Рынок аренды квартир в Москве предсказуемо «падает». От оптимизма риэлторов, которые еще пару месяцев назад уверенно заявляли, что поток арендаторов не иссякнет даже при десятикратном ухудшении экономической ситуации, не осталось и следа. И особенно сильно заметно пагубное влияние кризиса в центре города — все еще прекрасном и привлекательном для наиболее благополучных «гостей столицы», но, очевидно, не настолько, чтобы удержать арендные ставки на прежнем уровне.
В том, что стоимость аренды квартир комфорт- и бизнес-классов снижается даже в престижном и, казалось бы, неколебимом центре Москвы, единогласно признаются почти все опрошенные «Домом» эксперты. Правда, масштабы падения решаются обозначить лишь немногие.
Так, по словам руководителя департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анны Карповой, еще с середины октября квартиры в ценовом диапазоне от 100 до 150 тысяч рублей в месяц подешевели на 30 процентов, а некоторые переоцененные — на все 50 процентов. «Арендаторы рассчитывают на скидки и бонусы, при этом скидки с октября достигают 15 процентов, в некоторых случаях — 30 процентов, — говорит Карпова. — Иногда в качестве торга вместо скидки собственники предлагают машиноместо в стоимости аренды, то есть арендодатель позиционирует на рынке квартиру без машиноместа, а потом использует его как инструмент торга».
Юлия Ковалева, руководитель отдела аренды городской недвижимости Kalinka Group, скромно отмечает, что стоимость аренды большинства квартир, предлагаемых собственниками в центре города, уже пересмотрена и «стала адекватной рынку». «Мы это определяем так: если в день есть два показа по одной квартире, а в неделю их 10, то цена такой квартиры соответствует рынку», — поясняет эксперт. Становится ясно, что ни о каких очередях на просмотр, как в далеком 2006 году, сегодня и речи нет.
Общий тренд — переход на рублевые расчеты, который произошел буквально за два последних месяца. И если раньше существенная доля собственников квартир в центре города номинировала ставки в долларах и евро, то сегодня практически все арендодатели, заинтересованные в клиентах, зафиксировали цену в рублях по летнему курсу. По словам Ирины Калининой, управляющего партнера агентства недвижимости Point Estate, сейчас в центре Москвы средняя стоимость аренды квартиры бизнес-класса площадью до 100 квадратных метров равна 90-120 тысячам рублей в месяц — по докризисным меркам, цифры почти смешные. А поскольку объем предложения довольно большой и существенно превышает спрос, многие собственники готовы еще и предоставлять скидки, которые достигают иногда 25 процентов.
Что интересно, в центре аренда явно «просела» больше, чем в спальных районах города. Это подтверждает и карта изменения арендных цен за январь, предоставленная сервисом «Домофонд»: голубым и синим цветом обозначены подешевевшие локации, причем в самых синих точках падение ставок достигло 37 процентов за месяц.
Генеральный директор портала «Домофонд» Эрик Сегерборг считает, что почти сплошь голубой центр — вина иностранцев: «По моему мнению, снижение цен на аренду квартир в центре связано с тем, что на предложение в этой узкой нише дорогого жилья, где сдается небольшое количество квартир, очень сильно повлиял отток экспатов». Сам Эрик — тоже экспат, снимающий жилье в центре города. По его словам, цены здесь теперь не такие высокие, как раньше, так как рынок аренды жилой недвижимости в Москве окончательно превратился в «рынок покупателя».
По данным портала по поиску недвижимости Choister, в кризисное время в отдельных районах города число предложений в аренду увеличилось почти на треть за счет выхода на рынок инвестиционных квартир: вложившиеся в недвижимость граждане тут же предложили приобретенные метры арендаторам, потеснив «дедов» арендного бизнеса. Кроме того, объемы предложения пополнили квартиры, собственники которых планировали их продавать, но из-за нестабильности в экономической ситуации решили продажу отложить.
Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», также говорит, что многие иностранные арендаторы уехали из страны, но добавляет, что квартиросъемщики с российскими паспортами тоже внесли свой вклад в падение рынка: существенная их доля переехала в более экономичное жилье с целью оптимизации расходов.
На самом деле, отследить передвижения арендаторов с доходом выше среднего (речь от так называемом middle class и upper middle class) сегодня не так и просто. Одни эксперты говорят, что менеджер с хорошей зарплатой за пределы ТТК в жизни не уедет, другие утверждают, что с радостью поселится в Кузьминках, променяв годовое членство в World Class на аквааэробику в местном пруду.
Так, руководитель департамента городской недвижимости и аренды компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина отмечает, что центр всегда интересен с точки зрения аренды жилья, и ощутимого оттока граждан в другие локации нет. «Как показывает практика, люди очень редко и неохотно меняют привычную для себя локацию проживания, только в случае крайней необходимости. Сейчас, с целью оптимизации расходов, они, скорее, предпочитают переехать в меньшие по площади и менее дорогие варианты, но в пределах тех же районов», — соглашается Надежда Хизина.
Анна Карпова же утверждает, что тенденция оттока арендаторов из верхних и средних сегментов рынка аренды (100-150 тысяч рублей за квартиру в месяц) довольно сильно заметна. Ольга Бруковская, сооснователь Choister, говорит, что пока для точного анализа данных недостаточно, но «по ощущениям — в центре многим стало очень дорого».
Компромиссный вариант предлагает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed: «Сегодня рынком аренды правит миграция. Первая волна переселения арендаторов началась еще в 2014 году на фоне международной напряженности и массового отъезда иностранцев из российской столицы. Тогда собственники арендных квартир в центре лишились примерно половины своих клиентов. Сейчас тренд получил российскую интерпретацию — из центра уезжают представители среднего класса». В то же время, по словам эксперта, есть и те, кто решил воспользоваться падением ставок, чтобы улучшить условия проживания: за те же деньги теперь можно снять более интересное жилье — например, ближе к центру и бОльшей площади.
По данным Choister, неплохую «однушку» без особых изысков на Бутырском валу сегодня можно снять за 32 тысячи рублей в месяц — это на 50 процентов ниже средней цены по району. А на Фрунзенской, неподалеку от набережной, сдается однокомнатная квартира всего за 30 тысяч рублей. В среднем квартиры в этом же доме дороже на 120 процентов.
Одно из наиболее интересных предложений в базе Point Estate — двухкомнатная квартира с новым качественным ремонтом, мебелью и техникой в высотке на Котельнической набережной. Общая площадь квартиры — 65 квадратных метров, стоимость — 110 тысяч рублей в месяц. Это же агентство предлагает двухкомнатную квартиру в районе Арбата, недалеко от министерства иностранных дел, по ставке 100 тысяч рублей в месяц.
Агенты из «Пересвет-Недвижимость» утверждают, что относительно недорогие предложения в Центральном округе можно найти в районах кольцевых станций метро. Например, вблизи «Парка культуры» за 80 тысяч предлагается небольшая двухкомнатная квартира (47 квадратных метров), но с довольно посредственным ремонтом и мебелью. За 60 тысяч рублей в районе Краснопресненской сдается квартира площадью 36 квадратных метров.
«МИЭЛЬ-Аренда», в свою очередь, предлагает сразу несколько интересных вариантов для тех, кто готов тратить на аренду жилья по 100 тысяч рублей в месяц. Так, этой суммы хватит, чтобы снять двухэтажную квартиру-студию в историческом особняке 1830 года на улице Маросейке. Особняк трехэтажный, в доме только три жилых квартиры, остальные помещения занимают офисы и рестораны.
За те же 100 тысяч рублей можно арендовать однокомнатную квартиру в знаменитом Доме на набережной (улица Серафимовича, 2). Квартира сдается впервые, после качественного ремонта. И еще один вариант в высотке на Котельнической — просторная трехкомнатная квартира с качественным ремонтом в классическом стиле, полностью меблированная. Общая площадь квартиры — 105 квадратных метров.
В ближайшие месяцы, по общему мнению экспертов, предложение квартир в центре Москвы продолжит доминировать над спросом, и поэтому ставки либо останутся на текущем уровне, либо снизятся еще на порядок. «Повышения цен ждать не приходится — для этого должен образоваться дефицит площадей, что в текущей ситуации маловероятно. Думаю, со временем собственники станут более сговорчивы и будут охотнее иди арендаторам навстречу — иначе они рискуют растерять клиентов и попадут на простой площадей», — предупреждает Ирина Могилатова.
По данным Est-a-Tet, максимально востребованное предложение — квартиры с новым ремонтом и адекватной стоимостью сейчас уходят с рынка за три-пять недель. Объекты, которые не обладают какими-либо уникальными качествами, но также сдаются по адекватной цене, экспонируются в среднем два месяца. Если же объект «висит» на рынке больше четырех месяцев — скорее всего, цена завышена. В среднем срок экспозиции квартир увеличился в полтора раза: для ликвидных объектов — от двух-трех недель до одного-полутора месяцев.
«Безусловно, на сегодняшний день сложились очень удобные условия для найма квартир. Вариантов для выбора много, есть возможность дисконта», — откровенничает Светлана Бирина. Ольга Бруковская отмечает, что не все еще осознали факт смены парадигмы рынка, но он произошел и приводит, в целом, к падению арендных ставок при заключении договора. «Просматривайте, при наличии времени, больше вариантов. Сейчас свободных квартир, действительно, немало», — говорит она.
Таким образом, торопиться арендаторам некуда, переплачивать — незачем. И, скрепя сердце, представители риэлторских фирм советуют «бесквартирным» жителям центра Москвы извлекать максимальную выгоду из сложившейся ситуации: искать лучшие предложения и торговаться до последнего. А в Кузьминки уехать можно и потом, когда развитие личности посредством медитации приведет к стиранию прежних снобистских идеалов. В общем, не сезон сейчас для аквааэробики в открытых водоемах.