Плохая звукоизоляция — одна из с самых распространенных проблем, с которыми сталкиваются покупатели как нового жилья, так и квартир на вторичном рынке.
Однако с юридической точки зрения недостаточная звукоизоляция или даже полное ее отсутствие не является недостатком и никак не влияет на стоимость квартиры. Более того, по закону продавцы не обязаны предупреждать покупателя о таком нюансе заранее. Шум и грохот, который пропускают стены и потолок — это в буквальном смысле личная головная боль нового владельца квартиры. О том, как ее избежать, «Дому» рассказали московские и петербургские эксперты.
Ситуация, когда сделав дорогостоящий ремонт и въехав в новое жилье, собственник с удивлением обнаруживает, что слышит разговоры соседей за стеной, сегодня уже никого не удивляет. Звукоизоляция квартиры не рассматривается как одна из качественных характеристик жилого помещения. При его приобретении в расчет берутся совсем другие факторы — местоположение, тип дома, метраж и состояние квартиры. Тихая же квартира, по словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, воспринимается просто как некий возможный бонус при покупке жилья. «Тем более, что восприятие шума субъективно: при прочих равных одни могут чувствовать себя комфортно, а другие жаловаться на громкие звуки», — говорит эксперт. Таким чувствительным к звуковым помехам людям специалисты предлагают не испытывать судьбу, а заблаговременно выяснить, насколько высок уровень шума в квартире, которую они приобретают.
Начать нужно с типа дома, поскольку от его конструктивных особенностей во многом зависит уровень шумо- и звукопоглощения. И здесь первое место, бесспорно, занимают кирпичные дома, которые обычно обладают отличными шумопоглощающими характеристиками. Жители кирпичных домов современной постройки редко слышат посторонние звуки. Как правило, это происходит только в том случае, если с соседями совсем не повезло — например, когда над головой поселилась семья алкоголиков или любитель низкочастотной музыки.
В монолитно-кирпичных домах ситуация уже не выглядит столь безоблачно. По мнению директора по развитию бизнеса ЗАО «АМ Девелопмент» Сергея Гусева, с точки зрения шума, проникающего через вертикальные конструкции, эти здания занимают промежуточную позицию. «С одной стороны, заполнение стен обычно выполняется из мягких материалов, типа пеноблоков или кирпича, обладающих хорошей звукоизоляцией. С другой, сквозные вертикальные конструкции — несущие колонны, пилоны, лифтовые шахты, стояки коммуникаций — являются отличными проводниками звука», — объясняет эксперт.
Еще хуже обстоят дела в панельных и монолитных домах. По изготовленным из прочного бетона стеновым панелям звук проходит абсолютно беспрепятственно. «Это, в частности, приводит к тому, что независимо от того, на каком этаже идут ремонтные работы, их отзвуки неприятной зубодробительной трелью слышны всем соседям сверху и снизу по стояку», — рассказывает Сергей Гусев.
«Особенно тяжелой является ситуация в построенных в советское время "хрущевках", "брежневках" и "кораблях", где, помимо всего прочего, небольшая толщина межэтажных перекрытий, много монтажных швов и плохая их герметизация, а квартиры зачастую соседствуют с лестничными клетками, мусоропроводами и лифтовыми холлами», — добавляет заместитель директора управления привлечения инвестиций по клиентскому сервису компании «Северный город» Сергей Щербань.
По мнению руководителя отдела продаж и маркетинга группы SOLO Людмилы Тэор, чем выше класс возводимого жилья, тем выше требования к шумоизоляции. «Если в комфорт-классе вопросу звукоизоляции не придают большого значения, а в классе "эконом" шумоизоляционные технологии могут вообще не применяться, то в высоких классах жилья и сами стены более широкие, и минеральная вата здесь толще, поскольку покупателей в данном сегменте очень интересует звукоизоляционный вопрос», — поясняет эксперт.
Однако у представителей звукоизоляционных компаний, регулярно исправляющих ошибки застройщиков, совсем другое мнение на этот счет. По словам технического руководителя компании «Звук в городе» Юрия Тихолозова, качество современных домов порой бывает ниже всякой критики. «Даже в элитном домостроении иногда используются быстрые решения. Например, в некоторых домах межквартирные стены делаются из пазогребня — влагостойкого гипсового пустотелого блока толщиной от восьми сантиметров, который собирается как конструктор. То есть, он вставляется в паз, монтируется на раствор, и штукатурится снаружи, но это делается не всегда качествено и надежно. И, по сути, такая стена возводится с одной целью –– чтобы не было видно соседа. Никаких других задач — в частности, и звукоизоляционных, она не выполняет», — уверен Тихолозов. Как утверждает эксперт, такие перегородки изредка встречаются даже в элитных домах на Крестовском острове — одном из самых дорогих и престижных районов Петербурга, где стоимость квадратного метра готового жилья начинается от 300 тысяч рублей.
Впрочем, и жители дореволюционных домов в исторических районах Москвы и Петербурга, в которых квартиры традиционно выставляются на продажу по значительно более высокой цене, чем в «спальниках», тоже далеко не всегда могут похвастаться хорошей звукоизоляцией межквартирных перегородок. Вопреки расхожему мнению, что во всех домах старого фонда стены толщиною в метр и жильцы их живут в них, как в бункере, обладатели исторических квартир иногда терпят серьезные неудобства от «боковых» соседей. «Через капитальные стены звук действительно не проходит, — объясняет заместитель генерального директора агентства недвижимости Becar Леонид Сандалов. — Если же речь идет о перегородке, отделяющей одну квартиру от другой, то многое зависит от ее размера. Например, в домах, прошедших капремонт, обычно ставили две асбестоцементные плиты толщиной около пяти сантиметров, оставляя воздушную прослойку в 10 сантиметров. В таких зданиях если не идеальная, то, по крайней мере, терпимая звукоизоляция».
Что же касается домов без капремонта, то в них межквартирные перегородки могут быть очень тонкими. Кроме того, зачастую они построены не из кирпича, как принято думать, а из досок, обитых дранкой и покрытых штукатуркой, которые защиту от постороннего звука абсолютно не обеспечивают. «Владельцы квартир в старом жилом фонде довольно часто жалуются на плохую звукоизоляцию квартир: слышно, что делают соседи, вызывает неудобства работающий телевизор и так далее», — подтверждает Светлана Бирина.
А вот звукоизоляция между этажами в исторических домах действительна близка к идеалу. «Особенно в домах дореволюционной постройки без капремонта — в тех зданиях, где установлены металлические балки, — считает Леонид Сандалов. — Дело в том, что, помимо деревянного заполнения, там есть еще полметра земляной обсыпки. На эти слои и укладывался паркет, поэтому в таких домах почти никогда не слышно, что происходит этажом выше или ниже».
«Как известно, в современных монолитных домах квартиры очень часто сдаются в состоянии shell&core, то есть даже без черновой отделки, без звукоизоляции, стяжки и т.п. Необходимость устройства звукоизоляции по полу отдается на откуп самому владельцу квартиры. Мне кажется, это неправильно. Ведь покупатель может выбрать неправильный материал, ошибиться с толщиной слоя, нанять неквалифицированных рабочих, а пострадает в итоге сосед снизу», — говорит Сергей Гусев.
Впрочем, уверяют эксперты, добросовестные застройщики даже в тех домах, которые сдаются без отделки, по умолчанию обеспечивают минимальный уровень звукоизоляции. И понять, есть ли он в приобретаемой квартире, достаточно легко. «Нужно просто взглянуть под ноги, — объясняет Сергей Щербань. — Из-под стяжки чистого пола должен быть выведен звукоизоляционный материал "стенофон". Его можно увидеть по периметру стен в комнате, он выглядит как мягкий поролон. Межкомнатные перегородки, стыки и швы там, где стена примыкает к потолку, должны быть изолированы специальным материалом "вилатерм" (упругие трубки белого цвета из полиэтилена). Хорошей защитой от шума являются также специальные технологии поглощения шума типа "плавающий пол"».
Не мешает также обратить внимание на материал, из которого выполнены перекрытия. Опыт показывает, что пустотные плиты перекрытия, изготовленные из железобетона, с точки зрения звукоизоляции значительно лучше, нежели сплошные монолитные. Прежде всего потому, что они в полтора раза толще конструкций из монолита. Кроме того, пустотные перекрытия, как правило, заполняются материалами с высоким коэффициентом звукопоглощения. В домах современной постройки это может быть пенополистирол, керамзит, перлит или минеральная вата, в старом фонде — обычная стружка или просто строительный мусор.
С монолитными перекрытиями, которые бывают в монолитных, панельных и кирпично-монолитных зданиях, ситуация значительно сложнее. Дополнительная звукоизоляция потолка здесь жизненно необходима, иначе будут слышны все передвижения соседей сверху. В домах, которые покупаются без отделки, существует также риск нарваться на соседа, постелившего паркет, ламинат или, того хуже, керамическую плитку, прямо на бетонную стяжку. Жильцам снизу в такой ситуации не позавидуешь, поскольку жизнь в такой квартире больше напоминает состояние человека, попавшего на репетицию оркестра ударных инструментов — даже шум от мягких лапок крошечного котенка будет восприниматься как барабанный бой или пассаж ксилофона.
«На глаз», без специальных приборов можно также определить и насколько качественно сделана шумо- и звукоизоляция стен. «Сначала нужно посмотреть на материал, из которого выполнены стены, межкомнатные и межквартирные перегородки. Пористые материалы — например, газобетон — лучше поглощают звук, чем каменные железобетонные конструкции», — поясняет Сергей Щербань.
По словам эксперта, в идеале все перегородки, отделяющие спальни от кухни, санузлов, соседней комнаты или квартиры должны напоминать многослойный пирог, где железобетон — это начинка. Далее идут слои утеплителя и минеральной ваты с каждой стороны, затем перегородки из стенового камня СКЦ. При этом толщина железобетонных перегородок должна быть разной внутри квартир (60 миллиметров) и между ними (180 миллиметров).
«О хорошей защите от внешнего шума, проникающего в квартиру с улицы, также скажут многослойная конструкция наружной стены дома — монолитный железобетон, керамзитобетонный камень, утеплитель, система штукатурного фасада, качественные пластиковые или деревянные стеклопакеты», — рассказывает Сергей Щербань.
Что касается вторичного рынка, то, по мнению Леонида Сандалова, прежде, чем принимать решение о покупке, стоит внимательно изучить план дома. «На нем можно увидеть расположение капитальных стен. Лучше всего, когда они идут по всему периметру квартиры. Хотя, конечно, так чаще всего бывает в квартирах большой площади. Но и при выборе одно- и двухкомнатных квартир надо смотреть на расположение несущих стен относительно соседей, лестничной площадки и в особенности — лифтовой шахты. Если квартира примыкает к лифту, о тишине можно забыть навсегда», — предупреждает эксперт.
И все же, если после покупки квартиры собственник обнаруживает, что ему мешают посторонние шумы, — можно сделать дополнительную звукоизоляцию. Если не городить так называемую «комнату в комнате», когда шумопоглащающими материалами защищают все поверхности — стены, потолок и двери, а проводить звукоизоляцию локально, только в тех местах, откуда исходят раздражающие звуки, то стоимость подобного «тюнинга» может оказаться вполне гуманной. В любом случае, проблема плохой звукоизоляции к категории не решаемых не относится.