Что это строится у меня по соседству? Скоро ли откроется новая школа? Куда вложиться, выбирая новостройку? Стоит ли переезжать из района в район? Эти и другие вопросы получат ответ в нашей серии, посвященной застройке столичных районов. Сегодня речь о районе Таганский — со всей свой богатой и местами неоднозначной историей он особняком держится среди других районов Центрального округа Москвы.
Хотя Таганский район и расположен самом в центре, статус его с точки зрения покупателей высокобюджетной недвижимости далеко небесспорен. И все же, недвижимость здесь стоит дорого: как-никак центр города. Кроме того, район имеет хорошую транспортную доступность и перспективы для будущего развития.
Таганский район расположен в центре Москвы и считается одним из старейших районов, где сохранились памятники архитектуры, культуры и истории. Одной из таких исторических доминант является высотка на Котельнической набережной, в которой проживали (и продолжают это делать) известные поэты, музыканты, актеры и актрисы. Другая — Покровский женский монастырь, где покоятся мощи святой Матроны Московской, и куда сегодня съезжаются паломники со всей страны. В прошлом году на Таганской улице даже построили специально для них гостиницу и часовню с молельным домом.
Увы, несмотря на центральное местоположение, богатую историю и обилие достопримечательностей, район не считается особо престижным. Мало того — как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» — среди десяти районов Центрального округа столицы Таганский является одним из самых непривлекательных для жизни.
Все дело в том, что в районе мало зеленых зон, значительная часть его территории занята промышленными предприятиями, из-за чего экологическая обстановка считается неблагополучной, а жилой фонд представлен старыми типовыми домами. «В Таганском районе в 1950-х годах велось массовое строительство "хрущевок". В 1973 году государством было утверждено создание в Москве нескольких заповедных зон. В итоге в Таганском районе в пределах Садового кольца не допускалось возведение типовых зданий. Однако за его пределами началось массовое строительство панельных домов, что не прибавило району престижности. Сегодня большинство квартир вторичного рынка предлагается именно в таких строениях», — рассказывает эксперт.
Помимо того, за районом тянется и определенная дурная слава — он исторически считался криминальным, чему немало способствовал тот факт, что именно в его границах располагалась Таганская тюрьма, построенная по указу императора Александра I в 1804 году. Снесли ее только в 1958-м. «Среди всех районов Центрального округа Таганский по престижности можно сравнить с Басманным районом, который также не пользуется большой популярностью среди аудитории высокобюджетной недвижимости. Остальным районам Таганский уступает как по престижности, месторасположению, так и по экологии», — отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.
Между тем, у района есть большое преимущество — он имеет выход на набережную Москвы-реки, так что для высокобюджетного жилья, как утверждают эксперты, здесь неплохие перспективы. Можно предположить, что район преобразится в лучшую сторону после реорганизации промзон — а это сегодня одна из приоритетных задач города. И если сравнивать Таганский не с «одноклассниками», а с другими районами города, находящимися за пределами Центрального округа, то, конечно, он будет оставаться в приоритете у застройщиков.
Сегодня на первичном рынке в Таганском районе, по данным риэлторов, реализуется несколько проектов со средней ценой квадратного метра в 920 тысяч рублей. Это жилые комплексы Royal House on Yauza, «АРТ Хаус», «Шоколад», «Клубный дом на Котельнической», «Дом на Рогожском валу» и дом в Лавровом переулке. «Самая низкая средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в ЖК "Дом на Рогожском валу" — 252,8 тысячи рублей. В целом однокомнатные квартиры на первичном рынке стоят в среднем 1,3 млн за квадратный метр, "двушки" – 920 тысяч рублей, "трешки" — 930 тысяч рублей, четырехкомнатные — 960 тысяч рублей, пятикомнатные – 735 тысяч рублей за "квадрат"», — приводит свои данные Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Вторичный рынок представлен, в основном, объектами эконом-класса и подвержен общей тенденции незначительного роста цен с активным «вымыванием» недорогих предложений. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в районе Таганский составляет 268,2 тысячи рублей, средняя стоимость квартир — 16,5 миллиона рублей. За «однушку» здесь придется выложить в среднем 10,2 миллиона, за «двушку» — 14,1 миллиона, за «трешку» — 19,8 миллиона рублей. Самая дешевая квартира в районе Таганский, по словам риэлторов, расположена на первом этаже 12-этажного панельного дома на улице Нижегородская. Это однокомнатная квартира общей площадью 34 «квадрата». Недвижимость продается за 6,8 миллиона рублей. Самое дорогое жилье расположено в Тетеринском переулке на восьмом этаже 9-этажного дома. Это пятикомнатная квартира общей площадью 400 квадратных метров. Объект выставлен за 381 миллион рублей.
Что касается цен на аренду жилья, они здесь выше, чем во многих других районах. Преимущество Таганки — в хорошей транспортной доступности: здесь проходят пять линий метрополитена (Кольцевая, Таганско-Краснопресненская, Калужско-Рижская, Калининская, Люблинско-Дмитровская), развита сеть наземного транспорта. «Средняя ежемесячная ставка найма однокомнатной квартиры в районе Таганский составляет 40–42 тысячи рублей. Средняя ежемесячная ставка найма "двушки" — 65 тысяч рублей. Аренда трехкомнатной квартиры обойдется в 85 тысяч рублей в месяц», — делится данными Галина Киселева, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
Реализация новых проектов в Таганском районе ведется точечно. В ближайшие годы здесь планируется ввести, помимо жилых домов, еще и объекты инфраструктуры, в том числе социальной. Например, в 2015 году, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в Наставническом переулке планируется открыть многофункциональный жилой комплекс с апарт-отелем для Управления делами Президента РФ. Общая площадь застройки составит свыше 50,9 тысячи квадратных метров, из которых жилая площадь — 29,6 тысячи «квадратов». В доме, высота которого будет переменной и составит 9 и 10 этажей, будет 120 квартир. Проектом предусмотрен паркинг на 267 машиномест. Еще один многофункциональный жилой комплекс планируется сдать в 4-м Котельническом переулке. Общая площадь объекта составит 40,7 тысячи «квадратов», его высота будет переменной – в 5,7,9 и 10 этажей.
На улице Рогожский вал построят двухэтажный физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью 1,3 тысячи квадратных метров. Рядом, на том же Рогожском валу, в этом году введут жилой комплекс высотой в 13 этажей со встроенными помещениями. Общая площадь объекта составит 19,5 тысячи квадратных метров, из них на жилье придется 8,4 тысячи «квадратов» (120 квартир). Подземная парковка рассчитана на 152 машиноместа.
На улице Большая Калитниковская достраивают жилой дом по индивидуальному проекту высотой в 26 этажей. Общая площадь застройки составит 54,3 тысячи квадратных метров, жилая — 11,8 тысячи «квадратов». Всего в доме будет 206 квартир. Паркинг рассчитан на 501 машиноместо. Экспериментальный жилой дом общей площадью 15,9 тысячи квадратных метров появится на Нижегородской улице. В нем предусмотрено 156 квартир. Высота строения составит 22 этажа. Парковка рассчитана на 94 машиноместа.
В Малом Полуярославском переулке в перспективе откроется новое детское образовательное учреждение на 200 мест. Общая площадь объекта составит 2,6 тысячи «квадратов». На Николоямской улице в 2015 году планируется завершить первую очередь реконструкции административно-жилого комплекса под гостиницу. Общая площадь четырехэтажного объекта составит 8,3 тысячи квадратных метров. В Товарищеском переулке намечен ввод второй очереди здания Московского государственного академического художественного института имени В.И.Сурикова. На Рабочей улице появится четырехэтажная пристройка к жилому дому общей площадью 1,9 тысячи квадратных метров. На улице Рабочая, 53 завершается реконструкция здания ГБУ «Дворец детского спорта».
На 2016-й в Таганском районе намечена реализация еще пяти проектов. Так, на Таганской улице после реконструкции нежилого здания появится ресторан. В этом же году планируется завершить реконструкцию административно-выставочного здания ГБУК города Москвы «Дом русского зарубежья имени Александра Солженицына» (на Нижней Радищевской). На Котельнической набережной откроют административно-учебный и жилой комплекс общей площадью 26,6 тысячи квадратных метров.
На улицах Сосинская и 2-я Дубровская, а также в Большом Симоновском переулке строятся жилые дома высотой в 1,3,5,6,11,14 и 15 этажей. Общая площадь объектов — 82,5 тысячи «квадратов», из них 52,3 тысячи придется на жилье. Всего в домах будет 584 квартиры. Паркинг рассчитан на 243 машиноместа.
В 2017 году в Таганском районе планируется ввести пока только один объект — пристройку на 480 посещений в смену к взрослой городской поликлинике №4 на улице Рабочая. Впрочем, вряд ли дело ограничится одной только пристройкой: кризис кризисом, но площадки под развитие в районе есть, а его центральное местоположение просто-таки обязывает к появлению новых — и недешевых — проектов.