Чем хороша сегодняшняя экономическая ситуация для тех, кто планирует купить недвижимость? Какой момент лучше для этого выбрать? Где ценники становятся рублевыми, а где ждать их перевода из долларовых бессмысленно? Каковы основные категории продавцов на кризисном рынке? И как избежать рисков, характерных для ситуации сегодня? Своим мнением с «Домом» делится Елена Юргенева, региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS.
Перед грамотным инвестором, располагающим свободными средствами на приобретение активов в сфере недвижимости, сегодня открывается масса возможностей. Волна панических покупок, которую мы наблюдали в декабре-январе почти во всех сегментах рынка жилой недвижимости, схлынула. Недалек тот день, когда все эти купленные «на черный день» квадратные метры будут выставлены на рынок.
Стимулирующим фактором, который будет способствовать скорому попаданию инвестиционных активов в продажу, послужит новая система налогообложения. Напомню, что в ближайшем будущем страна перейдет на новую систему расчета налога на имущество (исходя из его кадастровой стоимости, а не заведомо заниженной стоимости БТИ). Некоторые категории собственников получат новые квитанции из налоговой в текущем году. В суды уже начали массово поступать обращения предусмотрительных граждан, не согласных с кадастровой оценкой своих объектов недвижимости. У нас есть клиент-домовладелец, имеющий в своем портфолио два дома на Рублевке и при этом постоянно проживающий в Великобритании с 2010 года. То обстоятельство, что дома (выставленные на рынок по цене намного выше рыночной) не сдаются и не продаются, его ранее не беспокоило, однако, предварительно подсчитав предстоящие выплаты, он изменил свое мнение по данному вопросу.
Не только частные домовладельцы, но и девелоперы заинтересованы продать имеющиеся у них объекты как можно скорее. Причина проста: платежеспособный спрос будет сокращаться, это очевидно. Доходы населения падают, и пока нет никаких предпосылок, чтобы они пошли вверх. Брать серьезные займы в такой неопределенной ситуации решатся немногие. Если городские квартиры будут покупать несмотря ни на что, то рынок загородной и особенно курортной недвижимости определенно ожидают не самые благодатные годы. Казалось бы, в таких условиях время играет на руку покупателю, надо просто наблюдать и ждать, пока цена на объект приблизится к «дну». Однако если в Ваши планы входит приобретение загородного дома или квартиры у моря, я не рекомендую надолго откладывать эту покупку. Мы близки к «дну» и, скорее всего, достигнем его до наступления лета, а дальше, если на рынке наступит длительная стагнация, совершить покупку станет гораздо сложнее ввиду эффекта «вымывания» высококачественных объектов с рынка.
Что происходит сейчас в различных сегментах рынка недвижимости? Девелоперы элитных московских новостроек массово переходят на рублевые цены, к концу 2015 года рынок «элитки» может стать полностью рублевым. Хотя справедливости ради нужно сказать, что долларовые цены все же будут присутствовать на рынке — в клубных домах на 15-30 квартир, находящихся в закрытых продажах, которые позволяют застройщику проводить гибкую ценовую политику и при валютных прайсах.
Что касается вторичного рынка, сегодня в этом сегменте отчетливо выделилось три категории собственников. Первые — это те, кто игнорирует кризис и продолжает держать «долларовую» цену. Их расчет на то, что рынок восстановится и пойдет вверх в течение одного-двух лет. Никакой необходимости срочно продавать объект у них нет, новая ставка налогообложения также не пугает (во всяком случае, пока), и потому демпинговать ради быстрой продажи они не готовы.
Вторая категория – собственники, которые реально мотивированы продать. Они либо переводят цены в рублевые по курсу 40-50 рублей за доллар, либо делают скидку в 30-50 процентов в валюте.
Третья категория — это те собственники, которые предпочли вообще снять свои объекты с рынка, потому что «справедливую цену за него сейчас не дадут, а продавать дешевле рынка я не буду». Эта категория весьма многочисленна. В перспективе снятие объектов с рынка может привести к тому, что образуется дефицит качественного предложения, поскольку и сейчас его в Москве не более 10 процентов (речь идет об объектах с грамотной концепцией и хорошей локацией), а на загородном направлении меньше в разы.
Львиную долю рынка загородной недвижимости Рублевского и Новорижского шоссе представляют собой неликвиды, которые могут рассматриваться исключительно как земельные участки со строениями под снос. Санитарное воздействие, которое обычно оказывает кризис на любой развитый рынок недвижимости, в России обошло загородный сегмент: масса домов (дворцов, шале, шато и нео-дворянских усадеб) находится на рынке с 2008 года, и собственники их цену снижать не собираются.
Спрогнозировать развитие ситуации просто: объекты второй категории (с серьезным дисконтом и/или собственником, мотивированным на быструю продажу) найдут новых владельцев в первую очередь. Те покупатели, кто не успеют совершить покупку в ближайшие один-два квартала, рискуют столкнуться с отсутствием достойного предложения. Поэтому я советую мониторить ситуацию на рынке и не откладывать приобретение надолго.
Однако хотелось бы обратить внимание читателя на два возможных риска. Негативный сценарий, который приведет к многолетней стагнации на рынке, вполне вероятен. В истории рынков недвижимости есть случаи, когда «застой» продолжался более семи лет. Естественно, в Москве, учитывая дефицит предложения и острую нехватку жилья, такой сценарий маловероятен, но региональным покупателям стоит обдумать такое развитие событий всерьез.
Риск номер два: неправильный выбор объекта для инвестирования. Далеко не все сегменты восстанавливаются динамично. Достаточно упомянуть апартаменты в «Москва-Сити», которые во время кризиса 2008 года упали в цене на 60-70 процентов (с 25 тысяч долларов за квадратный метр до семи-восьми тысяч за метр) и к прежним «докризисным» ценам так и не вернулись. Не дайте заманчивым предложениям и «сенсационным» скидкам ввести себя в заблуждение.