С началом непростого во всех отношениях года появились сообщения об участившихся банкротствах стройкомпаний. В том числе и фиктивных. Как это может отразиться на объемах и темпах строительства, и что ждать рынку недвижимости от инициативы ЦБ разработать механизмы финансового оздоровления нефинансовых организаций, разбирался «Дом».
Первый зампред ЦБ Ксения Юдаева сообщила 20 февраля на заседании Совета Федерации, что ее ведомство находит полезным разработать механизмы финансового оздоровления нефинансовых учреждений. Среди отраслей, нуждающихся в финансовом оздоровлении, реструктуризации долгов, привлечении ключевых инвесторов, заметное место занимает строительная. «Важно разработать нормальную процедуру финансового оздоровления компаний через реструктуризацию долгов в тех случаях, когда это экономически целесообразно. В банковской сфере такая процедура есть, в нефинансовом секторе пока наработанной практики не существует», — заявила Ксения Юдаева. Что за нефинансовый сектор имеется в виду? Если ЦБ всерьез соберется развивать механизмы небанковского финансового оздоровления, первые, к кому можно их применить, это строители. Тем более, что механизмами рефинансирования им помогать пока явно не собираются.
В строительстве всегда найдется масса случаев, «когда это экономически целесообразно», а в нынешнем году, с падающими объемами выдачи ипотеки, высокой ключевой ставкой и дорогими банковскими кредитами, будет еще целесообразнее.
Год только начался, но сообщения об увеличившемся числе случаев банкротств компаний-застройщиков уже поступают. «Все чаще к фиктивному банкротству стали прибегать игроки рынка недвижимости, а также владельцы микрофинансовых организаций. По экспертным оценкам, на долю этих двух отраслей приходится уже около 20 процентов случаев фиктивных банкротств», — сообщает юридический центр адвоката Олега Сухова. За несколько дней до запуска процедуры банкротства появляются кредиторы, аффилированные с организацией-банкротом, с правом требования значительных долгов, полученных по сложным и запутанным схемам переуступки, — описывают процедуру юристы. При этом «подставные» кредиторы добиваются включения своих требований в реестр, а значит, получают возможность контролировать процедуру банкротства, точнее — вести распродажу активов в интересах собственников либо для списания долгов.
На рынке кризис, а этим всегда кто-то пользуется, как из явно криминальных побуждений, так и просто «по обстоятельствам». Оздоровлять есть кого, но проблема в том, что за высказыванием первого зампреда ЦБ, если смотреть со стройплощадки, не видно серьезной основы. Если лечить методом санирования банков (когда Агентство по страхованию вкладов либо ищет, по сути, покупателя нацелившегося обанкротиться кредитного учреждения, либо самостоятельно выписывает ему финансирование), — что же будет со строителями?
Наипопулярнейший — и абсолютно легальный — маневр в долевом строительстве таков: учредить ООО, на которое и «завести» проект, продавая квартиры от имени известного бренда «материнской» фирмы, но оставляя в тени то обстоятельство, что фактически квартиры строит и продает неизвестно кто. В общем-то, почти как на Западе, где распространено проектное финансирование, собственный баланс, строгая отчетность по каждому конкретному строящемуся дому. Но — именно почти, потому что главная цель создания наших ООО (а занимаются этим самые разные, в том числе, известнейшие, застройщики) — возможность быстро «прикрыть» его, если не дай бог что.
По оценке секретаря координационного совета по развитию строительной отрасли аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Юрия Курикалова, компании, которые «не жалко бросить», создает половина всех застройщиков. «Основными активами стараются не рисковать более половины компаний, — говорит эксперт. — Соответственно, создаваемые ООО зачастую не обладают активами, способными удовлетворить требования кредиторов».
Именно эти общества с ограниченной ответственностью и начнут массово банкротиться в самое ближайшее время. Не о них ли толковала Ксения Юдаева?
Не совсем. Строителей в их нынешнем состоянии можно поделить на три основные категории. Те, кого на жаргоне принято называть «крупняк», даже в случае отсутствия продаж вполне могут позволить себе продолжать стройку.
Вторая категория — «поточная». Это стройка, которую можно легко опознать по немалым объемам вводимого жилья, часто — в отдаленности от цивилизации, — и низким ценам. А еще, хотя об этом предпочитают не говорить, — она сейчас довольно плохо продается. За МКАД (как и за петербургской КАД) стоят в высокой степени готовности кварталы, где продано от половины до трети квартир, и застройщику светит перспектива в обозримой перспективе строить, не продавая.
Цены там снижать больше некуда, а спрос более чем осторожный — пришло отрезвление после прошлогоднего ажиотажа, когда народ, спасаясь от девальвации, скупал все, что выросло над землей. Проблема застройщиков этой категории в том, что сейчас девальвация уже на дворе, в отличие от 2008 года, когда кризис ликвидности случился на фоне краха крупнейших инвестбанков, и уже затем пришла девальвация. И, похоже, можно ждать кризиса ликвидности. Одним словом, какое-либо резкое движение вроде резкого демпинга на одном из крупных проектов грозит в данной ситуации «штопором».
Наконец, третья категория, — так называемая «мелочь» — компании с парой проектов за душой. Именно ее имеют в виду, говоря нехорошее насчет фиктивных банкротств. С другой стороны, если сопоставить объем пришедших в прошлом году на стройку частных денег с объемом ввода, получится, что денег у строителей больше чем достаточно. И вряд ли они оставлены в рублях, скорее всего — обращены в валюту и выведены в оффшоры. Да, застройщики должны теперь собственным оффшорам, но об этом ведь не подозревают покупатели квартир. И ни к чему им.
Что тут посоветовать потребителям? Наверное, лучше бы не рассчитывать на словесные интервенции ЦБ, а тщательнее обычного проверять бэкграунд бренда, компании, ее руководства и не влезать в «бетон» на ранних стадиях, да в отдаленных от мегаполисов местах.
Высказывание первого зампреда ЦБ прекрасно ложится на одно из глубоких, буквально революционных изменений в земельных отношениях, которые вот-вот уже начнут действовать по всей стране. С 1 марта вступают в силу множество поправок к Земельному кодексу, благодаря которым он оказался фактически переписан заново, и теперь множество юристов, причем как работающих в стройкорпорациях, так и обслуживающих органы власти, понятия не имеют, что с этим делать. Ксения Юдаева своим высказыванием наладила смысловую связь с вот каким нововведением: с весны ограничивается срок аренды государственной земли под строительство.
Сейчас аренда участка под застройку продлевается до бесконечности. Как это происходит? Застройщик выбрал сроки, дом недостроен, землю пора отбирать, дольщики бунтуют на пикетах, — аренда продлена. С первого же марта вводится прямая норма: объект по истечении объявленного срока поступает на торги. Какой смысл законодатель пытался придать этой норме, кому понадобится покупать с торгов недострой с буйными дольщиками вокруг, по какой цене, с какими правовыми последствиями… Это все — один из предметов глубочайшей озабоченности юристов. «И вот топор схватил палач», как говорится.
«Возникает вопрос: если объект сложный (или нерентабельный) — кто же его купит на этом аукционе? И проблема недостроя останется нерешенной», — замечает Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group.
«На практике применить процедуру продажи недостроя с торгов реально лишь для объектов коммерческой недвижимости. Земли под жилую застройку, обремененные ипотекой дольщиков, самими дольщиками, включить в схему торгов маловероятно», — полагает Тимофей Титаренко, директор по юридическим вопросам компании «Ленстройтрест».
По новым правилам, если торги подобным недостроем будут признаны несостоявшимися, объект может быть выкуплен в государственную или муниципальную собственность. Так что в качестве альтернативы «топору» как раз и может пригодиться инициатива ЦБ — только не для санации застройщика, а для санации самого инвестпроекта, хотя юридические механизмы потребуют долгих месяцев, если не лет, разработки. Центробанк все-таки решает несколько иные проблемы, ему нужно управлять инфляционными ожиданиями, которые высоки как никогда.