В феврале 2015 года, по данным Росреестра, было выдано на 25 процентов меньше ипотечных кредитов, чем в том же месяце прошлого года. Вроде бы неудивительно: резкий рост среднего уровня ипотечных ставок вслед за повышением ключевой ставки ЦБ аж до 17 процентов, как тогда казалось, поставил крест на планах большинства потенциальных ипотечников. И в самом деле, кто в здравом уме будет брать ипотеку под 20 и более (а в мелких банках доходило и до 35) процентов годовых?
Но факты говорят о том, что — по данным того же Росреестра — по сравнению с январем 2015-го в феврале объем выданных ипотечных кредитов вырос на треть. Значит, жизнь на Марсе все-таки есть? Мы решили разобраться, на что сегодня может рассчитывать ипотечный заемщик, и попросили компании рынка недвижимости рассказать о наиболее выгодных ипотечных акциях на своих объектах.
«С коррекцией ключевой ставки ЦБ до 15 процентов в конце января начали снижаться и ставки по ипотеке в большинстве банков. Особенно заметно это стало в конце февраля, — говорит генеральный директор компании «Реалист» Евгений Редькин. — Сейчас можно утверждать, что на рынке представлен неплохой выбор ипотечных программ со ставкой в диапазоне от 16 до 18 процентов, а такие крупные игроки, как Сбербанк и ВТБ 24 готовы предложить ставку менее 16 процентов (от 15,25 до 15,95 процентов), для зарплатных клиентов условия еще более мягкие».
Как рассказывает Татьяна Чернышова, руководитель агентства недвижимости «ГВСУ-Риэлти», входящего в строительный холдинг ГВСУ «Центр», наиболее привлекательные условия по ипотеке сегодня предлагают Сбербанк (ставка – 14,5 процента годовых, срок кредита — до 13 лет, первоначальный взнос от 20 процентов), банк «Открытие» (ставка – 12,95 процента годовых, срок кредита — от пяти до 20 лет, первоначальный взнос от 30 процентов), ВТБ 24 (ставка – 15,95 процента годовых, срок кредита — до 50 лет, первоначальный взнос от 50 процентов) и «Райффайзенбанк» (ставка – 16,75 процента годовых, срок кредита — до 25 лет, первоначальный взнос от 15 процентов).
Но есть и предложения от компаний, сильно отличающиеся своими ставками. Встречаются цифры, которые нечасто увидишь даже на спокойном рынке. Так, в Sezar Group нам рассказали об аккредитации второй очереди своего ЖК «Рассказово» в банке «Балтика» по ставке в 8,8 процента годовых — правда, такие условия действуют при оплате от 75 процентов стоимости квартиры.
В проекте компании Urban Group ЖК «Солнечная Система» до 30 апреля приобрести квартиру можно по ипотечной ставке в 12,1 процента — ипотеку на таких условиях дает Сбербанк на срок до 10 лет, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости квартиры.
«В конце февраля наш основной банк-партнер, "Московский кредитный банк", запустил льготную ипотечную программу для наших клиентов. Банк готов предоставить кредит под 13,75 процентов годовых. Первоначальный взнос — не менее 20 процентов стоимости приобретаемой квартиры. Срок кредитования — от одного года до 20 лет. Заем можно получить на сумму от 700 тысяч до 30 миллионов рублей», — рассказывает генеральный директор компании «Домус финанс» Анна Чижова.
В основном, как поясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, минимальные ставки по ипотеке — результат совместных усилий застройщиков и банков. В целом состояние ипотечного рынка сегодня можно охарактеризовать фразой «Очень плохо, но все же лучше, чем все ожидали после "черного вторника"», подчеркивает Котровский: минимальные ставки по выданным ипотечным кредитам в январе 2015 года достигали 14,5-16 процентов — это максимальное значение с 2010 года для России, но все же не ожидаемые «апокалиптические» 18-22 процента.
«И даже при этих 14,5-16 процентах уже в феврале застройщики и банки, которые лишились значительной (в бизнес-классе) и львиной (в эконом-классе) доли клиентов, начали спасать себя сами, — рассказывает эксперт. — Большинство застройщиков анонсировали проведение отдельных совместных акций с банками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах». Например, акция с оптимистичным названием «Возрождение ипотеки» в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» предлагает ставку в 10 процентов годовых (кредит предоставляется сроком на 60 месяцев, размер первоначального взноса — 50 процентов). Фактически, застройщик компенсирует семь процентов рыночной ипотечной ставки заемщика по кредитному договору.
ГК «Интеко» тоже субсидирует ставку, так, риэлторское подразделение группы компаний — «Магистрат» — совместно с банком ВТБ 24 предлагают ипотеку под 12,95 процента годовых в рублях. Условия действуют в ЖК «Садовые Кварталы» и восточном корпусе комплекса «Лайнер»; требуется 30-процентный первоначальный взнос, минимальная сумма кредита составляет 600 тысяч рублей, выдается на срок до 50 лет. Как рассказали «Дому» в «Интеко», данная ставка на три процента ниже базовой ставки программы ВТБ «Строящееся жилье» именно за счет субсидирования застройщиком. Действуют льготные условия в первые три года с момента подписания договора, затем ставка устанавливается в базовом размере — 15,95 процента. В ГК «Пионер» нам рассказали о специальных условиях ипотеки от Сбербанка: при первоначальном взносе в 20 процентов ипотеку можно взять под 14,5 процента годовых — правда, обязательным условием будет страхование жизни и здоровья. Срок кредитования — до 30 лет.
Субсидируют и в Est-a-Tet. Например, субсидированная ипотека в «Локо-Банке» на объектах, реализуемых компанией, выдается под 13 процентов годовых на весь срок кредитования (первоначальный взнос от 20 процентов, срок кредитования до 30 лет, максимальная сумма — восемь миллионов рублей). В банке «Открытие» субсидированная ипотека выдается под 12,95 процента годовых (на срок до 20 лет, первоначальный взнос — 30 процентов) либо под 12,55 процента (на срок до пяти дет, первоначальный взнос — от половины стоимости). В обоих случаях максимальная сумма кредита не превышает восьми миллионов рублей.
Есть даже примеры, когда застройщики принимают решение кредитовать покупателей вообще без участия банков. «Мы решили выдавать ипотеку, поскольку у наших клиентов начали возникать сложности с получением ипотеки у банков, да и стоимость самой ипотеки выросла, — рассказывает Максим Морозов, управляющий партнер M9 development. — Мы пошли навстречу нашим клиентам и сделали такое предложение. Кредит будет предоставляться сроком до пяти лет, при первоначальном взносе 40 процентов от стоимости объекта ставка будет составлять 12,95 процента годовых, при взносе 30 процентов — 13,95 процента, а при внесении 20 процентов стоимости — 14,95 процента годовых. Заявки рассматриваем в течение часа».
Более понятные, с учетом размера ключевой ставки ЦБ, и все-таки относительно комфортные ставки в 15-17 процентов годовых на рынке тоже представлены в ассортименте. Так, в «МИЭЛЬ» рассказали о программе «Новостойка» банка «Балтика», по которой ипотека выдается по ставке в 16-17 процентов на период строительства, после оформления права собственности ставка снижается до 15,5-16,5 процентов. Минимальный первоначальный взнос по этой программе составляет 10 процентов стоимости квартиры, срок кредитования — до 30 лет. Еще одна программа, с которой работают в компании, реализуется банком «ДельтаКредит» совместно с застройщиком ЖК «Андерсен». Субсидия застройщика снижает ставку банка на полтора процента от базовой величины — в результате кредит можно получить по ставке от 15,25 процентов. Срок — до 25 лет.
В компании «Газпромбанк-Инвест» (ГПБИ) нам сообщили, что процентные ставки «Газпромбанк» снизил в конце февраля, и с начала весны установлены ставки в 15,5 процентов годовых при первоначальном взносе более 50 процентов и 15,75 процентов годовых — при взносе менее половины стоимости объекта. Такие условия действуют при приобретении коттеджей. Для квартир и домов размер первоначального взноса, от которого зависит ставка, составляет 30-40 процентов, причем взнос может быть уменьшен при предоставлении сертификата маткапитала. Сотрудники группы «Газпром» могут рассчитывать на первоначальный взнос в пять процентов от всей суммы, а с сертификатом материнского капитала возможен и нулевой взнос. Все перечисленные условия действуют при покупке недвижимости в рамках инвестпроектов ГПБИ.
Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» (риэлторское подразделение «Главстрой Девелопмент»), рассказывает, что реализуемый компанией ЖК «Молодежный» аккредитован банком «Возрождение», предлагаемая ставка — 17,5 процента. Такая ставка как раз соответствует среднему уровню: по данным «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) средняя ставка по ипотеке сейчас составляет 17-19 процентов годовых.
Самые доступные на сегодня ипотечные программы с приемлемым размером базовой процентной ставки представлены у Сбербанка (14,5 процента) и ВТБ 24 (15,95 процента). В феврале месяце незначительно понизили размер процентной ставки «Газпромбанк» (от 15 процентов) и «Росавтобанк» (от 15,95 процентов), рассказывает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». «В марте должна заработать государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Мы возлагаем большие надежды на эту программу и ожидаем увеличения числа ипотечных сделок на рынке», — подчеркивает эксперт, уточняя, что изменения коснутся только первичного рынка городской недвижимости.
Число ипотечных сделок в 2015 году снизилось в три раза, делится данными генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева: « Рынок ипотеки замер и ждет поддержки государства. Если программа государственного субсидирования процентной ставки не будет запущена, рынок ипотеки рискует упасть еще на 10-15 процентов. Мы ожидаем запуска программы государственного субсидирования до апреля».
«Программа субсидирования процентной ставки должна заработать в марте-апреле. В рамках нее объем выдачи кредитов составит 400 миллиардов рублей. Вероятнее всего, в целом мы вряд ли увидим общий объем кредитов, который превысит один триллион рублей. Для сравнения, в 2014 году было выдано ипотечных кредитов на 1,7 триллиона рублей. Так что оптимистичный сценарий — объем выдачи вдвое меньше показателей прошлого года. Если со стороны правительства в озвученные сроки не будет никаких действенных мер по поддержке ипотечного кредитования, то выдача ипотеки может сократится и в 2,5 раза», — комментирует ситуацию Андрей Тетыш, президент АРИН.
«С учетом решения правительства о субсидировании ставок ипотечного кредитования мы прогнозируем, что количество сделок с участием ипотечных займов вырастет до 40-50 процентов от общего числа сделок на рынке жилой недвижимости. Отметим, что речь идет обо всех сегментах жилья, а не только эконом-класса. То есть мы ожидаем, что рынок ипотечного кредитования вернется к среднему показателю 2014 года (до октября-ноября), когда квартиры приобретались в ипотеку и за наличный расчет примерно в равном соотношении», — говорит Татьяна Чернышова. Сегодня, по словам эксперта, количество ипотечных сделок не превышает 30-35 процентов от общего числа.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», рассказывает, что, по данным компании, в настоящее время количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья сократилось примерно на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом оно примерно соответствует уровню 2012 -2013 годов.
Прийти к докризисным показателям по объему выдачи ипотечных кредитов в 2015 году рынок вряд ли сможет даже со ставкой в 13 процентов, считает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, поскольку банки ужесточили требования к аккредитуемым объектам: «Теперь объекты со строительной готовностью ниже 30-50 процентов не аккредитуются для выдачи кредитов. Помимо этого, подробно изучается портфель реализуемых девелоперской компаний объектов, опыт в жилищном строительстве, финансовые показатели, темпы строительства проекта и т.д. Шанс получить аккредитацию для проекта на средней и тем более низкой стадии строительства фактически имеют только достаточно крупные застройщики, партнеры банка или аффилированные с ним структуры».
И все-таки свет в конце тоннеля для потенциальных заемщиков есть, пусть и не ослепительный. Как говорит ведущий специалист департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Антон Носович, многие крупные банки страны уже анонсируют снижение ставок до уровня 12,5-13 процентов годовых в рублях в течение марта и начинают принимать заявки от потенциальных заемщиков.