К общественным местам относятся парки, площади, набережные — то есть места, открытые и доступные для всех. На первый взгляд, организация таких мест — занятие сугубо альтруистическое, однако, как выясняется, оно способно повысить не только привлекательность данного конкретного места для горожан, но и стоимость жилья поблизости.
Все объяснимо: обустройство и развитие общественных зон — или плейсмейкинг — позволяет привлекать предпринимателей (прежде всего, арендаторов коммерческих помещений), улучшает экологию города, делает его привлекательнее. В результате, по данным экспертов Tranio.com, проанализировавших кейсы ряда городов мира, рост цен на недвижимость по соседству с обустроенной общественной зоной может составить 5-8 процентов, есть случаи, когда жилье прибавляло от 700 до 3000 долларов за метр именно по причине городского благоустройства по соседству.
В отечественной практике встречаются и более яркие случаи. Так, по мнению Якова Литвинова, генерального директора «КРАЙС Девелопмент», облагораживание общественных пространств может дать разницу в цене до 40 процентов.
«Наличие поблизости парка или благоустроенной набережной, безусловно, повышает стоимость недвижимости. К примеру, стоимость городской квартиры на благоустроенной набережной может отличаться на 20-25 процентов от стоимости аналогичного жилья в другом месте. Даже в одном и том же доме квартира с видом на набережную может быть на 10-15 процентов дороже, чем другая, окна которой выходят во двор», — рассказывает Полина Меделяновская, заместитель генерального директора по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group.
Правда, как уточняет Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», работает это только в центральных районах — в спальных влияние фактора заметно снижается, уступая такому прозаичному параметру, как расстояние до метро.
«Меры по облагораживанию общественных пространств способны повысить привлекательность самого района и сделать в нем проживание более комфортным, однако нельзя говорить о явной закономерности между этим процессом и ростом цен на недвижимость. Куда больше на местную недвижимость влияет открытие станций метро, если до этого “подземки” в районе не было», — соглашается руководитель отдела городской недвижимости Центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Бердяева.
В то же время, как говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome, застройщики, особенно элитного жилья, могут позволить себе использовать территорию под общественные зоны только в тех районах, которые находятся за пределами Садового кольца.
«В условиях нормальной “рабочей” ситуации на рынке при сбалансированных спросе и предложении, любое улучшение внешней среды сказывается на ценах на недвижимости в ближайшей локации положительно — будь то благоустройство набережных или приведение парка в цивилизованный вид. В Москве влияние этого фактора оценить сложнее, поскольку в столице самое важное влияние на ценообразование всегда оказывает локация и транспортная доступность, а наличие пешеходной зоны поблизости вряд ли будет важнее шаговой доступности метро, — рассуждает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп". — Кроме того, Москва в среднем довольно облагороженный город, поэтому “выкристализовать” влияние появления новой набережной или переустройство парка на рынок недвижимости поблизости практически невозможно».
И тем не менее, влияние это несомненно. Недаром на «капиталистическом Западе» потенциал развития общественных зон как фактора повышения капитализации недвижимости раскрыт давно. Вот несколько, можно сказать, классических примеров плейсмейкинга из западной практики.
В Лондоне земля во многих районах принадлежит старым аристократическим семьям — Кадоганам, Гровенорам, Портманам и другим. Землей распоряжаются компании, принадлежащие этим семьям. И плейсмейкингом тоже, соответственно, нередко занимаются эти компании. Так, в ближайшие пять лет компания Portman, управляющая недвижимостью Портманов, планирует потратить на реставрацию своих владений 150 миллиона фунтов стерлингов, De Walden Уолденских Говардов инвестирует 200 миллионов, Cadogan Estate Кадоганов только на обустройство Слоун-стрит потратит 25 миллионов.
«Один раз наш клиент хотел снять помещение в Баден-Бадене на одной из центральных улиц. Когда мы нашли один подходящий объект, то оказалось, что арендатору нужно предоставить проект бизнеса на рассмотрение владельцу. Дело обстояло так, что у владельца уже было несколько предложений от потенциальных арендаторов, из которых он выбирал наиболее интересный бизнес, — приводит пример системного подхода и синтеза частного и общественного пространств Георгий Качмазов, руководитель Tranio.com. — Такая разборчивость объяснялась с тем, что собственник помещения был одновременно собственником большинства других помещений на этой улице. Размышляя о том кому отдать свое помещение, он думает не только о том кто больше заплатит, но о том кто сделает его улицу более прекрасной по сравнению с улицей конкурента».
Пример Нью-Йорка доказывает: чтобы сделать общественное место уютным, нужно не так много. Брайант-парк, расположенный рядом с библиотекой, оборудовали стульями, чтобы в солнечную погоду люди могли выходить из здания и читать книги на свежем воздухе, разговаривать и общаться. В близлежащих киосках можно купить кофе и булочки. Рядом также находится шахматный клуб, где можно арендовать шахматы и играть в них в парке. Хорошо всем — и владельцам киосков, и библиотеке, и шахматному клубу, и людям, которые здесь отдыхают.
Париж в последнее десятилетие был значительно облагорожен для удобства пешеходов и велосипедистов. Уже сейчас лишь менее половины парижских семей владеют автомобилями, и даже те, у кого есть машины, пользуются ими гораздо реже, чем жители других городов. Городское постепенно все больше преобразовывается для удобства людей. Например, часть площади Республики была отдана в распоряжение пешеходов. Власти вдохновились идеей аналогичного переустройства Трафальгарской площади в Лондоне.
С 2002 года был изменен дизайн многих улиц: на дорогах были выделены отдельные полосы для автобусов, были созданы более 600 километров велосипедных дорожек. Каждое лето берега Сены закрываются для автомобилей. Около 5 тысяч тонн песка были завезены, чтобы обустроить пляжи с зонтиками посреди города. В 2007 году введена программа аренды велосипедов Vélib, которая сегодня насчитывает четверть миллиона подписчиков; каждый день в ее рамках совершается примерно 100 тысяч поездок.
Даже если само слово и звучит не слишком знакомо, плейсмейкинг нам отнюдь не чужд. Особенно нагляден, конечно, пример Москвы. Вспомним , например, как изменились улицы Пятницкая, Покровка и Маросейка — реконструированы, тротуары расширены, фасады отремонтированы. «Была существенно увеличена пешеходная зона, сделаны велодорожки, заменены уличные фонари, установлены красивые скамейки, переделаны фасады домов и вывески, убраны все палатки,— рассказывает Георгий Качмазов.— Место преобразилось, и поведение людей в нем поменялось. Поменялась и Дмитровка вместе с прилегающими к ней Камергерским переулком и Кузнецким мостом, которые тоже стали пешеходными. Получился небольшой пешеходный квартал».
Еще один «классический» пример плейсмейкинга в Москве — преобразование ЦПКиО им. Горького с пешеходной зоной, организованной вдоль Москвы-реки, от памятника Петру I, через парк Музеон, парк Горького и Нескучный сад.
«В центре Москвы, при всей его несомненной привлекательности есть и свои “слабые стороны” — в первую очередь, нехватка зеленых насаждений. Здесь парк — дефицит и эксклюзив, и это очень ценится. Самая дорогая недвижимость рядом с парками — та, которая находится вблизи центральных парковых зон — Парка Горького, Музеона, Нескучного сада. Сюда же надо прибавить сравнительно небольшие зеленые зоны и скверы вроде Аптекарского огорода на проспекте Мира, — говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. — Жилье, находящееся в двух-трех минутах ходьбы от парка, а в идеале непосредственно с видом на него, может оцениваться до 20 процентов дороже, чем в том же районе, но вне зоны пешей доступности».
И, хотя на окраинах, по мнению эксперта, влияние «парково-небережного фактора» заметно снижается, есть свои точки притяжения и здесь: «Например, квартал в Вешняках, ограниченный аллей Жемчуговой, Вешняковской улицей и улицей Юности. Одной стороной микрорайон примыкает к парку “Радуга” с расположенным в нем Большим Графским прудом, другой – к Усадьбе Кусково, бывшему имению Шереметьевых. Средняя стоимость предложения здесь в настоящее время примерно на 10 процентов выше, чем в целом в Вешняках». Ценится жилье и на Сокольническом валу — это улица, примыкающая к «Парку Горького-2», «Сокольникам». Ихотя жилой фонд этой улицы весьма неоднороден, цена предложения здесь выше, чем в среднем по району, на 5-7 процентов. Примерно такая же ситуация — на Измайловском проспекте (рядом парк «Измайлово»).
«Безусловно, облагораживание общественных пространств положительно и существенно сказывается на ценах в сфере недвижимости. Так, обустройство Крымской набережной и парка “Музеон” активизировало спрос в ЖК “Имперский Дом”, а становление Никольской улицы в качестве пешеходной отразилось на комплексе St. Nickolas, поскольку значительное увеличение пешеходного трафика существенно повлияло на стрит-ритейл, — делится данными Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. — Можно отметить и частые случаи реконструкции соседних зданий в рамках проектов». Так, к примеру, был реконструирован фасад дома, расположенного по соседству с ЖК «Онегин», схожим образом рядом с ЖК «Афанасьевский, 28» облагорожен дом, стена которого была расписана в стиле граффити.
В сегменте de luxe красивая и удобная прилегающая территория — обязательный атрибут, своего рода «добровольно-принудительный субботник», вне зависимости от того, поднимается ли в итоге конечная стоимость предложения или нет, рассказывает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have. Но в большинстве случаев облагороженное общественное пространство конечную стоимость квартир или офисов все-таки поднимает, говорит эксперт: «Яркий пример — жилой комплекс “11, Станиславского”, где была комплексно благоустроена территория площадью 4,5 гектара, включая реконструкцию бывшей фабрики под помещения современного бизнес-центра, устройство комфортных зон отдыха, реконструкцию театра, и посадку вишневого сада. В Таганском районе стоимость сопоставимых по уровню квартир в жилых комплексах без просторного красивого сада ниже на 5-10 процентов». Иногда именно на общественную зону делается ставка при подготовке проекта. И такая «фишка» поднимает стоимость весьма значительно — как в Knightsbridge Private Park, где концепция, конечная цена и продвижение проекта основано на том, что это первый жилой проект с частным парком, рассказывает Некрасова. А вот в районе Большой Дмитровки, Петровского, Лаврушинского и Кадашевского переулков благоустройство удобных пешеходных зон не привело к подорожанию недвижимости — цены и так были близки к максимальным.
Нельзя обойти вниманием и тот факт, что вообще-то отдельные акты плейсмейкинга могут не встречать понимания у местных жителей. «Стоит особо сказать о Парке культуры им. Горького, — приводит пример такого рода Сергей Шлома. — Очень шумной стала зона между Крымским и Андреевским мостом: там все время какие-то концерты, массовые мероприятия, как следствие, огромные проблемы с парковкой, все дворы забиты машинами. Есть ощущение, что люди стали уезжать отсюда. А вот дальняя сторона Крымской набережной определенно стала уютнее для людей и комфортнее для проживания — здесь оборудованы велодорожки, много летних веранд, появились новые возможности для досуга. Как следствие, мы отмечаем увеличение в этом районе интереса к недвижимости».
Остается напомнить, что плейсмейкинг — не только форма деятельности, это еще и процесс. Один из принципов плейсмейкинга, сформулированных компанией Project for Public Spaces, авторитетом в этой области, так и гласит: «Осознавать, что процесс плейсмейкинга бесконечен. Обустройство общественного места не прекращается, поэтому важно организовать грамотное управление». Так что, даже если на первый взгляд направление, которое принимает благоустройство общественных зон по соседству, вам не нравится, не спешите переезжать — теоретически, процесс благоустройства управляем. Или, по крайней мере, дождитесь повышения стоимости квартиры.