Лофт — формат недвижимости, по сути своей российскому гражданину не близкий: открытое пространство, минимум отделки, потолки — как в музее. Тем не менее, в столице лофт-проекты в последние годы «растут», как грибы после дождя: еще вчера гудел завод, сегодня в нем москвич живет. Сколько стоят городские лофты и надо ли гнаться за модой на индустриальное жилье? Может, проще обклеить стены обычной квартиры обоями «под кирпич»?
По данным аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, к середине весны 2015 года на столичном рынке новостроек было представлено 79 проектов с апартаментами, из которых лишь 18 — комплексы с предложением лофтов.
Самые недорогие московские лофты предлагаются покупателям в апарт-комплексе Loft Park, который находится в 10 минутах езды от станции метро «Водный стадион»: студию площадью около 26 квадратных метров здесь можно купить за 4,8 миллиона рублей. На втором месте, с точки зрения ценовой доступности, — лофт-квартал с то ли небесно-романтическим, то ли чисто рекламным названием Aerolofts, строящийся рядом со станцией «Аэропорт»: стоимость местных лофтов — от семи миллионов рублей.
Лофт в бюджете до 10 миллионов рублей также можно найти в проектах: «Резиденция Loft 17» (минимальная стоимость предложения площадью около 37 квадратных метров, по данным Est-a-Tet, — 8,2 миллиона рублей), LoftPost (7,6 миллиона рублей за апартаменты площадью 23 квадратных метра), Loft River (9,6 миллиона рублей за 37 метров лофтового пространства), LoftTime (8,5 миллиона рублей; площадь лофта — 49,5 квадратных метров).
Для тех, кому не жаль денег на модный нынче формат недвижимости, есть комплексы Kleinhouse — самый дорогой лофт площадью 417 квадратных метров здесь продается по цене 103 миллиона рублей; та же «Резиденция Loft 17» (максимальная стоимость предложения — 105 миллионов рублей) и проект-рекордсмен столичного рынка лофтов «Кадашевские палаты», где апартаменты площадью около 252 «квадратов» предлагаются покупателям за 188 миллионов рублей.
В целом, как отмечают эксперты Est-a-Tet, среди московских проектов с лофтами преобладают комплексы бизнес-класса — из 18 проектов 13 относится именно к данному сегменту. Хотя для рядового покупателя класс недвижимости — это, скорее, условность, главное — цена. Распространенное мнение — апартаменты, в том числе и лофты, дешевле обычных квартир. Но не все столь однозначно: лофт — особый продукт, и общие правила ценообразования к нему не всегда применимы.
«Если в локации есть жилье того же класса, то стоимость апартаментов будет ниже на 15-20 процентов, — рассказывает Елена Егорова, директор департамента городской недвижимости Kalinka Group. — Если конкурентного окружения нет, то девелопер может устанавливать и более высокие цены на лофты. При этом ценовая динамика лофт-формата такова, что за время редевелопмента здания, а это обычно полтора-два года, стоимость апартаментов в нем увеличивается на 30-40 процентов. За это же время жилье даст прибавку около 20 процентов, а сроки его строительства более длительные».
Вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова разделяет лофты на два типа: первый — это классические объекты в зданиях, подвергшихся редевелопменту, расположенных в пределах Старой Москвы. «За счет концепции и локации они, как правило, дороже обычных апартаментов и практически не отличаются по цене от квартир», — отмечает эксперт. Второй тип — стилизованные под лофты апартаменты, которые дешевле аналогичного по потребительским качествам жилья примерно на 10-20 процентов.
«В среднем по рынку стоимость лофтов дешевле апартаментов и жилья на 20 процентов, — рассказывает Яков Литвинов, генеральный директор компании «Крайс Девелопмент». — Но объекты с отличной локацией и богатым культурно-историческим содержанием могут быть и значительно дороже»».
А генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева утверждает, что лофты проигрывают по стоимости и квартирам — примерно на 16 процентов, и обычным апартаментам — почти на 15 процентов. «Низкая стоимость обусловлена тем, что в основном проекты с лофт–апартаментами строятся не с нуля, а являются объектами реконструкции предприятий», — поясняет эксперт.
Общая по рынку картина такова: цены на лофт-апартаменты в центре Москвы составляют от 180 000 до 370 000 рублей за квадратный метр, а за его пределами средняя стоимость «квадрата» лофтов — около 210 000 рублей за метр, говорится в материалах, предоставленных отделением компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. По оценке управляющего партнера компании «Ника Эстейт» Виктора Садыгова, средняя цена лофтового пространства в столице составляет «круглые» 300 тысяч рублей за метр.
Со стоимостью все более-менее ясно: несмотря на то, что лофт-комплексов в Москве немного, купить здесь можно и относительно недорогой, и совсем недешевый лофт. Вопрос — кому и зачем нужна столь необычная недвижимость? В чем заключаются плюсы обитания в лофте? И как насчет «темных» сторон формата?
Первый и ключевой аргумент не в пользу лофта — особый юридический статус: лофты — это те же апартаменты со всеми вытекающими отсюда последствиями: отсутствием возможности постоянной регистрации на приобретенных площадях, более высокими, чем для обитателей квартир, коммунальными платежами и налоговыми затратами.
«Де-юре апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, что влечет за собой повышенную ставку налогообложения — она в пять раз превышает ставку налогообложения жилой недвижимости: 0,5 процента в год от кадастровой стоимости против 0,1 процента, — говорит Елена Егорова. — Но этот нюанс компенсируется тем, что кадастровая стоимость нежилой недвижимости ниже стоимости жилья. То есть и налогооблагаемая база меньше».
По словам эксперта, эксплуатационные расходы или так называемая «коммуналка» в лофтах превышает затраты на содержание обычной квартиры на 15-20 процентов. «Коммунальные платежи в апартаментах, безусловно, выше, чем в жилой недвижимости. Но именно поэтому стоимость апартаментов дешевле квартир аналогичных сегментов на 5-10 процентов», — пытается защитить лофт-формат Виктор Садыгов.
Что касается «прописки» — общеизвестно, что зарегистрироваться на постоянной основе в лофте нельзя (за редким исключением, когда лофт-комплекс имеет статус жилого здания). Правда, некоторые эксперты считают, что это — вообще не проблема. «Как показывает наш опыт, проблема отсутствия регистрации в апартаментах носит надуманный характер, — рассказывает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент компании Sminex. — Регистрация важна не для покупателей апартаментов, а для людей, которые львиную долю своих доходов тратят на питание и покупку апартаментов не рассматривают в принципе».
Тем не менее, среди ценителей лофт-формата, по словам управляющего партнера агентства недвижимости Point Estate Ирины Калининой, преобладают москвичи или жители Московской области. «Это, в первую очередь, связано с невозможностью оформить постоянную регистрацию в лофтах», — поясняет она.
Плюсов приобретения лофт-недвижимости тоже масса, но практически все они носят полулирический характер. «Для тех, кого привлекает окружение дома, покупка лофта может оказаться единственной возможностью пожить в историческом центре города, где разрешения на строительство уже не дают», — отмечает Софья Лебедева.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, в число потребительских преимуществ лофтов включает высокие потолки, большие окна, кирпичные стены, историческую архитектуру лофт-комплексов.
Еще один «бонус» для покупателей лофтов — возможность выделиться на фоне обычных «квартирантов» за счет необычной организации пространства: в настоящем лофте часто делают антресоль, так как высота потолков промышленных зданий может составлять и четыре, и даже 10 метров. В лофт-мансардах, как правило, разрешено размещать камины — не электрические или био-, а классические, с дымоходом.
В общем, лофт — это оригинально, но практических плюсов у этого формата недвижимости немного. «Низкая стоимость отделки, возможность перепрофилирования в зависимости от экономической ситуации в офис, — перечисляет Александр Самодуров. — Кроме того, с лофтами, как и любыми проектами редевелопмента, значительно ниже риск недостроя».
Большинство потребителей лофтов, впрочем, — люди творческих профессий: музыканты, дизайнеры, художники, архитекторы и прочие. Сроки строительства их если и волнуют, то не слишком сильно, не больше, чем мотивы ирландского кружева или последствия влияния фовизма и кубизма на технику Модильяни.
«Данный формат, действительно, подходит не всем. Как правило, наибольший интерес к подобным проектам предъявляют творческие натуры, чаще молодые люди, а также инвесторы, для которых интересен небольшой бюджет», — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
А управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова выделяет категорию покупателей, которой однозначно стоит держаться подальше от лофтов: «Для семейного проживания лофт точно не подходит, ведь он предполагает открытое пространство, где нет нужного количества приватных зон. По этой причине в таких апартаментах могут проживать не более двух человек, а лучше — один. Это жилье больше подходит для холостяков».
Несмотря на неоднозначное личное отношение к лофт-недвижимости, большинство экспертов сходится во мнении, что будущее у этого формата есть.
«У лофт-формата есть перспективы развития не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других крупных российских городах. Массовым жильем лофтам не суждено стать, но по два-три проекта российские города-миллионники способны усвоить», — считает Елена Егорова.
Александр Самодуров указывает, что лофты — один из самых интересных для частных инвесторов видов недвижимости, и этим они обязаны сразу нескольким своим характеристикам, главная из которых — возможность перепрофилирования: если упадет спрос на лофт как на офис, его переделка в апартаменты не потребует больших затрат. И наоборот, лофт всегда можно легко перепрофилировать из апартаментов в студию, шоу-рум, галерею или клинику без оформления каких-либо разрешительных документов.
«У нас лофт стал новым веянием в начале 2000-х именно благодаря своему «западному» происхождению, и мода эта, наверное, сохранится на долгие годы, — говорит Виктор Садыгов. — Если новое налоговое законодательство не испугает владельцев – лофты будут востребованы».
Как отмечает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, «всем надоели бежевые ремонты», поэтому лофты — с их высокими потолками, нестандартными планировками, историческими стенами и прочими архитектурными особенностями — всегда найдут своего покупателя.
«Лофты являются востребованным продуктом, а все, на что есть спрос, должно предлагаться рынком», — резюмирует глава представительства Rossmils в России Алексей Могила.