, банки могут ограничить финансирование строительных организаций», — заметил он. По его словам, даже это практически не изменит объемы ввода недвижимости. Однако с ним согласны далеко не все участники рынка.

Дело в том, что заемное финансирование привлекают и крупные, и средние, и небольшие застройщики, без кредитных средств работают лишь единичные девелоперы. Осенью, с ухудшением ситуации в экономике, ставки для представителей строительной индустрии пошли вверх: только за сентябрь-октябрь в среднем по рынку они выросли на 1,5-3 процентных пункта. Кроме того, банки стали более щепетильно относиться к дополнительному обеспечению по кредитам, требуя в качестве залога земельные участки. После повышения учетной ставки ЦБ в декабре прошлого года до 17 процентов кредитование отрасли практически прекратилось.

Выживут сильнейшие

В тучные годы одним из драйверов строительного рынка была ипотека. В прошлом году доля ипотечных сделок с новостройками у ряда крупных застройщиков впервые достигла 40 процентов, по некоторым объектам — 80 процентов.

После повышения Центробанком ключевой ставки выдача жилищных кредитов приостановилась. Согласно исследованию Kalinka Group, в январе некоторые клиенты вернулись на ипотечный рынок, впрочем, их доля не достигает 5 процентов. Ипотека для большинства граждан недоступна: средняя ставка по такого рода ссудам составляет 17-20 процентов годовых, и снижение учетной ставки до 15 процентов ситуацию не изменило.

Столкнувшимся с падением спроса застройщикам сложнее возвращать взятые в банках кредиты. Эксперты не исключают банкротства отдельных игроков и роста просрочки у банков в связи с задержкой реализации отдельных строительных проектов.

По мнению экспертов, сейчас в зоне риска находятся некрупные застройщики. «Абсолютно точно ставки для застройщиков по кредитам вырастут, что лишит небольшие компании возможности получить доступные средства», — говорит Александр Ручьев, президент ГК «Мортон».

Легче всего кризис пройдут игроки, поддерживаемые банковскими структурами: крупные девелоперы, входящие в банковские группы или принадлежащие состоятельным бизнесменам, финансово-промышленные корпорации. То есть компании «Абсолют-Недвижимость», ГК ПИК, ГК «Мортон», ГК МИЦ и другие крупнейшие игроки рынка.

В целом эксперты советуют будущим покупателям квартир тщательно смотреть на акционеров застройщика, анализировать его историю и историю объектов, изучать отзывы клиентов. «На рынке начнут банкротиться застройщики, поэтому важно иметь дело с крупными застройщиками с хорошей репутацией, — подчеркивает председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. — Если вы покупаете квартиру у неизвестной компании, то должны понимать, что рискуете».

Эконом-вложения

Кроме того, необходимо анализировать сам объект для вложений. Уровень рисков напрямую зависит от спроса на жилье со стороны инвесторов. По мнению Александра Ручьева, в 2015 году с оттоком покупателей в первую очередь столкнутся проекты с неудачным расположением — спрос однозначно сместится в сторону удобно расположенных ликвидных площадок.

Участники рынка также советуют присматриваться к жилым комплексам экономкласса. Им легче пережить кризис — спрос на такие объекты всегда высок из-за низкого порога входа. «Экономкласс, как самый массовый и доступный сегмент, изменение спроса коснется в меньшей степени, — резюмирует Ручьев. — Максимальное сужение спроса мы прогнозируем в сегментах элитного жилья и дорогого бизнес-класса».

Также власти решили поддержать россиян, вкладывающихся в дешевое жилье, за счет субсидирования ставки по ипотеке. Правительство выделит 20 миллиардов рублей, чтобы зафиксировать ставку на уровне 13 процентов, но распространяться она будет только на покупку квартир экономкласса в новостройках.

Ожидается, что программа заработает уже весной. По мнению экспертов, если это произойдет, то доля ипотечных сделок с новостройками вырастет до 30 процентов.

Тем, кто рассматривает жилье как объект инвестиций, также будет интересен экономкласс, поскольку дешевое жилье — самое ликвидное, а после сдачи новостройки вероятность получения дохода выше, чем у жилья более высокого класса.

Этот же сегмент привлекателен для граждан, покупающих недвижимость для последующей сдачи в аренду: в период экономической нестабильности арендные платежи дают стабильный и прогнозируемый доход. «Выбор сегмента полностью зависит от суммы, которой располагает покупатель — будущий арендодатель. Однако следует учитывать, что квартиры экономкласса пользуются повышенным спросом», — предупреждает Мария Жукова, первый замдиректора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Если говорить о районах Москвы, стоит учесть, что дешевое жилье востребовано везде, в любом районе. Но где сложная транспортная доступность, там ниже цены и квартиру труднее сдать, добавляет эксперт.

Что же касается дальнейших перспектив, то в этих условиях отрасли важно получить сигнал от правительства о том, как станет развиваться экономика, какова будет ключевая ставка, поддержат ли ипотеку. «На мой взгляд, неблагоприятная ситуация сохранится до осени, затем все начнет успокаиваться, нефть подорожает, рубль — тоже, и страна постепенно станет выходить из кризиса», — говорит Рябинский.

Столичные власти также оптимизма не теряют — в 2015 году город намерен построить не менее 9 миллионов квадратных метров недвижимости, включая 3 миллиона «квадратов» жилья, как и в 2014 году.

подписатьсяОбсудить
Как купить мушкет
Где приобретают «старинное» оружие и как из него стреляют
Обыски в офисе Главного следственного управления Следственного комитета РоссииСлед Шакро
Как перестрелка у московского кафе привела к задержанию высокопоставленных чинов
Сокрытое в волнах
Сколько ядерных бомб потеряно в Мировом океане
В прицеле — юг
Как российская армия отреагирует на дестабилизацию ближайших соседей
Чудаки пришли к успеху
10 самых необычных аккаунтов в Instagram
«Она определенно сошла с ума»
Мужья любительниц Instagram поделились своей болью
Убить за селфи
История «пакистанской Ким Кардашьян», которую задушил родной брат
Пигмент патриотизма
Фотоподборка о любви к Отчизне, выраженной россиянами в татуировках
Commuters brave rush hour on the northern line on the London underground in London, Britain August 5, 2015. Londoners face major transport disruption from Wednesday evening as train drivers and staff on the underground rail network walk out for the second time in less than a month. Unions are angry over plans to introduce a new night service from September and weeks of talks with transport bosses have failed to clinch a deal over pay and conditions.  REUTERS/Dylan Martinez   - RTX1N6X4«Одиночество за границей привело меня к неврозу»
История жительницы Краснодара, переехавшей в Лондон
Немаленький домик
Длительный тест MINI Cooper S Clubman: итоги, выводы и три цилиндра
Слово из трех букв
«Красная Свинья», седан, обгонявший Lamborghini, и другие безумные машины AMG
Госстандарт
Интересные машины, разработанные специально для Китая
Метры у метро
Московские новостройки, рядом с которыми скоро откроют станции подземки
Тиснули на славу
Как выглядит первое в мире здание, напечатанное на 3D-принтере
Вот это номер!
«Тайный арендатор» в многофункциональном комплексе «Ханой-Москва»
Жить стало веселее
Новая редакция «сталинского рая» на ВДНХ
Любовь по залету
Аэропорты мира, которые не захочется посещать добровольно
Rolling Acres Огайо, СШАЗакрыто навсегда
Как выглядят торговые центры-«призраки», потерявшие покупателей