Жилищные переживания

Что происходит с российским рынком новостроек

Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»

Пока валюта продолжает плясать вместе с нефтяными котировками, вопрос выгодного вложения обесценивающихся рублей не теряет своей актуальности. Взоры россиян по-прежнему обращены на традиционно привлекательный актив — недвижимость. И речь идет, прежде всего, о первичном рынке — в силу низкого входного порога и потенциального роста стоимости жилья после сдачи объекта.

Декабрьский ажиотаж спал, констатируют риелторы и девелоперы, однако спрос на строящееся жилье все еще есть. Насколько сейчас такие вложения рискованны? Ждет ли рынок новостроек заморозка объектов?

Мусор не помеха

В январе Stadard & Poor's понизил рейтинг Москвы до мусорного уровня. Также агентство поставило на пересмотр рейтинги шести российских компаний, действующих на рынке недвижимости. «Девальвация рубля и существенное повышение ключевой ставки ЦБ отрицательно повлияли на ожидания экспертов в отношении развития рынка недвижимости в целом, — сообщил "Ленте.ру" источник в ГК "Пионер", также попавшем в список S&P. — Не случайно рейтинги пересматриваются одновременно нескольким компаниям, а не индивидуально каждой».

Но снижение рейтингов как Москвы в целом, так и строительных компаний, не приведет к коллапсу строительного рынка. Заммэра города по строительству Марат Хуснуллин в интервью «Российской газете» выразил уверенность, что снижение рейтинга инвестиционной привлекательности Москвы не скажется на работе строительного комплекса, поскольку большая часть вложений в отрасль принадлежит российским инвесторам.

По мнению заммэра, возможно только косвенное воздействие. «Например, банки могут ограничить финансирование строительных организаций», — заметил он. По его словам, даже это практически не изменит объемы ввода недвижимости. Однако с ним согласны далеко не все участники рынка.

Дело в том, что заемное финансирование привлекают и крупные, и средние, и небольшие застройщики, без кредитных средств работают лишь единичные девелоперы. Осенью, с ухудшением ситуации в экономике, ставки для представителей строительной индустрии пошли вверх: только за сентябрь-октябрь в среднем по рынку они выросли на 1,5-3 процентных пункта. Кроме того, банки стали более щепетильно относиться к дополнительному обеспечению по кредитам, требуя в качестве залога земельные участки. После повышения учетной ставки ЦБ в декабре прошлого года до 17 процентов кредитование отрасли практически прекратилось.

Выживут сильнейшие

В тучные годы одним из драйверов строительного рынка была ипотека. В прошлом году доля ипотечных сделок с новостройками у ряда крупных застройщиков впервые достигла 40 процентов, по некоторым объектам — 80 процентов.

После повышения Центробанком ключевой ставки выдача жилищных кредитов приостановилась. Согласно исследованию Kalinka Group, в январе некоторые клиенты вернулись на ипотечный рынок, впрочем, их доля не достигает 5 процентов. Ипотека для большинства граждан недоступна: средняя ставка по такого рода ссудам составляет 17-20 процентов годовых, и снижение учетной ставки до 15 процентов ситуацию не изменило.

Столкнувшимся с падением спроса застройщикам сложнее возвращать взятые в банках кредиты. Эксперты не исключают банкротства отдельных игроков и роста просрочки у банков в связи с задержкой реализации отдельных строительных проектов.

По мнению экспертов, сейчас в зоне риска находятся некрупные застройщики. «Абсолютно точно ставки для застройщиков по кредитам вырастут, что лишит небольшие компании возможности получить доступные средства», — говорит Александр Ручьев, президент ГК «Мортон».

Легче всего кризис пройдут игроки, поддерживаемые банковскими структурами: крупные девелоперы, входящие в банковские группы или принадлежащие состоятельным бизнесменам, финансово-промышленные корпорации. То есть компании «Абсолют-Недвижимость», ГК ПИК, ГК «Мортон», ГК МИЦ и другие крупнейшие игроки рынка.

В целом эксперты советуют будущим покупателям квартир тщательно смотреть на акционеров застройщика, анализировать его историю и историю объектов, изучать отзывы клиентов. «На рынке начнут банкротиться застройщики, поэтому важно иметь дело с крупными застройщиками с хорошей репутацией, — подчеркивает председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. — Если вы покупаете квартиру у неизвестной компании, то должны понимать, что рискуете».

Эконом-вложения

Кроме того, необходимо анализировать сам объект для вложений. Уровень рисков напрямую зависит от спроса на жилье со стороны инвесторов. По мнению Александра Ручьева, в 2015 году с оттоком покупателей в первую очередь столкнутся проекты с неудачным расположением — спрос однозначно сместится в сторону удобно расположенных ликвидных площадок.

Участники рынка также советуют присматриваться к жилым комплексам экономкласса. Им легче пережить кризис — спрос на такие объекты всегда высок из-за низкого порога входа. «Экономкласс, как самый массовый и доступный сегмент, изменение спроса коснется в меньшей степени, — резюмирует Ручьев. — Максимальное сужение спроса мы прогнозируем в сегментах элитного жилья и дорогого бизнес-класса».

Также власти решили поддержать россиян, вкладывающихся в дешевое жилье, за счет субсидирования ставки по ипотеке. Правительство выделит 20 миллиардов рублей, чтобы зафиксировать ставку на уровне 13 процентов, но распространяться она будет только на покупку квартир экономкласса в новостройках.

Ожидается, что программа заработает уже весной. По мнению экспертов, если это произойдет, то доля ипотечных сделок с новостройками вырастет до 30 процентов.

Тем, кто рассматривает жилье как объект инвестиций, также будет интересен экономкласс, поскольку дешевое жилье — самое ликвидное, а после сдачи новостройки вероятность получения дохода выше, чем у жилья более высокого класса.

Этот же сегмент привлекателен для граждан, покупающих недвижимость для последующей сдачи в аренду: в период экономической нестабильности арендные платежи дают стабильный и прогнозируемый доход. «Выбор сегмента полностью зависит от суммы, которой располагает покупатель — будущий арендодатель. Однако следует учитывать, что квартиры экономкласса пользуются повышенным спросом», — предупреждает Мария Жукова, первый замдиректора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Если говорить о районах Москвы, стоит учесть, что дешевое жилье востребовано везде, в любом районе. Но где сложная транспортная доступность, там ниже цены и квартиру труднее сдать, добавляет эксперт.

Что же касается дальнейших перспектив, то в этих условиях отрасли важно получить сигнал от правительства о том, как станет развиваться экономика, какова будет ключевая ставка, поддержат ли ипотеку. «На мой взгляд, неблагоприятная ситуация сохранится до осени, затем все начнет успокаиваться, нефть подорожает, рубль — тоже, и страна постепенно станет выходить из кризиса», — говорит Рябинский.

Столичные власти также оптимизма не теряют — в 2015 году город намерен построить не менее 9 миллионов квадратных метров недвижимости, включая 3 миллиона «квадратов» жилья, как и в 2014 году.

Обсудить
«Среди нескольких тысяч рак найдут у одного»
Почему в России не работает система ранней диагностики онкозаболеваний
Включили аварийку
После закрытия свалки в Балашихе Путин приехал в удмуртский барак
Максим МарцинкевичДевять друзей Тесака
О судьбе общественно полезного националистического движения и его «знаменосца»
«Послать на хер — это не на фиг»
Филолог Анатолий Баранов о том, почему не следует запрещать матерные слова
Джихад с пеленок
Мир не знает, что делать с детьми, воспитанными «Исламским государством»
Останки Карлоса КастаньоРоман с кокаином
В Колумбии ультраправые наркокартели невероятно жестоко расправляются с леваками
Дональд ТрампНесвобода вместо свободы
Что стоит за новым охлаждением отношений США и Кубы
Ни поплавать, ни поездить
Самые странные санкции и неожиданные проблемы из-за них
Богемская рапсодия
Жертвоприношения, ритуалы и пьянство в самом закрытом мужском клубе США
A Coptic Orthodox priest uses his iPhone before conducting a prayer for the relatives of the victims who died after Saturday's bomb attack, in a house in Alexandria January 3, 2011. The bomb killed 21 people outside a Coptic Orthodox Christian church early on New Year's Day and a security source said seven people have been held for questioning. REUTERS/Asmaa Waguih (EGYPT - Tags: RELIGION CIVIL UNREST IMAGES OF THE DAYТелефон Иисуса
Какими правдами и неправдами Apple заставила людей покупать iPhone
Лунный корабль Л3 (в головной части) на пути к спутнику Земли (в представлении художника)Дорого и сердито
Украина распродает Китаю советские лунные технологии
На поверхности Венеры (в представлении художника)Русская планета
Объяснены аномальные результаты советской миссии к Венере
Рыбку жалко
Раскрыта причина вымирания гигантских морских чудовищ
«Украина — священная земля»
Певица Луна о музыкальной революции в Киеве и нежелании жить как Эми Уайнхаус
Труба и архангелы
Ради чего стоит поехать на фестиваль «Усадьба Jazz»
Вим Вендерс«Я по нотам не читаю»
Вим Вендерс о том, зачем в 71 год поставил свою первую оперу
Одинокая ведьма желает познакомиться
ММКФ-2017: женские чары и мужские неврозы в американском независимом кино
Летнего позитива пост
Самые популярные снимки Instagram за июнь
Подвинься, миллениал
Пессимистичные оптимисты: что мы знаем о поколении иксенниалов?
Девушка с веслом
Как мужчина оказался первой женщиной-гондольером в Венеции
 reaches up to the sky during the summer solstice at Stonehenge, near Salisbury in England, Tuesday, June 21, 2011. The ancient stone circle of Stonehenge is a World Heritage Site erected between approximately 3000BC and 1600BC and despite years of research the reason behind its construction remains a mystery. The summer solstice in the northern hemisphere occurs annually on June 21 and is the time at which the sun is at its northernmost point in the sky.Меч и мотоцикл
Зачем тысячи ведьм и друидов собрались возле Стоунхенджа
Тест УАЗ Пикап, VW Amarok и Fiat Fullback
Маленький триумф больших машин, или странное путешествие к странному озеру
Ралли старинных машин
Фотографии с московской гонки классических автомобилей
Тюнинг бюджетных тачек
У вас «Логан»? Не отчаивайтесь — и его можно сделать очень крутым
5 фактов об универсале Lada Vesta
Все, что пока известно о двух новых модификациях «Весты»
Вите надо выйти
Соседи несколько лет травят москвича, который отказывается переселяться
Без свидетелей
Дома для тех, кто ненавидит соседей
Москва за нами
Какие квартиры можно купить в пределах МКАД по цене до трех миллионов рублей
Классовая борьба
На смену дешевым квартирам в Москве пришел новый вид жилья
Да катитесь вы
Семейная пара отказалась от квартиры и поселилась в автобусе