В середине марта стало известно, что Михаил Гуцериев, получивший в качестве компенсации за строительство парламентского центра в Хорошево-Мневниках здания Госдумы и Совета Федерации, эти здания будет сносить, а на их месте появятся торгово-офисный центр, гостиница или жилой комплекс. Произойдет это через несколько лет, когда чиновники и депутаты переедут на новые площади. Но масштаб события для города достаточно велик, чтобы задуматься о возможных последствиях уже сейчас.
План создания парламентского кластера в Мневниках градостроительная комиссия Москвы одобрила в сентябре прошлого года. Его площадь составит 345 тысяч квадратных метров, реновация территории будет начата в 2015 году. Достроить мневниковский комплекс инвестор обещает к 2018 году.
Общественность тут же возбудилась: против сноса зданий Госдумы и Совета Федерации выступила градозащитная организация «Архнадзор», напомнившая, что первое является официально охраняемым объектом культурного наследия, а одно из зданий комплекса на Большой Дмитровке — историческим особняком.
Здание Госдумы было возведено в 1932–1935 годах для Совета труда и обороны, затем там находился Совет Министров СССР, после — Госплан.
Новое здание Совета Федерации на Большой Дмитровке не представляет большой исторической ценности, его возвели в 1967 году со стороны Георгиевского переулка из стекла и бетона, и долго время оно воспринималось как не самый удачный «имплант» в довольно стройном архитектурном единообразии Большой Дмитровки. Кстати, у этого здания есть свой «скелет в шкафу»: по слухам, над ним много лет висит цыганское проклятие, так как раньше на этом самом месте располагался цыганский театр. И правда, ни один «хозяин» не задержался в здании надолго — Госстрой, для которого и строилось здание изначально, размещался в нем всего лишь в период с 1983 по 1990 годы. С 1990 по 1991 здесь находился аппарат Совета Министров СССР. В 1992 году здание передали Дому российской прессы, после чего, в 1994 году, оно перешло парламенту.
Справедливости ради надо сказать, что никаких подробностей Михаил Гуцериев не озвучивал — что конкретно будет сноситься, будут ли сохраняться фасады — как это сейчас модно делать, будут ли новые здания точной копией предыдущих — все это за кадром, как и то, что же является предметом охраны — стены, фасады или здания целиком. Одно известно — прецедента, чтобы из большого министерства получилась гостиница, и того круче — жилой дом, еще не было, это же не завод или НИИ... А вот перевезти чиновников из центра куда-нибудь подальше и федеральные, и московские власти грозятся не первый год.
Напомним, именно для того, чтобы перевезти чиновников из «сердца» города, и затевалась Новая Москва. Но тогда не вышло, и окна всех «высоких» кабинетов по-прежнему выходят на Кремль, а большинство зданий ведомств при этом являются памятниками истории и архитектуры. И вот, прецедент почти создан. Разумеется, пока ничего непонятно и все умозрительно.
Но если вдруг процесс пойдет? «Дом» решил опросить участников рынка, хорошо знающих и цену центру города, и недостатки старинных домов. Вопрос был один: какие из «государевых» зданий, расположенных в центре, могут быть интересны для девелоперов и инвесторов. Что там можно и нужно разместить «по уму», чтобы оживить центральные районы, заставить их жить не только в рабочие часы, а круглосуточно? И что может получиться, если министерства и ведомства не сносить, а реконструировать? Может быть, какая-то из идей «прорастет». Как можно убедиться, спектр точек зрения по данной теме оказался впечатляющим.
Директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петр Кирилловский: «В здании Государственной Думы можно было бы организовать отличный хостел. Другой вариант — организация крупного лечебного учреждения, оздоровительного комплекса. В многочисленных кабинетах могли бы принимать специалисты. Кабинеты Зюганова, Жириновского, Хинштейна займут окулисты, неврологи, кардиологи… А залы заседаний будут востребованы для проведения научных конференций. Также можно преобразовать здание в филиал «Сколково» в самом сердце Москвы. Крупный научно-образовательный центр станет достойным преемником Государственной Думы. Куратор Сколково — Дмитрий Медведев — сможет оперативно следить за научным прогрессом в нескольких шагах от Кремля».
Директор департамента оценки и консалтинга S.A. Ricci Яна Кузина: «Практически все здания, в которых расположены госструктуры, интересны для редевелопмента. Они расположены в центре города, это главный плюс, многие здания не нуждаются в очень больших инвестициях, в зависимости от функционала реконструкция потребует от 50 процентов финансирования нового строительства. Конечно, для инвестора это выгодно. Здания, занимаемые госструктурами, хорошо подойдут под офисы, апартаменты. Так, например, если будет принято решение освободить здание администрации президента, его можно реконструировать под гостиницу».
Игорь Золотухин, заместитель генерального директора KSP Capital: «Рынок коммерческой недвижимости изменится в результате такого перепрофилирования зданий ГД и СФ самым значительным образом. Во-первых, на северо-западе города появится новая точка притяжения в связи появлением парламентского центра. Повысится притягательность территории, а значит — вырастет ставка аренды на все типы площадей, от торговых до офисных. В городе возникнет новый полюс развития. Это, несомненно, большой плюс, так как децентрализация и вывод правительств из центра — мировая, давно утвердившаяся практика. Во-вторых, повысится привлекательность центра города как коммерческого, туристического. Если раньше административные функции центра города не способствовали его развитию в этом направлении, теперь путь будет свободен».
Директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Нотин: «Вовлечение практически любого объекта недвижимости, находящегося в госсобственности на территории Москвы, в хозяйственный оборот, а особенно тех, которые находятся в хороших местах — в центре города, или в престижных районах столицы, — может вызвать интерес у инвестора. Некоторые из зданий и земельных участков, занимаемых органами власти, расположены действительно эксклюзивно. Однако для того, чтобы понять их инвестиционную привлекательность, необходимо выяснить, на каких условиях государство будет привлекать инвесторов или продавать указанные объекты, а также оценить потенциальные инвестиции в их редевелопмент или новое строительство, если снос будет разрешен и согласованы новые потенциальные технико-экономические показатели».
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Самый разумный вариант освоения территории под зданием Госдумы РФ или другими административными объектами в самом центре — гостиница или апарт-отель. В пользу этого варианта говорит, с одной стороны, наличие вблизи метро и выезда на центральные улицы города, с другой стороны — наличие главного центра притяжения туристов в Москве — Красной площади. Для строительства гостиничного комплекса не потребуется строительство парковки, что в условиях ограничения высотности и границ застройки позволит реализовать строительный проект с более высоким уровнем рентабельности».
Директор по инвестициям компании «AGT инвест» Дмитрий Нужденов: «Для начала необходимо понять, какую цель ставят чиновники при переезде в другое здание? Допустим, если стоит цель: уменьшить автомобильный трафик в районе расположения объекта и по дорогам ведущим к нему, будет ли она решена путем переезда? В этом случае необходим инвестор, который будет использовать данный объект (здание Госдумы и другие) как гостиницу, но ни в коем случае не как офисный объект, иначе данная цель достигнута не будет».
Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников: «В теории, весь так называемый "кремлевский кластер" — это зона, ограниченная Москворецкой набережной, Охотным рядом, Варваркой и Лубянкой, плюс примыкающие территории — перспективен с точки зрения вывода госструктур, концентрация которых здесь максимальна. Тут много "лакомых" зданий и мест, и практически каждое из них может представлять интерес для инвесторов и девелоперов только за счет своего месторасположения в историческом центре города. По сути, любой реализованный в данной локации проект имеет все шансы на успех. Максимальной коммерческой отдачи можно ожидать от жилых проектов, офисных, гостиниц. Из наиболее интересных зданий, расположенных в центре города и, теоретически, подходящих для перепрофилирования, можно назвать здание Генпрокуратуры, Мосгордумы, правительства Московской области и прочие».
Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Думаю, перепрофилировать здания министерств и ведомств под офисы в текущих условиях не имеет никакого смысла. В Москве сейчас 2,5 миллиона квадратных метров пустых офисных помещений, спрос на которые практически отсутствует. Если строение имеет кабинетную систему, его можно перепрофилировать под гостиницу. Такое решение, пожалуй, будет оптимальным. Гостиничные комплексы в центре Москвы всегда будут пользоваться спросом. Для перепрофилирования под гостиницы подходят строения, расположенные на узких улицах или в переулках. К примеру, это могут быть здания министерства культуры, Совета Федерации, Минпромторг. Под гостиницу также можно перепрофилировать и Госдуму. Строения с наибольшей площадью подходят для перепрофилирования под жилые квартиры и апартаменты. К примеру, это может быть сталинская высотка здания МИД».
Директор отдела стратегического консалтинга CBRE Полина Жилкина: «Судьба зданий Государственной Думы и Совета Федерации — уже решенный вопрос, а если рассуждать гипотетически, интересными для перепрофилирования могут быть: здание Генпрокуратуры на Большой Дмитровке; целый квартал на Китай-городе, который занят госструктурами; здания-"книжки" на Новом Арбате, где находятся, в том числе, региональные представительства; комплекс зданий на Житной (министерство юстиции, центральный аппарат МВД и смежные ведомства)».
Руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов: «Если гипотетически предположить, что здания на Старой площади будут освобождаться под коммерческие нужды, то с учетом локации здесь будут востребованы самые различные виды недвижимости, но задача — наполнить эти площади потоком. Сегодня все здания на Старой площади используются как административные, и, несмотря на то, что они расположены в самом центре, посещаемость невысока — вечером и на выходных эта территория вообще не выглядит живой. Поэтому главная задача — оживить ее и сделать привлекательной, чтобы она притягивала трафик в разное время суток».
Антон Смирнов, Коммерческий директор компании «Р7 Групп»: «Хотелось бы уже думать, что времена бездумного сноса исторических зданий в Москве канули в лету, ан нет. Ни у кого не возникает сомнений, что оба здания имеют историческую ценность. Нужен ли современный отель на месте Госдумы? Мое мнение — не нужен, тем более что проблема у нас в городе не с отелями luxury-сегмента, в них как раз нет недостатка, а с трехзвездочными гостиницами. Вероятно, нам также не нужен еще один торговый центр luxury-класса в этой локации. Там рядом и ЦУМ, и ГУМ, и Третьяковский проезд... Мы уже потеряли во времена Лужкова огромное количество исторических зданий, так давайте не будем продолжать эту вакханалию».
Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский: «У здания, еще вчера имевшего государственное значение, а сегодня ставшее просто квадратными метрами в чьей-то собственности, если оно расположено в центре Москвы, два варианта: умереть или жить. Здания Госдумы и СФ могли бы стать не офисами-муравейниками с сотнями "муравьишек" на каждом этаже, а штаб-квартирой, представительством практически у стен Кремля для естественных монополий, системообразующих или добывающих компаний с государственным участием».
Управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова: «Отличный лакшери-объект мог бы получиться на месте мэрии на Тверской. Если фантазировать совсем смело, хорошие перспективы для перепрофилирования в жилье имеет Белый дом. У него очень много плюсов: огромная территория, прекрасные видовые характеристики, хорошая инсоляция, отличная логистика, зеленые зоны поблизости и, наверняка, здесь предусмотрен паркинг. Белый дом для жилья был бы супер».