2014 год оказался для сочинского рынка недвижимости насыщенным событиями: и Олимпиада, и снятие моратория на строительство, и рекордные этого строительства объемы, и соответствующий — четырехкратный! — прирост предложения. С чем же олимпийская столица встречает новый летний сезон? Станет ли местный рынок недвижимости «флагманом импортозамещения», как рассчитывают застройщики — а некоторые из них прямо используют тему импортозамещения в рекламе своих объектов? Откроют ли для себя россияне Сочи как альтернативу зарубежной курортной недвижимости?
После снятия «олимпийского» моратория на строительство в июле 2014 года, на рынке недвижимости Сочи появилось свыше 100 новых проектов, сейчас они находятся в стадии реализации, подсчитали в офисе компании «Миэль» «В Сочи». 2014 год вообще оказался поворотным для местного рода недвижимости — по данным консалтинговой компании Macon Realty Group, на рынок в сегменте массового спроса вышло более десяти тысяч квартир — вчетверо больше, чем в 2013-м. И практически все данные проекты начали строительство во второй половине 2014 года, поскольку до 1 июля на территории Сочи действовал мораторий на строительство.
«Многократное увеличение девелоперской активности во второй половине прошлого года во многом обусловлено накопленным эффектом, вызванным мораторием на строительство. Другими словами, жилые проекты выходили бы более равномерно, и если бы запрета не было, часть из них была бы заложена еще в 2013 году», — описывает ситуацию директор Macon Realty Group Андрей Вакуленко. В результате, объем предложения вырос к настоящему моменту практически на 70 процентов. Такой колоссальный прирост, поясняет эксперт, обусловлен началом строительства сразу нескольких крупных комплексных жилых проектов, самыми значимыми из которых являются ЖК «Курортный», ЖК «Романовский» и ЖК «Раз, два, три!».
Цены на этом фоне с прошлого года фактически не поменялись — средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке многоэтажек эконом- и комфорт-класса составляет 67 964 рублей, что на 1,3 процента ниже, чем в марте 2014 года. Впрочем, снижение обусловлено не падением спроса или отрицательной коррекцией цен, а выходом нескольких крупных жилых комплексов с ценой реализации ниже среднерыночной.
Спрос на сочинскую недвижимость находится на хорошем уровне, рассказывают работающие на этом рынке компании, по их данным, недорогими квартирами у моря интересуются и россияне, и иностранцы. Из опыта «Миэль» «В Сочи» большая часть покупателей, особенно в сегменте новостроек, является жителями других регионов России, гражданами стран СНГ и даже дальнего зарубежья. Если «препарировать» спрос по чеку покупки и метрам, то лидерами — как и везде — оказываются самые недорогие предложения: однокомнатные квартиры (до 35 квадратных метров) с бюджетом покупки от миллиона рублей (средняя цена такой квартиры составляет около 2,5 миллиона рублей). Их доля, по данным «МИЭЛЬ» в общем объеме спроса составляет 70 процентов. На втором месте — двухкомнатные квартиры (35-80 квадратных метров) со средним чеком в четыре миллиона рублей – таких 20 процентов. На долю трехкомнатных квартир (площадью более 80 квадратных метров) стоимостью от 5 миллионов рублей приходятся оставшиеся 10 процентов спроса.
По мнению Андрея Вакуленко, цены сейчас находятся почти на пределе разумного — даже при небольшом росте цен спрос непременно замрет. Если же сильного роста цен не будет (наиболее вероятным в ближайшей перспективе, по мнению эксперта, является фиксация цен на сегодняшнем уровне или их прирост в пределах 1,5-2,5 процентов), увеличение количества сделок в 2015 году вполне предсказуемо. Объясняется прогноз еще и тем, что вера покупателей в сочинскую недвижимость велика: по данным «Миэль», процент инвестиционных сделок на рынке недвижимости в Сочи в 2014 году достигал 25-30 процентов. И это было, в общем-то, оправдано, считают в компании: инвесторы, вложившие свои инвестиции в различные строящиеся жилые комплексы, приумножили свои средства в 1,5-2 раза. Как пример эксперт приводит построенный в центре Сочи ЖК бизнес-класса «Парк Горького», где на начальной стадии строительства цена за метр составляла 40 тысяч рублей, а при сдаче в эксплуатацию — уже 100 тысяч рублей.
В «высоких» ценовых сегментах ситуация несколько иная. На заседании XIV Круглого стола главных редакторов, организованного Клубом главных редакторов СМИ рынка недвижимости, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС Петр Кирилловский отметил, что нынешний кризис, вопреки пессимистичным прогнозам, благоприятно сказался на рынке недвижимости Сочи. Количество сделок в бюджете от 10 до 15 миллионов рублей увеличилось и на сегодняшний день даже ощущается дефицит предложения, подчеркнул эксперт — более того, по его словам, стоимость квадратного метра в объектах сочинского бизнес-класса уже перевалила за 120 тысяч рублей и продолжает уверенно расти.
Руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина тоже видит повышенный интерес состоятельных клиентов к недвижимости на российских курортах, в частности, в Сочи — как к горнолыжной недвижимости, так и проектам у моря: «Покупатели, имеющие сбережения в рублях, стали гораздо активнее рассматривать регион для покупки жилой курортной недвижимости: недвижимость в евро и долларах фактически подорожала в два раза, и покупка курортной недвижимости в России становится привлекательной возможностью для диверсификации портфеля недвижимости. Кроме того, уровень сервиса значительно вырос после Олимпиады, в том числе благодаря запуску в эксплуатацию новых объектов под управлением мировых брендов Hyatt, Swissotel и т.д. Мы получаем запросы из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска». По словам аналитиков Knight Frank, покупатели интересуются и отдельно стоящими домами, причем бюджет запроса может превышать 3 миллиона долларов, и апартаментами под управлением отельного оператора (стоимостью от 300 тысяч долларов и выше). Интересуются, в основном, топ-менеджеры, владельцы крупных бизнесов, звезды шоу-бизнеса, известные спортсмены; проходят сделки с выходцами из Казахстана и европейцами.
«Сочи и Красная поляна представляются нам привлекательными местами с инвестиционной точки зрения. Сейчас там идет активная инвестиционная деятельность: капиталы, которые по разным причинам не могут «утечь» из страны, вынуждены оседать на черноморском берегу. Построенное до Олимпиады и к Олимпиаде жилье в Сочи сейчас активно раскупается, в том числе теми, кому запрещен выезд за границу и покупки там недвижимости. А это довольно обеспеченные группы населения: силовики, судейские, чиновники. Ситуацию, несомненно, подстегнуло и падение рубля, сделавшее гораздо менее доступным для россиян недвижимость за рубежом», — комментирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир».
Оптимизм, впрочем, разделяют не все эксперты: «Учитывая резкий рост валютных курсов в конце 2014 года, мы рассчитывали, что это серьезно повлияет на предпочтения покупателей, привлекательность Сочи резко возрастет и спрос там увеличится, — говорит управляющий партнер компании W1 Evans Анна Левитова. — Дорожающие заграничные поездки будут доступны в ближайшее время только ограниченному кругу наиболее благополучных россиян. Все остальные должны будут отдыхать на родине, оплачивая отдых в рублях. Это увеличит привлекательность отечественной курортной недвижимости и рублевую доходность по таким объектам. Но пока мы этого не видим: роста продаж или цен нет».
Тот, кто хочет защитить свои сбережения от падения национальной валюты, покупает скорее маленькие квартирки в Болгарии, которые приносят небольшой доход в евро, но не сочинскую недвижимость, рассказывает эксперт. По словам Левитовой, любители экономного отдыха в Турции и Египте не найдут в Сочи привычного уровня в привычном же скромном бюджете. Более дорогая недвижимость в Сочи может быть интересна госчиновникам, прокурорам, сотрудникам МВД, которые не могут выезжать за границу, но их количество недостаточно для поглощения существующего предложения.
В бизнес- и элитном классах ценовая ситуация и объем предложения будут зависеть от дальнейшей судьбы олимпийских проектов. Многие девелоперы сейчас пересматривают способы реализации своих активов. Ближе к летнему сезону 2015 года возможно поступление в продажу апартаментов в рамках комплексов «Чистые пруды» и «Горки Город». Остальные объекты олимпийского строительства застройщики пока не планируют реализовывать, предпочитая использовать их в качестве отелей и гостиниц, например, «Александровский сад», «Екатерининский квартал», «Русский дом». Если же продажи будут открыты, значительный профицит предложения на рынке неизбежен.