Жилищные переживания

Что происходит с российским рынком новостроек

Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»

Пока валюта продолжает плясать вместе с нефтяными котировками, вопрос выгодного вложения обесценивающихся рублей не теряет своей актуальности. Взоры россиян по-прежнему обращены на традиционно привлекательный актив — недвижимость. И речь идет, прежде всего, о первичном рынке — в силу низкого входного порога и потенциального роста стоимости жилья после сдачи объекта.

Декабрьский ажиотаж спал, констатируют риелторы и девелоперы, однако спрос на строящееся жилье все еще есть. Насколько сейчас такие вложения рискованны? Ждет ли рынок новостроек заморозка объектов?

Мусор не помеха

В январе Stadard & Poor's понизил рейтинг Москвы до мусорного уровня. Также агентство поставило на пересмотр рейтинги шести российских компаний, действующих на рынке недвижимости. «Девальвация рубля и существенное повышение ключевой ставки ЦБ отрицательно повлияли на ожидания экспертов в отношении развития рынка недвижимости в целом, — сообщил "Ленте.ру" источник в ГК "Пионер", также попавшем в список S&P. — Не случайно рейтинги пересматриваются одновременно нескольким компаниям, а не индивидуально каждой».

Но снижение рейтингов как Москвы в целом, так и строительных компаний, не приведет к коллапсу строительного рынка. Заммэра города по строительству Марат Хуснуллин в интервью «Российской газете» выразил уверенность, что снижение рейтинга инвестиционной привлекательности Москвы не скажется на работе строительного комплекса, поскольку большая часть вложений в отрасль принадлежит российским инвесторам.

По мнению заммэра, возможно только косвенное воздействие. «Например, банки могут ограничить финансирование строительных организаций», — заметил он. По его словам, даже это практически не изменит объемы ввода недвижимости. Однако с ним согласны далеко не все участники рынка.

Дело в том, что заемное финансирование привлекают и крупные, и средние, и небольшие застройщики, без кредитных средств работают лишь единичные девелоперы. Осенью, с ухудшением ситуации в экономике, ставки для представителей строительной индустрии пошли вверх: только за сентябрь-октябрь в среднем по рынку они выросли на 1,5-3 процентных пункта. Кроме того, банки стали более щепетильно относиться к дополнительному обеспечению по кредитам, требуя в качестве залога земельные участки. После повышения учетной ставки ЦБ в декабре прошлого года до 17 процентов кредитование отрасли практически прекратилось.

Выживут сильнейшие

В тучные годы одним из драйверов строительного рынка была ипотека. В прошлом году доля ипотечных сделок с новостройками у ряда крупных застройщиков впервые достигла 40 процентов, по некоторым объектам — 80 процентов.

После повышения Центробанком ключевой ставки выдача жилищных кредитов приостановилась. Согласно исследованию Kalinka Group, в январе некоторые клиенты вернулись на ипотечный рынок, впрочем, их доля не достигает 5 процентов. Ипотека для большинства граждан недоступна: средняя ставка по такого рода ссудам составляет 17-20 процентов годовых, и снижение учетной ставки до 15 процентов ситуацию не изменило.

Столкнувшимся с падением спроса застройщикам сложнее возвращать взятые в банках кредиты. Эксперты не исключают банкротства отдельных игроков и роста просрочки у банков в связи с задержкой реализации отдельных строительных проектов.

По мнению экспертов, сейчас в зоне риска находятся некрупные застройщики. «Абсолютно точно ставки для застройщиков по кредитам вырастут, что лишит небольшие компании возможности получить доступные средства», — говорит Александр Ручьев, президент ГК «Мортон».

Легче всего кризис пройдут игроки, поддерживаемые банковскими структурами: крупные девелоперы, входящие в банковские группы или принадлежащие состоятельным бизнесменам, финансово-промышленные корпорации. То есть компании «Абсолют-Недвижимость», ГК ПИК, ГК «Мортон», ГК МИЦ и другие крупнейшие игроки рынка.

В целом эксперты советуют будущим покупателям квартир тщательно смотреть на акционеров застройщика, анализировать его историю и историю объектов, изучать отзывы клиентов. «На рынке начнут банкротиться застройщики, поэтому важно иметь дело с крупными застройщиками с хорошей репутацией, — подчеркивает председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. — Если вы покупаете квартиру у неизвестной компании, то должны понимать, что рискуете».

Эконом-вложения

Кроме того, необходимо анализировать сам объект для вложений. Уровень рисков напрямую зависит от спроса на жилье со стороны инвесторов. По мнению Александра Ручьева, в 2015 году с оттоком покупателей в первую очередь столкнутся проекты с неудачным расположением — спрос однозначно сместится в сторону удобно расположенных ликвидных площадок.

Участники рынка также советуют присматриваться к жилым комплексам экономкласса. Им легче пережить кризис — спрос на такие объекты всегда высок из-за низкого порога входа. «Экономкласс, как самый массовый и доступный сегмент, изменение спроса коснется в меньшей степени, — резюмирует Ручьев. — Максимальное сужение спроса мы прогнозируем в сегментах элитного жилья и дорогого бизнес-класса».

Также власти решили поддержать россиян, вкладывающихся в дешевое жилье, за счет субсидирования ставки по ипотеке. Правительство выделит 20 миллиардов рублей, чтобы зафиксировать ставку на уровне 13 процентов, но распространяться она будет только на покупку квартир экономкласса в новостройках.

Ожидается, что программа заработает уже весной. По мнению экспертов, если это произойдет, то доля ипотечных сделок с новостройками вырастет до 30 процентов.

Тем, кто рассматривает жилье как объект инвестиций, также будет интересен экономкласс, поскольку дешевое жилье — самое ликвидное, а после сдачи новостройки вероятность получения дохода выше, чем у жилья более высокого класса.

Этот же сегмент привлекателен для граждан, покупающих недвижимость для последующей сдачи в аренду: в период экономической нестабильности арендные платежи дают стабильный и прогнозируемый доход. «Выбор сегмента полностью зависит от суммы, которой располагает покупатель — будущий арендодатель. Однако следует учитывать, что квартиры экономкласса пользуются повышенным спросом», — предупреждает Мария Жукова, первый замдиректора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Если говорить о районах Москвы, стоит учесть, что дешевое жилье востребовано везде, в любом районе. Но где сложная транспортная доступность, там ниже цены и квартиру труднее сдать, добавляет эксперт.

Что же касается дальнейших перспектив, то в этих условиях отрасли важно получить сигнал от правительства о том, как станет развиваться экономика, какова будет ключевая ставка, поддержат ли ипотеку. «На мой взгляд, неблагоприятная ситуация сохранится до осени, затем все начнет успокаиваться, нефть подорожает, рубль — тоже, и страна постепенно станет выходить из кризиса», — говорит Рябинский.

Столичные власти также оптимизма не теряют — в 2015 году город намерен построить не менее 9 миллионов квадратных метров недвижимости, включая 3 миллиона «квадратов» жилья, как и в 2014 году.

Обсудить
Дональд ТрампСвоих не бросаем
План Трампа: спасти богатых и сэкономить на бедных
Валентин Тимаков«Дальний Восток — дорога к рынку АТР»
Валентин Тимаков — о дефиците рабочих в ДФО и пользе «Дальневосточного гектара»
Эффективное решение
Эксперты посчитали, что Парижское соглашение можно выполнить с выгодой для РФ
«Мафия не только убивает. Она проникла в науку»
Перевернувший математику ученый уронил Запад, но успел потратить миллионы
Пробила дно
Планета-пришелец расколола Землю и сдвинула континенты
Фабрика клонов
Лучшие смартфоны года: от Galaxy S8 до iPhone X
«Караваны русов доходили до Багдада»
Украинский историк про Русь с маленькой буквы
«Евреи забили гвоздь в голову русскому человеку»
Шпионы КГБ обвиняли советских рокеров в победе мирового сионизма
Есть почитать че?
Библиотека как мир, гуки и геи в беде, сразу два Линча: топовый артхаус на 2A17
«Все хорошо, но раздели-то их зачем?»
Голые европейцы и другие достоинства современного театра
Не считая Чубакки
«Последние джедаи» наконец вдохнули жизнь в возрожденные «Звездные войны»
Poloвинка
Поездка на передней части будущего седана VW Polo для России
Чудо-Judo
Вспоминаем молодежный трансформер Nissan Judo, о котором все забыли
8 лимузинов, появление на свет которых сложно оправдать
Большие, длинные и чрезвычайно бесполезные
Погружение в кирпич
Мы посидели в новом «Гелике» и не узнали его. А потом вылезли – и узнали
«Меня не убили, просто развели»
Россиянка влюбилась по уши и лишилась жилья
Что-то встало за окном
Строения, вызывающие самые пошлые ассоциации
Его ворсейшество
Бессмертные ковры возвращаются на стены российских квартир
С собой не увезешь
Как живут российские олигархи за границей