2014 год принес много перемен рынку недвижимости — особенно в своем завершении. Ослабление рубля нагляднее всего отразилось на тех сегментах, где ценник принято выставлять в валюте: это коммерческая недвижимость, а также элитный сегмент жилого рынка. В сегменте аренды, можно сказать, установился новый мировой порядок.
Оно и понятно: купля-продажа элитной недвижимости — сегмент, довольно устойчивый к кризисам в силу специфики своей аудитории. «Верхушку» его поддерживает стабильный спрос — недаром в прошлый кризис, например, основные игроки рынка luxury почти не почувствовали перемен, сделки (в принципе довольно редкие на фоне эконом-класса) шли, да и бюджет их пошатнулся не сильно. Другое дело аренда: аудитория здесь совсем другая, а именно — экспаты (по разным данным, на предкризисном рынке их доля составляла от 50 до 75 процентов) и российский топ-менеджмент. Надо ли говорить, что обе категории в реалиях 2014-го стратегию поведения изменили: экспаты в течение всего года уезжали из России, отечественные арендаторы дорогой недвижимости тоже урезали расходы, многие переходят к недвижимости «на класс ниже». Все это не могло не сказаться на ценах.
«Из-за политики, направленной на изоляцию России, Москву покинул каждый третий экспат. Особенно снизилось количество арендаторов американцев, немцев, англичан, канадцев и итальянцев», — рассказывает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, уточняя, впрочем, что канадцев и итальянцев а рынке элитной аренды и раньше было немного.
«Рынок элитной аренды сегодня переживает не лучшие времена. Главный тренд — миграция арендаторов. Самые глобальные изменения произошли в результате массового оттока иностранных арендаторов — в условиях международной напряженности многие западные компании свернули бизнес в России, — согласна с коллегой Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. — Кроме того, рынок аренды пополняется квартирами с отделкой с рынка продаж, которые не смогли найти новых хозяев. Покупатели сегодня категоричны и требуют значительный дисконт, поэтому несговорчивые собственники вынуждены перепрофилироваться в рантье “до лучших времен”. На данный момент ситуация выглядит следующим образом: у кого цены номинируются в рублях — у того и снимают».
«Сделки, где арендная ставка зафиксирована в долларах, на данный момент крайне редки, и относятся исключительно к самому высокому сегменту элитной аренды. Такая ситуация очень тяжело воспринимается арендодателями-иностранцами и собственниками, которые не живут в рублевой зоне. В начале 2015 года иностранные компании не только снизили бюджеты своих сотрудников, но и зафиксировали их в рублях, поэтому в данный момент идет много переговоров об изменении арендных ставок по текущим договорам и фиксации оплаты в рублях», — характеризует ситуацию Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками компании IntermarkSavills.
В декабре 2014 года в аренду предлагалось на 25 процентов больше элитных квартир, чем в декабре 2013-го, рассказывает Юлия Ковалева, руководитель отдела аренды городской недвижимости Kalinka Group, однако в январе отмечалось кратковременное сокращение этого объема — на треть. «Связано это не только с сезонным традиционным затишьем на рынке аренды, — поясняет эксперт.— Многие собственники были не готовы оперативно подстраиваться под изменения рынка и снижать долларовые цены на жилье. В феврале активность на рынке аренды возобновилась после сезонного затишья, количество предложений дорогих квартир увеличилось».
Как итог, сейчас мы наблюдаем жесткий «рынок арендатора»: ставки снижаются, при этом потенциальные съемщики все равно торгуются и требуют рублевых ценников. «Основная часть запросов сегодня приходится на объекты с суммой арендной платы от 200 до 450 тысяч рублей. Естественно, многие собственники стремятся зафиксировать ежемесячные платежи в долларах, наниматели, в свою очередь, настаивают на оплате в рублях. Кто-то из владельцев на это идет, а другая часть в качестве компромисса договаривается о фиксации курса рубля (например, не выше 60 рублей)», — приводит свои данные Оксана Дивеева, руководитель блока реализации элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой».
Стоимость элитной аренды снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 30-40 процентов, рассказывает Дивеева: «К примеру, апартаменты в "Москва-Сити", площадью 220 квадратных метров, с окнами в пол и шикарными видами на центр Москвы, в начале 2014 года стоили 13 тысяч долларов в месяц, на днях этот объект был сдан за 7 тысяч».
«В 2013 году за 20-25 тысяч долларов можно было арендовать квартиру площадью 250-300 квадратных метров в ЖК "Коперник" на Большой Якиманке, за 25-30 тысяч— квартиру с тремя спальнями в ЖК "Кристалл Хаус", за 12-15 тысяч — квартиру с одной-двумя спальнями и дорогой мебелью в элитном доме в районе Остоженки, — рассказывает Ольга Тараканова, директор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank. — Сейчас ситуация такова, что в большинстве предложений цена в долларовом выражении снижена ровно в два раза. Например, ту же квартиру с тремя спальнями в ЖК "Кристалл Хаус" сейчас можно арендовать за 15 тысяч в месяц, квартиру с одной спальней и дорогой мебелью в районе Остоженки – за 300 000 рублей, пентхаус в историческом доме на Патриарших, который в 2013 году сдавался за 16 тысяч долларов в месяц, сейчас можно снять за 400-450 тысяч рублей».
«До октября 2014 года ценовой порог на аренду элитной недвижимости составлял 10 тысяч долларов в месяц. За эти деньги можно было снять квартиру с хорошим ремонтом в сталинском или дореволюционном доме, или небольшую студию, но в новом элитном жилом комплексе, — рассказывает Елизавета Некрасова. — В результате снижения платежеспособного спроса и оттока экспатов цены на рынке элитной аренды в долларах снизились в среднем на 30 процентов, а на некоторые квартиры — соразмерно падению рубля: в два раза».
«Сегодня мы видим, что все потенциальные арендаторы категорически настаивают на фиксации только рублевых цен в договорах аренды, а при продлении контрактов практически все арендаторы стараются понизить размер арендной платы», — рассказывает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». По словам эксперта, в «докризисно-среднем» бюджете в пять тысяч долларов сегодня можно снять четырех-пятикомнатную квартиру в центре, тогда как в 2013-2014-м, до обвала рубля, это была бы максимум «трешка» в ЗАО либо двухкомнатная квартира в одном из сталинских домов центра Москвы.
Ну а три тысячи долларов — фактически, докризисный ценовой минимум высокобюджетного рынка аренды — сегодня как раз и составляют средний бюджет. «Если в 2013 — начале 2014 года за три тысячи долларов можно было снять небольшую двухкомнатную квартиру площадью 80 квадратных метров со скромным ремонтом в ЖК "Золотые ключи" и доплатить за парковочное место, то сегодня же в этом бюджете можно арендовать в этом же жилом комплексе уже "трешку" площадью 120 метров с дизайнерским ремонтом, при этом парковочное место будет включено в стоимость аренды», — приводит пример из практики Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate.
Эксперты рынка оценивают ситуацию по-разному, но предел оптимизма — сейчас рынок проходит ценовое дно. «Рынок элитной аренды к февралю 2015 года достиг своего дна. В сегменте элитного жилья на большинство квартир, которые сейчас предлагают собственники, цены уже пересмотрены и стали адекватными рынку. Средняя ставка аренды на элитные квартиры по состоянию на 1 марта 2015 года составляет 450-500 тысяч рублей», — считает Юлия Ковалева.
В ближайшие три-пять месяцев рост спроса на элитную аренду очень маловероятен, дает свой прогноз Елизавета Некрасова: «Позитивные сдвиги возможны только после окончательного разрешения украинского кризиса и отмены санкций, которые дадут дышать и восстанавливаться нашей экономике и, соответственно, благосостоянию арендаторов».
«По нашим данным, в 2014-м рынок элитной аренды лишился примерно 60 процентов клиентов, — подчитывает потери Ирина Могилатова. — В то же время, примерно на 10 процентов он "подпитался" россиянами, которые когда-то планировали приобрести недвижимость, но из-за кризиса решили отложить этот вопрос и "пересидеть" в аренде. Думаю, активное движение арендаторов на элитном рынке в перспективе нескольких месяцев закончится, и ситуация устаканится. Цены расти вряд ли будут — для этого нужен дефицит площадей. Спрос останется на прежнем уровне — новых клиентов не предвидится. Вероятнее всего, в ближайшие года два рынок элитной аренды останется в том же состоянии».