В первом квартале 2015 года обвала цен на новые квартиры в столице, вопреки ожиданиям граждан и многих экспертов рынка недвижимости, не произошло. Более того, в пику любителям масштабных распродаж, «сумасшедших дней» и торга до последней капли крови — в отдельных проектах квартиры стабильно дорожали. «Дом» попытался разобраться, что происходит на московском рынке новостроек.
Данные экспертов относительно ценовой динамики на первичном рынке жилья в первом квартале 2015 года сильно разнятся, но в общем и целом даже тем, кто ходит в очках насыщенного розового цвета, понятно — «ликвидации», то есть распродажи квартир по бросовым ценам, — не случилось. А счастье было так возможно.
«В первом квартале текущего года средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек столицы то росла, то снижалась, а к концу квартала — стабилизировалась, — рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь. — Так, в январе отмечалось увеличение стоимости метра в рублевом эквиваленте до 230,1 тысяч рублей. Относительно декабря рост составил 2,4 процента. В феврале на фоне выхода больших объемов на начальной стадии строительства средняя стоимость квадратного метра по рынку сократилась на три процента. В марте она несущественно изменилась и составила 223 тысячи рублей».
Схожие цифры озвучивает и коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» Максим Зорин: по его словам, в первом квартале на столичном рынке новостроек существенных изменений стоимости квадратного метра не произошло, прирост составил не более процента. Средняя стоимость «квадрата» сейчас — 235 тысяч рублей.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», за три месяца цены в рублях на квартиры в новостройках Москвы увеличились ориентировочно на 2-2,5 процента. По итогам марта средняя стоимость метра составила 225 тысяч рублей против 221 тысячи рублей в декабре 2014 года. Наиболее высокий прирост цен наблюдался в сегменте жилой недвижимости бизнес-класса — 2,8 процента. Что касается жилья комфорт-класса, квадратный метр в этом сегменте подорожал на 1,3 процента; в эконом-классе цены выросли на три процента до 170 тысяч рублей за метр.
«По жилью массового сегмента рост цен на первичном рынке Москвы в первом квартале 2015 года не превысил трех-четырех процентов, но и эти показатели обеспечил в основном январь, когда повышения были связаны с произошедшими изменениями в экономике, — комментирует Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер". — В феврале-марте рост по отдельным проектам был связан с повышением их строительной готовности».
Факт увеличения цен на новое жилье в Москве, впрочем, подтверждают далеко не все эксперты. Так, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова рассказала, что в целом за первый квартал 2015 года уровень цен на первичное жилье «старой» Москвы сократился на 2,4 процента — незначительно, но все равно приятно. В «МИЭЛЬ-Новостройки» зафиксировали падение средней стоимости квадратного метра на 3,8 процента в феврале и на 4,9 процента в марте. По словам генерального директора компании Софьи Лебедевой, ценам «помог» выход в реализацию нового проекта компании «Мортон» — «Жемчужина Зеленограда», где минимальная стоимость квадратного метра составляет смешные для Москвы 69,5 тысяч рублей. Кроме того, падение цены обусловлено «вымыванием» из предложения маленьких квартир, в которых, как правило, стоимость квадратного метра наиболее высокая.
«Новостройки класса "эконом" в Москве за первый квартал 2015 года не демонстрировали положительную ценовую динамику в связи с выходом большого объема недорогих квадратных метров в этом сегменте преимущественно за МКАД (в частности, в Зеленограде), — соглашается Денис Бобков, руководитель аналитического центра "ОПИН". — Новостройки бизнес-класса также снизились в цене на пять процентов. При этом в комфорт-классе с начала года они подорожали на пять процентов. Это объясняется повышением стадии строительной готовности текущих проектов».
Мечты о дешевом жилье в Москве окончательно развеивает Александра Кржевова, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»: «Важно понимать, что реального снижения цен по большинству объектов не произошло. Наоборот, в уже реализуемых проектах, характеризующихся стабильным спросом, отмечался рост цен на уровне одного-пяти процентов в месяц. Негативная динамика цен в большей степени объясняется структурными изменениями — некоторыми компаниями выведен дополнительный объем, где предлагаются скидки — от пяти до 20 процентов при единовременной 100-процентной оплате». С такими скидками, в основном, продаются неликвидные остатки в жилых комплексах на завершающей стадии строительства.
Покупателей ценовое упорство застройщиков в первом квартале явно разочаровало — спрос на новые квартиры, по наблюдениям большинства опрошенных экспертов, сократился.
«Спрос немного сократился, но связано это, в первую очередь, с экономическими факторами, в результате которых существенно уменьшилась доля ипотечных сделок, — поясняет Максим Зорин. — Кроме прочего, первый квартал никогда не был "локомотивом" в плане существенного объема продаж».
По мнению руководителя отдела исследований и аналитики группы «ПСН» Евгения Межевикина, на настроения покупателей отрицательно влияет текущая экономическая ситуация. К тому же большая часть потребителей уже реализовала планы по покупке недвижимости в четвертом квартале 2014 года, добавляет эксперт. Покупательская активность по итогам первого квартала сократилась на 15-20 процентов, утверждает он.
В целом застройщиков особо не волнует, обижен покупатель или нет. Растапливать лед в отношениях они не собираются, утверждая, что, по сравнению с прошлыми кризисами, «в Багдаде все спокойно». «По сравнению с другими кризисами ситуация несколько лучше, так как, например, сейчас начала действовать программа государственного субсидирования ипотеки, то есть ситуацию стараются выправлять не только застройщики, вводя собственные ипотечные программы, рассрочки, скидки, но и государство», — отмечает Григорий Алтухов.
«В первом квартале 2015 года мы наблюдали снижение спроса на квартиры в новостройках, но не столь интенсивное, учитывая нынешнюю экономическую ситуацию, — соглашается Юлиан Гутман, директор департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость". — Сейчас, к примеру, спрос выше на пять процентов, чем в тот же период 2013 года».
А председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова вообще отмечает рост спроса: «В прошлом году в марте спрос был достаточно спокойным, в этом году в конце месяца случился всплеск — во многом благодаря запуску программ ипотеки с господдержкой. Плюс ко всему, у нас на реализации появились новые объекты по привлекательным стартовым ценам. Это тоже сыграло свою роль».
К чести застройщиков стоит отметить, что проявляют они не только ценовое, но и строительное упорство, продолжая запускать новые проекты вопреки экономическим неясностям, падению покупательского спроса, удорожанию стройматериалов и прочим факторам со знаком «минус».
«Негативные прогнозы в отношении рынка новостроек пока не сбываются, — констатирует Елена Афанасьева, директор по маркетинговым коммуникациям сайта "Из рук в руки". — После зимнего затишья мы видим, что весной рынок новостроек начал оживать. В первом квартале 2015 года в сравнении с прошлым годом число предложений на нашем сайте выросло на 56 процентов. На рынок сейчас выводится достаточно много новых объектов».
По данным «НДВ-Недвижимость», в январе в Москве завершилась реализация 12 корпусов, вместе с тем, в продажу вышло девять новых корпусов — как в новых объектах, так и в проектах, уже известных покупателю. В феврале в продажу вышло еще порядка 30 новых корпусов, что привело к увеличению объема предложения на 9,4 процента. В марте объем предложения увеличился на 2,4 процента, застройщики вывели на рынок 10 новых корпусов. «Порядка 50 процентов вышедшего предложения находится на начальном этапе строительства, — отмечает Елизавета Гудзь. — Основное обновление коснулось сегмента комфорт-класса».
В первом квартале 2015 года объем предложения пополнился такими масштабными проектами как «Life — Ботанический сад», «Жемчужина Зеленограда», «Варшавские холмы», говорится в материалах «МИЭЛЬ-Новостройки». Помимо этого, открылся лист бронирования в долгожданном проекте «Город на реке Тушино — 2018» (проект вышел в начале апреля). Возобновилась реализация квартир в ЖК «Терлецкий парк» («Московские окна») в связи со сменой генерального подрядчика. В реализацию поступили и объекты точечной застройки: «Дом на Рогожском Валу», «Мичурино — Запад» и вторая очередь проекта «ФилиЧета».
Иными словами, в отличие от погоды фактической, «погода» на московских стройплощадках на протяжении всех трех месяцев была отличной. «В настоящее время не наблюдается прекращения строительства жилых объектов и замораживания проектов, — говорит Андрей Хитров, руководитель департамента консалтинга и исследований компании Welhome. — За первый квартал 2015 года продажи стартовали более чем в 30 жилых комплексах, охватывающих все сегменты рынка».
Лидером по объему предложения новостроек в Москве, по данным «Метриум Групп», по-прежнему остается Южный административный округ, где сосредоточено свыше 42 процентов первичного предложения. На втором месте — северо-запад города, здесь возводится около 15 процентов новостроек. Третью позицию занимает СВАО (12,5 процента).
Что касается прогнозов — они неоднозначны, но шоковых сценариев развития ситуации на рынке никто из экспертов не дает. «Ситуация полугода показывает, что мы как жили, так и продолжаем существовать в рублевом "пузыре", который, перемещаясь в глобальных экономических реалиях, не меняет своих внутренних свойств. Поэтому глобальных изменений или потрясений ожидать не стоит. Внутренний рынок недвижимости демонстрирует стабильность», — успокаивает потребителя директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петр Кирилловский.